Арендные отношения

Улучшение посредством разрушения

Арендованное помещение, с согласия собственника, арендатор может переоборудовать даже так, что поменяется производственное назначение всего здания. Но относятся ли при этом затраты на демонтаж конструкций и снос кирпичной кладки к "неотделимым улучшениям" имущества? Можно ли применить вычет сумм "входного" НДС по этим расходам?
1,9 тыс. 176
Улучшение посредством разрушения
Екатерина Лазукова и Дмитрий Игнатьев, эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Арендованное помещение, с согласия собственника, арендатор может переоборудовать даже так, что поменяется производственное назначение всего здания. Но относятся ли при этом затраты на демонтаж конструкций и снос кирпичной кладки к "неотделимым улучшениям" имущества? Можно ли применить вычет сумм "входного" НДС по этим расходам? Отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Екатерина Лазукова и Дмитрий Игнатьев.

В арендованном помещении был произведен ряд работ с согласия собственника имущества, в результате которых полностью поменялось производственное назначение здания (переоборудовано в концертный зал). В списке выполненных работ, отнесенных арендатором на счет 01, поименованы в том числе расходы на проведение работ по демонтажу конструкций, сносу кирпичной кладки здания. Правомерно ли арендатором учтены данные затраты в составе неотделимых улучшений для целей налогообложения прибыли с учетом того, что, по сути, данные работы являются разрушением здания? Возможно ли принятие арендатором к вычету "входного" НДС по данным расходам?

Налог на прибыль организаций

Согласно абзацу 5 п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Абзацем 6 п. 1 ст. 258 НК РФ предусмотрено, что капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1.

Как следует из условий рассматриваемой ситуации, стоимость осуществленных арендатором работ арендодателем не возмещается.

НК РФ не содержит определения понятий "капитальные вложения" и "неотделимые улучшения". Поэтому для раскрытия этих понятий необходимо обратиться к нормам иных отраслей законодательства (п. 1 ст. 11 НК РФ).

В ГК РФ вопросам улучшения арендованного имущества посвящена ст. 623 ГК РФ, согласно которой улучшения делятся на отделимые и неотделимые. При этом четкого определения данных понятий ГК РФ также не содержит. Из п. 2 ст. 623 ГК РФ можно сделать вывод, что под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, которые нельзя отделить от арендованного имущества без вреда для этого имущества. Однако данная норма не разъясняет, какие конкретно работы ведут к образованию улучшений, которые нельзя отделить от арендованного имущества, равно как и не содержит каких-либо запретов на отнесение тех или иных работ к работам, ведущим к созданию объекта неотделимых улучшений.

Что касается понятия "капитальные вложения", то оно определено в ст. 1 Федерального закона РФ от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", в соответствии с которой капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Из приведенного определения можно сделать вывод, что капитальными вложениями являются вложения, связанные с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Отметим, что такого же мнения придерживаются специалисты финансового ведомства. Так, например, в письмах Минфина России от 19.07.2012 N 03-03-06/1/345, от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663, от 19.01.2009 N 03-03-07/1 указано: "...амортизируются только неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, т.е. связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества" (смотрите также письма Минфина России от 19.01.2009 N 03-03-07/1, от 18.11.2009 N 03-03-06/1/763, N 03-03-06/1/762, от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215, от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677, от 30.03.2009 N 03-03-06/1/197, от 16.10.2007 N 03-03-06/2/191).

Пунктом 2 ст. 257 НК РФ определено, что в целях главы 25 НК РФ:

- к работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами;

- к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции;

- к техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Судебные органы факт создания неотделимых улучшений имущества связывают с изменением его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате чего создаются улучшения, не отделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и прочих качеств арендованного имущества (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2012 N 20АП-2685/12). В постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2011 N 10АП-2459/11 сделан вывод, что из системного толкования норм ГК РФ (ст. 616, ст. 623) следует, что к неотделимым улучшениям относятся любые преобразования объекта, которые нельзя отнести к текущему или капитальному ремонту (работы по реконструкции, достройке, дооборудованию, модернизации), которые не могут быть изъяты без причинения вреда арендованному имуществу.

Полагаем, что любые капитальные работы, имеющие целью такое улучшение арендованного имущества, могут рассматриваться как направленные на создание неотделимых улучшений. Так, сами по себе работы по демонтажу конструкций и сносу кирпичной кладки не могут рассматриваться как работы по созданию неотделимых улучшений. Однако иначе обстоит ситуация, когда такие работы являлись необходимыми в комплексе работ капитального характера по улучшению арендованного имущества.

