Учет в строительстве

Изменения в законодательстве о машино-месте

На страницах нашего журнала мы не раз обращались к вопросу о правовом регулировании машино-мест. Правовой подход к новому для нашего государства объекту вещного права претерпел несколько серьезных изменений как в законодательстве, так и в судебной практике.
11,1 тыс. 1 тыс.
Изменения в законодательстве о машино-месте
Фото Тимура Громова, Кублог

На страницах нашего журнала мы не раз обращались к вопросу о правовом регулировании машино-мест[1]. Правовой подход к новому для нашего государства объекту вещного права претерпел несколько серьезных изменений как в законодательстве, так и в судебной практике.

Наконец, законодатель созрел для радикальных решений. Федеральный закон от 03.07.2016 № 315‑ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» должен покончить с правовой неопределенностью в области правового регулирования машино-мест.

Напомним существующие проблемы и рассмотрим нововведения.

Современное правовое регулирование

Еще в Определении ВАС РФ от 27.10.2011 № ВАС-11450/11 было указано на существование в судебной практике двух подходов к определению понятия машино-места.

Походы к понятию машино-места в судебной практике

Как самостоятельный объект недвижимости – недвижимое имущество, представляющее собой помещение в составе другого объекта недвижимости, – нежилого помещения (парковочного зала) или нежилого здания

Как часть объекта недвижимости.

Пользователь машино-места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью

При этом практика применения законодательства постепенно свелась к тому, что машино-место в большинстве случаев является частью объекта недвижимости. В Письме Минэкономразвития России от 26.05.2015 № ОГ-Д23‑7475 отмечалось, что государственной регистрации права собственности на недвижимость предшествует постановка объекта на кадастровый учет. При этом согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона № 221‑ФЗ[2] и ст. 1 Федерального закона № 122‑ФЗ[3] государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются в отношении:

  • земельных участков;
  • зданий;
  • сооружений;
  • помещений;
  • объектов незавершенного строительства.

Из всех названных объектов недвижимости машино-место больше всего подходит под понятие помещения. В силу п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона № 384‑ФЗ[4] помещением признается часть здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. При этом в соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и ч. 7 ст. 27 Федерального закона № 221‑ФЗ помещение должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании или сооружении. Следовательно, ключевым признаком в признании объекта недвижимости помещением является его изолированность.

Понятие машино-места в законодательстве отсутствует, имеется лишь понятие парковки (парковочного места), которым в силу п. 21 ст. 1 ГрК РФ признается специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.

В связи с этим Минэкономразвития считает, что парковка (парковочное место) не отвечает критериям помещения и может являться частью зданий или сооружений, но не в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а как специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, предназначенное для организованной стоянки транспортных средств.

Постановка машино-места на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на этот объект возможны, только если машино-место создано (построено) с учетом требований законодательства как помещение.

Одним из таких требований является п. 5.2.6 СП 154.13130.2013[5], в соответствии с которым в подземных автостоянках не допускается разделение машино-мест перегородками на отдельные боксы. В помещениях хранения легковых автомобилей, принадлежащих гражданам, для выделения постоянно закрепленных мест допускается применение сетчатого ограждения из негорючих материалов.

Конечно, на практике редко кто обустраивает машино-место как отдельное изолированное помещение. Единственным признаком, индивидуализирующим машино-место, является его номер и границы, нанесенные краской на полу. Судебная практика считает это недостаточным для признания машино-места самостоятельным объектом недвижимости. Так, в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 № 10АП-15550/2014 по делу № А41-44784/14[6] указано, что спорные машино-места нельзя признать помещениями в том значении, которое имеет данный термин согласно Федеральному закону № 221‑ФЗ. В соответствии с ч. 6 ст. 41 этого закона местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения – на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения. Однако у спорных машино-мест нет наружных стен, границы обозначены условными линиями на полу. Одновременно суд указал, что общество вправе обратиться в бюро технической инвентаризации с заявлением о выдаче технического плана на многоуровневый паркинг с условными обозначениями и нумерацией машино-мест, с указанием площади каждого машино-места для последующей выдачи кадастровых паспортов.

После постановки на государственный кадастровый учет здания (помещения), в котором находится машино-место, возможна государственная регистрация общей долевой собственности на такие здания (помещения) с определением долей в праве собственности на них пропорционально размерам машино-мест, находящихся в таких зданиях (помещениях).

Проблемы с реализацией права собственности на машино-место при его регистрации в качестве доли в праве общей собственности

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. На практике это положение может привести к определенным неудобствам. В качестве примера можно привести Определение Красноярского краевого суда от 14.10.2015 № 4г-2039/2015. Суть дела заключалась в том, что часть собственников машино-мест, недовольных качеством услуг по их содержанию, захотела сменить соответствующую организацию. Суд посчитал их действия неправомерными, указав следующее. Изначально функции по надлежащему содержанию подземной автостоянки участниками общей долевой собственности на нежилое здание были переданы ТСЖ, с которым сособственниками заключены соответствующие возмездные договоры управления на определенных условиях, чем сособственники реализовали принадлежащие им права, делегировали исполнение ряда своих обязанностей.

