Кадастровая оценка станет объективнее

Что произошло?

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" разработаны и утверждены методические указания о государственной кадастровой оценке (Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. № 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке").

Что определяют методические указания?

Методические указания определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства (ОКС) (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ОНС), помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов (ЕНК), и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта России, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (п.1.1 Указаний). 

Когда методические указания о государственной кадастровой оценке вступят в силу?

Формально приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 начнёт действовать с 10 июня 2017 года. При этом стоит учесть, что статьей 24 Закона № 237-ФЗ предусмотрен трёхлетний переходный период (с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года), в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с новым Законом № 237-ФЗ или в соответствии со «старым» Законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.

Решение о дате перехода к применению новых правил кадастровой оценки должен принять высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. Причём такое решение может действовать в отношении как всей недвижимости, так и определенных её видов. Государственная кадастровая оценка (и оспаривание её результатов), проведение которой начато до вступления в силу Закона № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии с Законом № 135-ФЗ.

Что такое кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка (ГКО) - это комплекс процедур, необходимых для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: принятие решения о проведении ГКО, определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах ГКО, утверждение результатов определения кадастровой стоимости и другие операции.

Что такое кадастровая стоимость?

Предполагается, что кадастровая стоимость имущества, определенная посредством государственной кадастровой оценки, совпадает с рыночной стоимостью такого имущества, однако часто это не так.

Как определяется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость имущества по новым правилам определяется методом массовой оценки, при котором осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с п.8.1 Указаний (п.1.3 Указаний).

Что это за случаи индивидуального расчета стоимости имущества?

Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях (п.8.1 Указаний):

1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости;

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками.

Какие факторы учитываются при определении кадастровой стоимости земельного участка?

При определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться (п.1.12 Указаний):

• обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка);
• степень освоения окружающей территории земельного участка (характеристики окружения земельного участка);
• существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).

Есть ли случаи, которые не учитываются при определении кадастровой стоимости земельного участка?

При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются (п.1.12 Указаний):

• улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет;
• степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа);
• озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов "Сельскохозяйственное использование", "Использование лесов", указанных в главе IX Указаний.

Какие мероприятия включает в себя определение кадастровой стоимости?

Определение кадастровой стоимости включает в себя следующие мероприятия (п.1.19 Указаний):

• определение ценообразующих факторов объектов недвижимости;
• первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Указаниями;
• сбор сведений о значениях ценообразующих факторов;
• сбор рыночной информации;
• группировка объектов недвижимости;
• построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
• анализ качества модели оценки кадастровой стоимости;
• расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, по которым невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, а также в случаях, указанных в п.8.1 Указаний;
• анализ результатов определения кадастровой стоимости;
• составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки.

Как будет разделено имущество для целей определения кадастровой стоимости?

Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Указаниям (п.9.2.2 Указаний):

1) 1 сегмент "Сельскохозяйственное использование";

2) 2 сегмент "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)";

3) 3 сегмент "Общественное использование";

4) 4 сегмент "Предпринимательство";

5) 5 сегмент "Отдых (рекреация)";

6) 6 сегмент "Производственная деятельность";

7) 7 сегмент "Транспорт";

8) 8 сегмент "Обеспечение обороны и безопасности";

9) 9 сегмент "Охраняемые природные территории и благоустройство";

10) 10 сегмент "Использование лесов";

11) 11 сегмент "Водные объекты";

12) 12 сегмент "Специальное, ритуальное использование, запас";

13) 13 сегмент "Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка";

14) 14 сегмент "Иное использование" - вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах. При отнесении в эту группу обязательно проводится дополнительная группировка по одинаковым видам использования с указанием вида использования земельных участков.

Как быть, если при определении кадастровой стоимости будет допущена ошибка?

Если при определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением будут допущены нарушения, то причиненные в связи с этим убытки будут в полном объеме возмещаться за счет бюджетного учреждения, а при недостаточности у него средств - за счет бюджета субъекта РФ.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Да, можно. Если кадастровая стоимость объекта, определенная по результатам государственной кадастровой оценки, оказывается выше его реальной рыночной стоимости, завышенным оказывается и размер уплачиваемого с этого объекта налога. В связи с этим законодательство позволяет оспорить размер кадастровой стоимости в специально созданной при Росреестре комиссии или в суде. Предварительное обращение в комиссию для граждан, в отличие от юридических лиц, не является обязательным.

Специалисты лучшей компании для бухгалтера "Что делать Консалт"