Из норм ст. 257 НК РФ следует, что в качестве амортизируемого имущества для целей налогообложения прибыли выступают либо объекты основных средств, либо нематериальные активы. Поскольку капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, не отвечают признакам нематериального актива (п. 3 ст. 257 НК РФ), то, на наш взгляд, их следует квалифицировать в качестве самостоятельного объекта основных средств при условии соблюдения требований п. 1 ст. 257 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.

С учетом изложенного считаем, что если работы по демонтажу конструкций и сносу кирпичной кладки арендованного здания, осуществленные в рассматриваемой ситуации, являлись необходимыми в комплексе работ капитального характера по улучшению арендованного имущества, то расходы на их осуществление должны формировать стоимость объекта основных средств в виде капитальных вложений в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений.

Отметим, что на практике налоговые инспекторы при проведении проверки придерживаются того же мнения. Так, в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 N 09АП-17314/11 был рассмотрен спор сторон по вопросу учета расходов на демонтаж конструкций. Налогоплательщик посчитал данные работы ремонтными и включил их в состав расходов текущего периода (прочие расходы). В свою очередь, представители налогового органа озвучили следующую позицию: "Общество неправомерно включило затраты в состав прочих расходов, поскольку они являются расходами на капитальные вложения в арендованное Здание в форме неотделимых улучшений (демонтаж установленных в ходе выполнения работ конструкций нанесет ущерб помещению и повлечет за собой необходимость проведения ремонтных работ)... Данные работы являются реконструкцией арендуемого Здания, поэтому расходы на их выполнение подлежат амортизации".

НДС

В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты.

Так, в силу п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ вычетам подлежат и суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории РФ, при одновременном выполнении следующих условий:

- товары (работы, услуги), имущественные права должны быть приобретены для осуществления операций, облагаемых НДС;

- у налогоплательщика должен быть надлежащим образом оформленный счет-фактура, полученный от продавца товаров (работ, услуг), имущественных прав;

- приобретенные товары (работы, услуги), имущественные права должны быть приняты на учет при наличии соответствующих первичных документов.

Абзацем 1 п. 6 ст. 171 НК РФ также установлено, что вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств.

При этом согласно п. 5 ст. 172 НК РФ вычеты сумм налога, указанных в абзаце 1 п. 6 ст. 171 НК РФ, производятся в порядке, установленном абзацами 1 и 2 п. 1 ст. 172 НК РФ, то есть в общем порядке.

Таким образом, суммы НДС, предъявленные арендатору при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при проведении неотделимых улучшений арендованного имущества, подлежат вычету в порядке и на условиях, установленных ст.ст. 171 и 172 НК РФ. Подтверждают данную точку зрения выводы, содержащиеся в письмах: Минфина России от 05.11.2009 N 03-07-11/282, ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11, от 18.05.2006 N 03-1-03/985@, УФНС России по г. Москве от 12.03.2009 N 16-15/021505, от 26.01.2007 N 19-11/06916, от 08.12.2006 N 19-11/108507.

Подведем итоги. Итак, если работы по демонтажу конструкций и сносу кирпичной кладки арендованного здания, осуществленные арендатором в рассматриваемой ситуации, являлись необходимыми в комплексе работ капитального характера по улучшению арендованного имущества, то расходы на их осуществление должны формировать стоимость объекта основных средств в виде капитальных вложений в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений арендованного имущества. В данном случае арендатор вправе применить вычет сумм "входного" НДС по расходам, связанным с осуществлением демонтажа конструкций и сносом кирпичной кладки арендованного здания, в общеустановленном порядке.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Начать дискуссию

Набиуллина: цель Центробанка — защита реальных доходов людей

Жесткая денежно-кредитная политика Центробанка направлена на то, чтобы защитить доходы людей от инфляции, а также обеспечить сбалансированный рост экономики страны.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Реклама

Местные власти станут активнее убирать незаконные рекламные конструкции

Заместитель руководителя ФАС Карина Таукенова на заседании экспертного совета по вопросам законодательства о рекламе заявила, что контролировать демонтаж незаконных рекламных конструкций органы должны местного самоуправления.

По какой ставке ЦБ надо рассчитывать неустойку за несданный вовремя строительный объект

После длительных судебных разбирательств Верховный суд РФ занял сторону ответчика-застройщика, который нарушил срок передачи жилья по ДДУ, из-за неправильно указанной истцом ключевой ставки ЦБ.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Лучшие спикеры, новый каждый день
Бесплатно с Отчетность в СФР

Как легко узнать регистрационный номер страхователя в СФР по ИНН. Мини-курс

Для чего нужен регистрационный номер в СФР и как его узнать, рассказываем в сегодняшнем мини-курсе.