Истцами был поставлен вопрос об изменении порядка владения и пользования общим имуществом – подземной автостоянкой, а именно о передаче нежилого здания в управление иного юридического лица и на иных условиях, что по общему правилу в силу требований ст. 247 ГК РФ возможно по соглашению всех участников общей долевой собственности.

Статья 247 и иные нормы гл. 16 ГК РФ не определяют порядок достижения участниками общей долевой собственности соглашения по вопросам, связанным с владением и пользованием общим имуществом, в связи с чем соответствующие решения могут быть приняты сособственниками на общем собрании.

С учетом того, что порядок созыва общего собрания участников общей долевой собственности на нежилое здание не регламентирован нормами ГК РФ, подлежат применению положения ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, регулирующие сходные отношения, возникающие при созыве общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Эта норма на момент возникновения спорных отношений предусматривала, что собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

В данном случае имело место ненадлежащее извещение участников общей долевой собственности на подземную автостоянку о времени и месте проведения, повестке дня общего собрания (заказные письма с соответствующими уведомлениями не были вручены иным собственникам на момент проведения собрания).

В результате суд решил, что между участниками общей долевой собственности на подземную автостоянку не достигнуто соглашение об изменении порядка владения и пользования нежилым зданием, о его передаче в управление ООО.

Обратите внимание

Однако проблемы существуют не только с реализацией права на владение и пользование машино-местом, но и с распоряжением машино-местом.

В силу ст. 250 ГК РФ собственник машино-места будет обязан, прежде чем продать его третьим лицам, предложить купить его другим собственникам машино-мест. Начиная с 02.06.2016 сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 24 Федерального закона № 122‑ФЗ). При этом в силу п. 3 ст. 163 ГК РФ если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, то несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Таким образом, чтобы продать машино-место, необходимо не только извещать каждого сособственника, но и оплачивать услуги нотариуса, которые не отличаются своей доступностью.

Новые положения законодательства

В Письме Минэкономразвития России от 26.05.2015 № ОГ-Д23‑7475 указано, что введение специального правового режима для машино-мест, позволяющего осуществить государственную регистрацию собственности на такой объект, возможно только при условии внесения соответствующих изменений в ГК РФ. Как отмечалось выше, такие изменения внесены Федеральным законом от 03.07.2016 № 315‑ФЗ.

Остановимся на наиболее важных положениях этого закона. Во-первых, к недвижимым вещам отнесены предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Во-вторых, машино-место может быть предметом ипотеки (пп. 6 п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке»).

В-третьих, в ГрК РФ (п. 29 ст. 1) вводится понятие машино-места – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В-четвертых, местоположение машино-места будет устанавливаться посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения – на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места (ч. 6.1 ст. 24 нового Федерального закона № 218‑ФЗ[7]).

Границы машино-места будут определяться проектной документацией здания, сооружения и обозначаться или закрепляться лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности – в здании или сооружении) будут устанавливаться либо восстанавливаться путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. При этом площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования (ч. 6.2 ст. 24 нового Федерального закона № 218‑ФЗ).

Не забыл законодатель и о судьбе уже существующих машино-мест. Установлено, что объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу нового закона, признается машино-местом. При этом замены и внесения изменений в правоустанавливающие документы не требуется, они сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления (ст. 6 Федерального закона № 315‑ФЗ).

Если машино-место было оформлено как доля в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона № 218‑ФЗ, а также зарегистрировать право собственности на машино-место.

Для выдела в натуре доли и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

При этом право общей долевой собственности на помещение, в границах которого располагаются машино-места, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места, и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

Перечисленные нововведения вступят в силу 01.01.2017.

* * *

В заключение сформулируем выводы.

В настоящее время:

  • право собственности на машино-место оформляется посредством регистрации права собственности на долю в праве общей долевой собственности на помещение, здания или сооружение;
  • владение и пользование машино-местом осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом;
  • собственник машино-места обязан предложить купить его другим собственникам машино-мест, прежде чем продать его третьим лицам. Сделки по отчуждению машино-мест, оформленные как доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, подлежат нотариальному удостоверению.

С 1 января 2017 года вводится понятие машино-места как самостоятельного объекта недвижимости. Оно может быть предметом ипотеки. Собственник машино-места может требовать выдела доли в натуре и регистрации права собственности на машино-место.


[1] См., например, статьи А. В. Мандрюкова «Что такое машино-место?» (№ 1, 2013), «О государственном кадастровом учете и государственной регистрации машино-мест» (№ 8, 2015), «Новые разъяснения по вопросам, связанным с машино-местом» (№ 2, 2014).

