Налоги, взносы, пошлины

Чтобы учесть в расходах арендную плату по дополнительному соглашению, его придется регистрировать

Опубликованное письмо Минфина России невыгодно компаниям, у которых договор аренды подлежит государственной регистрации. Если стороны договора решат увеличить размер арендной платы, оформив дополнительное соглашение, у арендатора могут возникнуть проблемы при расчете налога на прибыль.
3,4 тыс. 94

Опубликованное письмо Минфина России невыгодно компаниям, у которых договор аренды подлежит государственной регистрации. Если стороны договора решат увеличить размер арендной платы, оформив дополнительное соглашение, у арендатора могут возникнуть проблемы при расчете налога на прибыль.

По мнению финансового ведомства, увеличенные арендные платежи можно включить в расходы, только если дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию.
При этом Минфин России предложил компаниям компромиссный вариант, который позволит избежать негативных последствий.

Письмо Министерства финансов РФ от 11.07.08 № 03-03-05/77

БЕЗ РЕГИСТРАЦИИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ НЕ ОБОЙТИСЬ

Нередко стороны договора аренды недвижимости устанавливают арендную плату в твердой сумме, не подлежащей изменению. Но спустя какое-то время пересматривают стоимость аренды, например в связи с инфляцией или удорожанием коммунальных услуг. Для этого заключается дополнительное соглашение к договору.

Минфин России считает, что если договор аренды подлежал государственной регистрации, то и соглашение к нему должно быть зарегистрировано. В противном случае сумму арендной платы, установленную в дополнительном соглашении, нельзя включить в состав расходов при расчете налога на прибыль. Специалисты финансового ведомства полагают, что такие затраты документально не подтверждены.

Заметим, что специалисты Минфина России всегда не разрешали включать в расходы арендную плату по незарегистрированному договору аренды (В письмах от 05.08.05 № 03-03-04/4/34, от 30.12.05 № 03-03-04/1/471 Минфин России ссылается на нормы Гражданского кодекса РФ. Договор аренды недвижимости подлежит обязательной регистрации, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то он является незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Следовательно, арендные платежи по нему нельзя включить в состав расходов, поскольку они не соответствуют критериям, установленным статьей 252 НК РФ.). Теперь эту точку зрения распространили по аналогии и на дополнительные соглашения об увеличении арендной платы, которые не прошли государственную регистрацию.

Минфин России обосновывает свою точку зрения информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 (далее - информационное письмо № 59). В пункте 9 этого документа отмечается, что соглашение сторон договора аренды недвижимого имущества об изменении арендной платы должно быть зарегистрировано, если основной договор подлежал государственной регистрации.

КАК ИЗБЕЖАТЬ СУДЕБНЫХ РАЗБИРАТЕЛЬСТВ

В опубликованном письме есть оговорка, которую мы советуем использовать на практике, чтобы избежать проблем с учетом расходов на повышенную арендную плату. Укажите в дополнительном соглашении об увеличении размера арендной платы, что его действие распространяется на период до момента государственной регистрации изменений. Это не избавит от хлопот по госрегистрации изменений в договоре, но даст арендатору возможность включать увеличенную арендную плату в расходы с момента внесения изменений, указанных в соглашении (см. «Пример оформления дополнительного соглашения к договору аренды»).

Можно дать и еще один совет. При заключении основного договора аренды лучше сразу указывать арендную плату не в твердом размере, поскольку его фиксация неизбежно заставит вас время от времени подписывать дополнительные соглашения о повышении платы. Предпочтительнее изначально описать в договоре порядок определения и регулярной индексации платежей (см. «Пример оформления договора, предусматривающего ежеквартальную индексацию арендной платы»).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, которые установлены договором аренды. Любое изменение условий договора оформляется в той же форме, что и сам договор (ст. 450 ГК РФ). Между тем установление в договоре аренды вместо фиксированной арендной платы условий ее определения (в том числе условия, предполагающего регулярное повышение ее размера) не является изменением договора аренды (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Значит, сторонам не придется при увеличении арендной платы всякий раз регистрировать дополнительные соглашения к договору. Таким образом исключаются налоговые риски непризнания расходов.

