Как уплатить налог на имущество с объектов недвижимости

В настоящее время факт государственной регистрации для отнесения недвижимого имущества в состав основных средств не важен. Соответствующие поправки были внесены в нормативные акты по бухучету. Следовательно, теперь стоимость такого актива следует включать в базу по налогу на имущество, не дожидаясь госрегистрации. Более подробно – в статье.

Итак, данный налог уплачивается в отношении движимого и недвижимого имущества, которое учитывается на балансе сельхозорганизации в качестве объектов основных средств.

Причем под налогообложение попадают активы, переданные во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенные в совместную деятельность (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).

Имущество принимается к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств, если одновременно выполняются условия, перечисленные в пункте 4 ПБУ 6/01.

То есть это делается в том случае, если объект способен приносить доход в будущем, может использоваться свыше 12 месяцев, предназначен для производства продукции, выполнения работ, оказания услуг, управленческих нужд, а также для передачи в аренду. При этом те активы, которые организация собирается продать, в составе основных средств не учитываются.

Если актив соответствует перечисленным требованиям, но не используется сельхозорганизацией, то его все равно следует учесть в составе основных средств и включить его стоимость в базу по налогу на имущество.

Это подтверждают чиновники Минфина России в письмах от 9 июня 2009 г. № 03-05-05-01/31 и от 18 апреля 2007 г. № 03-05-06-01/33.

То есть определяющее значение в данном случае имеет не факт использования актива, а его готовность к эксплуатации (объект не требует дальнейших вложений). Аналогичное мнение высказано в постановлении ФАС Уральского округа от 1 апреля 2009 г. № Ф09-1710/09-С3. Также стоит учесть вот что.

В случае когда объект соответствует требованиям пункта 4 ПБУ 6/01, но при этом он отражен на счете 08, то в отношении такого актива также следует уплачивать налог на имущество. Такой вывод сделали арбитры ФАС Центрального округа в постановлении от 9 июля 2009 г. № А62-5156/2007.

Если же объект не доведен до состояния, пригодного к эксплуатации (ведутся работы, свидетельствующие о монтаже, настройке оборудования, пусконаладочные работы), налог не начисляют (постановления ФАС Поволжского округа от 27 сентября 2010 г. № А65-1671/2010 и ФАС Уральского округа от 9 июня 2009 г. № Ф09-2938/09-С2).

>|До завершения капитальных вложений объект не удовлетворяет всем условиям пункта 4 ПБУ 6/01 и не может учитываться в составе основных средств.|<

Переход права собственности на недвижимость к покупателю нуждается в государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). Причем право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации.
Это установлено пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ. Поэтому порядок принятия на учет и налогообложение объектов недвижимости имеют ряд особенностей. Причем с 2011 года этот порядок изменился.

Итак, до 1 января 2011 года на счете 08 нужно было учитывать объекты недвижимости, по которым не был оформлен акт приемки-передачи и иные документы, включая бумаги, подтверждающие государственную регистрацию.

Это правило было установлено пунктом 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н (далее – Положение № 34н) в старой редакции.

Иными словами, если руководствоваться этой нормой, объект можно было перевести в состав основных средств только при наличии документов, подтверждающих государственную регистрацию прав.

В то же время пункт 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утверждены приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, далее – Указания № 91н) позволял учесть фактически эксплуатируемую недвижимость на счете 01, если по ней закончены капитальные вложения, оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче и соответствующие документы поданы на государственную регистрацию.

То есть, следуя этому нормативному акту, используемый актив нужно было учитывать в составе основных средств и без государственной регистрации.

Чиновники долгое время настаивали, чтобы стоимость фактически эксплуатируемых объектов недвижимости, которые длительное время не регистрируются, включалась в базу по налогу на имущество.

Ведь регистрация прав на такие объекты является обязанностью организации, но при этом носит заявительный порядок.

Поэтому если объект числился на счете 08, фактически использовался в предпринимательской деятельности, но организация затягивала с его госрегистрацией, то это могло быть расценено как уход от налогообложения (письма Минфина России от 27 июня 2006 г. № 03-06-01-02/28, ФНС России от 10 ноября 2006 г. № ММ-6-21/1094@).