[2] Федеральный закон от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

[3] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[4] Федеральный закон от 30.12.2009 № 384‑ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

[5] СП 154.13130.2013. Свод правил «Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности», утв. Приказом МЧС России от 21.02.2013 № 117.

[6] Оставлено без изменения Постановлением АС МО от 07.05.2015 № Ф05-3747/2015.

[7] Федеральный закон от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Начать дискуссию

Сотрудник банка отдохнул за границей и обогатился за счет клиентки на 29 млн рублей

Сотрудники управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД по Ростовской области выявили факт многомиллионного мошенничества в особо крупном размере сотрудником банковской организации.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
ВЭД

Три главных изменения 2024 года для бухгалтера ВЭД

Продавцы из ЕАЭС начнут платить налоги в российскую казну, бизнес освободят от отчетности по мелким сделкам с зарубежными партнерами, а цифровые активы становятся обычным способом расчета.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Обязательную маркировку ювелирных изделий перенесут на 2025 год

Чтобы снизить нагрузку с Пробирной палаты, которая будет ставить клеймо на украшения, Минфин перенесет срок обязательной маркировки на 1 сентября 2025 года.

Лучшие спикеры, новый каждый день

С 1 мая запустят эксперимент по маркировке моторных масел

Для борьбы с контрафактом на рынке Минпромторгу предложили включить в эксперимент по маркировке не только моторные масла для автомобилей, но и свечи зажигания, детали подвески и рулевого управления.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Акцент на проверки

Вебинар — простой способ разобраться в любом важном для бухгалтера вопросе. «Клерк» приглашает на вебинары экспертов-практиков, которые понятно и с примерами разберут любую тему. Вы можете задавать спикеру вопросы и он ответит на них в прямом эфире.

Иллюстрация: freepik/freepik
Экспорт

Минпромторг сократит список экспортеров, которые могут получать транспортные субсидии

Изменения затронут только тех, кто занимается экспортом товаров из высокомаржинальных групп.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

С 01 апреля 2024 года порог беспошлинного ввоза товаров, возможно, вернется к уровню €200 евро

Но подготовка новых документов не началась.

УК РФ

Опасное производство 2 года работало без лицензии и получило доход 26 млн рублей

В Ставропольском крае перед судом предстанет обвиняемый в незаконном предпринимательстве с извлечением дохода на сумму более 26 млн рублей.

Обеспечительные меры при ВНП, предварительные обеспечительные меры + защитный лайфхак

Всегда ли налоговики могут наложить обеспечительные меры (арест) на имущество по результатам проверки?

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
4
56

Кто имеет право работать неполный день

Если у сотрудников есть основания для неполной занятости, работодатель должен установить удобный для работника график и снизить нагрузку.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Платные и бесплатные

Собрали для вас анонсы вебинаров на апрель 2024 года.

Каким числом выставлять счет-фактуру на аванс: бухгалтеры разбираются с формулировками в НК. «Ночной бухгалтер» № 1652

В телеграм-канале «Клерка» бухгалтеры спорили о том, какую дату указать в счет-фактуре на аванс — день получения аванса или любую из последующих пяти дней, которые даны на выставление документа. Истину нашли (вроде).

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров
IT-компании

Яндекс запустил линейку нейросетей YandexGPT третьего поколения

Искусственный интеллект нового поколения лучше работает со сложными задачами. Бизнес может самостоятельно дообучить нейростеть.

38
Бесплатно с Архив документов

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс

Разбираемся в мини-курсе, какие типы хранения кадровых документов выделяют и какова продолжительность хранения кадровых документов.

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс
НДФЛ

В 2024 году ФНС разошлет уведомления на НДФЛ с процентов по вкладам за 2023 год

В 2024 году вкладчикам впервые необходимо будет уплатить НДФЛ с процентов от банковских вкладов за 2023 год.

Перерасчет имущественных налогов будут делать по-новому

Физлица будут направлять в ИФНС заявления на перерасчет налога на имущество, земельного и транспортного, к которому можно приложить документы, а можно и не прикладывать. Налоговики будут рассматривать это заявление 30 дней.

Как разработать эффективную программу обучения для новых сотрудников

Обучение персонала — сложный и многогранный процесс. Если проводить его правильно, он может стать ключевым инструментом для усиления корпоративной культуры, увеличения продуктивности и стимулирования мотивации сотрудников.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
5
31
УК РФ

Поиск бывшего гендира может вылиться в вымогательство

Сотрудники главного управления уголовного розыска МВД совместно с коллегами из Красноярского края задержали подозреваемых в серии вымогательств у бизнесменов.

⚡️Итоги дня: Ozon изменил расчет сбора, Дурова призвали внимательнее следить за Telegram, Камчатку трясет

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Интересные материалы

Селлеры нарастили продажи на Ozon в 2,5 раза

Заметнее всего нарастили обороты предприниматели Дальневосточного федерального округа, которые торгуют на маркетплейсе Ozon. Они стали продавать почти в 5 раз больше товаров.