Если же по каким-либо причинам компании сложно пойти по предложенному пути, то можно последовать рекомендации Минфина России - заключить допсоглашение и распространить его действие на отношения, возникшие до госрегистрации изменений. Однако даже если дополнительное соглашение не будет зарегистрировано, у налогоплательщиков остаются все шансы выиграть спор с налоговыми органами.

СУДЫ ПОДДЕРЖИВАЮТ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОВ

На наш взгляд, позиция Минфина России, изложенная в опубликованном письме, не соответствует Налоговому кодексу РФ. Это подтверждает и многочисленная судебная практика по проблеме. Наиболее показательным является определение Высшего арбитражного суда РФ от 14.08.07 № 9982/07. В нем судьи пришли к выводу о правомерности отнесения к расходам арендных платежей, внесенных по незарегистрированному арендному договору.

Аналогичные выводы содержатся в других решениях арбитражных судов (см., например, постановления ФАС Московского от 21.01.08 № КА-А40/10158-07, Дальневосточного от 14.02.07 № Ф03-А59/06-2/ 5389, Северо-Западного от 09.06.07 № А56-38876/2006 округов). Суды приводят следующие доводы в пользу компаний.

Во-первых, арендная плата учитывается в составе расходов на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. А в этой норме кодекса не говорится о том, что договор аренды (или допсоглашение к нему) должен пройти государственную регистрацию.

Во-вторых, отсутствие государственной регистрации договора аренды или изменений к нему не имеет значения для целей налогообложения, так как налоговое законодательство не связывает порядок исчисления и уплаты налогов с выполнением требований других отраслей права, в том числе гражданского.

Учитывая сложившуюся арбитражную практику, компания скорее всего сможет отстоять в суде свое право на то, чтобы отнести на расходы арендную плату по незарегистрированному дополнительному соглашению.

НАЛОГОВИКИ ПРИДЕРЖИВАЛИСЬ ИНОЙ ПОЗИЦИИ

В письме Управления ФНС России по г. Москве от 12.04.06 № 20-12/29001 говорится, что увеличение арендной платы не является изменением существенных условий договора, не является актом перемены прав на предмет аренды и не требует государственной регистрации. Следовательно, арендные платежи по дополнительному соглашению можно учесть с момента его заключения. В 2008 году позиция УФНС России по г. Москве стала менее определенной. Так, в письме от 18.02.08 № 20-12/015152.1 московские налоговики, ссылаясь на пункт 9 информационного письма № 59, требовали регистрировать изменения к договору аренды. Но о налоговых последствиях соблюдения или несоблюдения этих процедур умалчивали.

К сожалению, велика вероятность, что после выхода комментируемого письма на лояльность налоговиков рассчитывать уже не придется. Дело в том, что письмо Минфина России является ответом на запрос ФНС России и, значит, налоговики должны будут руководствоваться полученным официальным разъяснением.

Начать дискуссию

В судах на 60% выросло число дел о применении искусственного интеллекта

Большинство споров связаны с использованием технологии искусственного интеллекта для взыскания долгов, с проблемами по грантам и договорам на разработку IT-продуктов на базе ИИ.

3

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Как сделать возврат или зачет суммы излишне уплаченного налога в 2024: новая форма заявления 

Суммы налогов, которые излишне уплачены в составе ЕНП, по сути переплата в бюджет, они образуют на ЕНС положительного сальдо. Такую переплату можно вернуть на расчетный счет или зачесть в счет будущей задолженности, которая будет сформирована. 

Как сделать возврат или зачет суммы излишне уплаченного налога в 2024: новая форма заявления 
30

Директора подразделения «Росатома» арестовали за взятку

Топ-менеджера структурного подразделения ГК «Росатом» заключили под стражу до 26 мая 2024 года. Его подозревают в получении взятки в особо крупном размере.

38
Лучшие спикеры, новый каждый день

Фиктивная сотрудница, ничего не делая, за год «заработала» более 500 000 рублей

В Сочи направлено в суд уголовное дело о мошенничестве при трудоустройстве.

89

Какие выплаты положены работнику при увольнении переводом

Если сотрудник увольняется переводом к другому работодателю, то никаких выходных пособий и компенсаций в ТК за это не предусмотрено.