Как легко узнать регистрационный номер страхователя в СФР по ИНН. Мини-курс

Правительство, регионы и инвесторы готовятся к созданию круглогодичных морских курортов России

Заместитель председателя правительства Дмитрий Чернышеко заявил, что «Пять морей и озеро Байкал» — это сейчас самый масштабный туристический проект в новейшей истории России.

44

Как инвестору проводит проверку бизнеса перед заключением договора инвестирования

Инвестиции в бизнес путем предоставления займа — один из способов пополнения оборотных средств для заемщика, приобретение новой линии оборудования или открытие нового филиала в другом регионе без изъятия финансов из оборота.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Как ИП не слететь с патента и другие хитрости, связанные с патентной системой налогообложения

Как ИП не оказаться на грани лишения преимуществ патентной системы налогообложения. Узнайте из статьи, как соблюдать установленные лимиты и о возможностях сэкономить. А также выясните как оптимально снижать размер платежей по патенту на страховые взносы.

Как ИП не слететь с патента и другие хитрости, связанные с патентной системой налогообложения
5
53

Роскомнадзор дал 3 памятки, как настроить приватность и ограничить сообщения от незнакомцев

При общении в мессенджерах и социальных сетях Роскомнадзор рекомендует проявить особую осторожность, так как их часто используют злоумышленники для вовлечения в противоправные действия: террористическую деятельность и другие серьезные преступления.

Читатели «Клерка» начнут разбираться в автоматизации сквозных бизнес-процессов

Автоматизация для многих бухгалтеров кажется чем-то сложным и непонятным, но компания Северсталь ЦЕС в своем блоге докажет, что цифровые продукты и IT-сервисы существенно облегчают бизнес-процессы.

Читатели «Клерка» начнут разбираться в автоматизации сквозных бизнес-процессов

Можно ли удержать с сотрудников стоимость обучения

Работодатели готовы оплачивать учебу, но встает вопрос и о защите средств. Часто — если сотрудник увольняется преждевременно, с него пытаются возместить стоимость. Законно ли это?

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода

Штрафы за неправильное ведение кадрового делопроизводства достигают в некоторых случаях 200–500 тыс. руб., а проверки ГИТ в последнее время происходят все чаще. 

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода

Верховный суд: ВТБ будет платить НДС за лицензии Microsoft

Поставщик программного обеспечение выиграл суд с банком ВТБ. После изменения налогового законодательства ему пришлось заплатить НДС по сублицензионному договору. Теперь программный НДС будет возмещать ВТБ.

56
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Часть команды, часть корабля? Как теперь сотрудничать с самозанятыми без штрафов и доначислений в налоговую: 3 совета от юриста

С первого марта вступил в силу новый приказ Минтруда, и он серьезно затронет ваш бизнес, если вы работаете с самозанятыми. Государство решило заняться теми, кто пытается обходить налоги, и ваши отношения с самозанятыми исполнителями будут под особым контролем.

До 1 апреля надо сдать бухотчетность за 2023 год

Организации на всех режимах налогообложения должны сдавать бухгалтерскую отчетность не позднее 3-х месяцев после окончания отчетного года. Крайний срок сдачи за 2023 год – 01.04.2024 включительно.

77
ПСН

🔨 ИП на ПСН должен сам оказывать услуги, а не перезаказывать их у других ИП. Эксперт: достаточно спорная позиция Минфина

Заключение предпринимателем договоров субподряда с другими ИП не вписывается в рамки патента.

144

Кредиты и не только: способы финансирования предпринимателей

В 2023 году количество малых и средних предприятий в России увеличилось на 500 тыс. — до 6,3 млн. Это стало рекордом за всю историю существования реестра МСП.

Кредиты и не только: способы финансирования предпринимателей

ТОП-15 курсов по 1С:Документоборот (делопроизводство) в 2024 году

В этой статье мы собрали платные и бесплатные курсы по 1С:Документообороту.

ТОП-15 курсов по 1С:Документоборот (делопроизводство) в 2024 году
Банки

Клиенты ВТБ будут получать кешбэк в рублях

ВТБ по программе мультибонусов будет начислять кешбэк в реальных рублях. Клиенты могут установить избранные категории товаров для получения повышенных бонусов до 25% с покупок.

67

🏃 Какие выплаты положены работнику при увольнении переводом. Эксперт: допвыплаты на уровне закона были бы странными

Если сотрудник увольняется переводом к другому работодателю, то никаких выходных пособий и компенсаций в ТК за это не предусмотрено.

160

Интересные материалы

Руководители рассказали, почему готовы отказаться от должности. Исследование

Больше трети руководителей в России готовы отказаться от своей должности, чтобы начать строить карьеру в новой профессии.