И суды в основном придерживались этой точки зрения.

Арбитры указывали, что факт отсутствия государственной регистрации не служит основанием для освобождения организации от налогообложения. Например, такая позиция изложена в определении ВАС РФ от 3 марта 2011 г. № ВАС-15552/10.

Более того, судьи настаивали, что обязанность исчислять налог на имущество возникает в данном случае с момента начала использования актива в предпринимательской деятельности предприятия (определение ВАС РФ от 21 октября 2010 г. № ВАС-14168/10).

В некоторых решениях говорится, что актив принимается на учет в качестве объекта основных средств при выполнении условий, перечисленных в пункте 4 ПБУ 6/01, и наличии акта (накладной) приемки-передачи.

Сама госрегистрация прав на него в данном случае не важна (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24 марта 2010 г. по делу № А82-2570/2009-27).

Повторимся, что претензии налоговиков, как правило, вызывали случаи, когда госрегистрация имущества затягивалась на длительное время.

В этом случае налог на имущество доначислялся с даты начала использования принятого в эксплуатацию объекта (определения ВАС РФ от 14 февраля 2008 г. № 758/08, от 25 мая 2009 г. № ВАС-6326/09).

Причем даже в том случае, если не было записи о вводе объекта в эксплуатацию, но выполнялись требования пункта 4 ПБУ 6/01 (решение ВАС РФ от 17 октяб- ря 2007 г. № 8464/07).

Справедливости ради отметим, что чиновники далеко не всегда придерживались только одной точки зрения по данному вопросу.

Так, в свое время они указывали, что приобретенную недвижимость следует учитывать в составе основных средств, если выполняются условия пункта 4 ПБУ 6/01 (то есть когда объект приведен в состояние, пригодное для использования в предпринимательской деятельности организации, и сформирована его первоначальная стоимость) и пройдена процедура госрегистрации.

Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 28 января 2010 г. № 03-05-05-01/02.

Исходя из этого, обязанность уплачивать налог на имущество у организации-покупателя возникает с момента регистрации прав на недвижимое имущество. И прекращается со дня внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении такого права на объект недвижимости.

Об этом говорится в письмах Минфина России от 28 января 2010 г. № 03-05-05-01/02, от 10 июня 2009 г. № 03-05-05-01/32, от 26 декабря 2008 г. № 03-05-05-01/75. Это же подтвердили арбитражные судьи в недавнем постановлении Президиума ВАС РФ от 29 марта 2011 г. № 16400/10.

Приказ Минфина России от 24 декабря 2010 г. № 186н внес изменения в некоторые нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету. Они вступили в силу с 1 января 2011 года.

Теперь из пункта 41 Положения № 34н исключено упоминание о документах, подтверждающих государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях.

Кроме того, на основании пункта 52 Указаний № 91н объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.

Но при этом их следует выделить на отдельный субсчет.

То есть с 1 января 2011 года отсутствие документов, подтверждающих государственную регистрацию объектов недвижимости, не может служить основанием для отнесения объектов в состав незавершенных капитальных вложений.

>|Объект переводится в состав основных средств после завершения капитальных вложений и оформления первичных документов. А государственная регистрация права (по недвижимости) и фактическая эксплуатация (ее отсутствие) не влияют на принятие объекта к учету.|<

И если сельскохозяйственное предприятие приобрело объект недвижимости, пригодный для эксплуатации, то есть отвечающий критериям пункта 4 ПБУ 6/01, то до государственной регистрации права собственности на объект недвижимости оно признается плательщиком налога на имущество в отношении данного основного средства.

Пример.
Агропредприятие в феврале 2011 года приобрело здание (готовое к использованию). Документы на государственную регистрацию права собственности по нему поданы в марте 2011 года.

Однако здание нужно включить в состав основных средств и в базу по налогу на имущество с февраля 2011 года.

Если сельхозпредприятие приобрело здание, к примеру, в ноябре 2010 года, а документы поданы в январе 2011 года, то в этом случае при исчислении налога на имущество за 2010 год такой объект не включается в расчет.

А с января он должен быть включен в расчет при исчислении налоговой базы.

Важно запомнить