37

😠 Если ИП на УСН «доходы» закроется в январе 2025 года, его вычет на взносы 1% просто сгорит. Бухгалтеры возмущены

Взносы ИП 1% за 2024 год налог по УСН за 2024 год не уменьшают. Они пойдут на уменьшение налога только за 2025 год. Если конечно там будет, что уменьшать.

37
Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Центробанк снова продлил ограничения на перевод средств за рубеж

Ограничения на денежные переводы за границу будут действовать еще 6 месяцев — до 30 сентября 2024 года.

38

Как бизнесу снизить налоговую нагрузку: 5 законных способов

Каждая компания хочет получать больше прибыли и платить меньше налогов. Но чтобы сделать это законно, нужно знать, какими способами можно снизить налоговую нагрузку на бизнес. 

Как бизнесу снизить налоговую нагрузку: 5 законных способов
31

ФАС требует от Ozon объяснений по введению сбора в ПВЗ

Представители рынка электронной торговли направили в ФАС жалобу на Ozon, который установил сервисные сборы для владельцев пунктов выдачи заказов.

54

Тонкое искусство управления дедлайнами

Ежедневники, блокноты, календари, заметки в телефоне, стикеры, бумажечки и даже тыльная сторона ладони… Все это — инструменты, которые многие используют для фиксирования важных событий и дат. При таком управлении дедлайнами постоянная спешка, опоздания по срокам и недовольные клиенты — неизменные компаньоны. Далее расскажем, как от них избавиться.

Тонкое искусство управления дедлайнами
43

Предприниматели оформили рекордное число кредитов с плавающей ставкой

Число кредитов, процентная ставка которых привязана к ключевой, уже выросла почти до 50%. Бизнес уверен, что ЦБ снизит ключевую ставку, а вместе с ней сократятся проценты по займам.

48
УСН

ИП на УСН «доходы» не нужно заявление на зачет взносов 1%

Срок уплаты взносов ИП 1% с дохода свыше 300 тысяч рублей за 2023 год – 01.07.2024. Но можно не тянуть до последнего, а оплатить уже сейчас.

91
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Chanel завершает свой бизнес в России

Компания Chanel решила полностью уйти с российского рынка. Ей могут грозить неустойки по договорам аренды, которые оценивают в десятки миллионов рублей.

163

Коротко, для чего нужен финансовый план? Как его создать

В малом бизнесе владелец может учитывать все финансовые движения в уме. Однако когда операции разрастаются, а их отслеживание становится сложным, приходит время заняться финансовым планированием.

Коротко, для чего нужен финансовый план? Как его создать
29
НДФЛ

Оплата вынужденного прогула облагается НДФЛ

Если увольнение сотрудника было признано незаконным и через суд он добился восстановления и оплаты вынужденного прогула, то такая оплата – это облагаемый НДФЛ доход.

46

❗ Компания может попасть на штраф, если при переходе на ЕНС переплату по одному налогу ФНС зачла в счет долга по другому

За неумышленную неуплату налога из-за занижения базы или иного неправильного исчисления предусмотрен штраф 20% от суммы налога (по п. 1 ст. 122 НК).

148

Сколько длится дело по субсидиарке? Что приводит к затягиванию суда

Длительность рассмотрения дела связана с разными факторами. Разберем, что приводит к затягиванию рассмотрения дела в суде

29

Объявления об онлайн-продаже табака могут заблокировать без решения суда

Чтобы заблокировать интернет-ресурс с информацией о дистанционной продаже табачной продукции, понадобится больше 3-х месяцев. Власти хотят ввести механизм внесудебной блокировки — такой же, какой сейчас действует в отношении алкоголя.

35

Почему не существует шутки, которая нравится всем? Проведем эксперимент

Маяковский считал, что театр — это не отображающее зеркало, а увеличительное стекло. Если продолжить эту мысль поэта, то юмор — это не отображающее зеркало и даже не увеличительное стекло.

Почему не существует шутки, которая нравится всем? Проведем эксперимент
343

Интересные материалы

Как обезопасить массовые выплаты внештатникам

Компании, которые сотрудничают с большим числом внештатников, проводят массовые выплаты со своего счета. Такие платежи могут нести риски с точки зрения ИФНС и банков. Рассказываем, в чем причины и как обезопасить переводы.

Как обезопасить массовые выплаты внештатникам
162