Клерк.Ру

Бухгалтерские новости

Если вы решили сдавать собственную квартиру в аренду, то вам нужно знать, что по закону доход от такой деятельности подлежит налогообложению. Если, например, квартира была сдана даже на пару дней за 5 тысяч рублей, арендодателю необходимо представить в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и оплатить налог в размере 13% от суммы, которую он заработал.

Об этом напоминает УФНС по Мордовии.

Безусловно, это требование законодательства касается и тех граждан, которые решили сдать свое жилье болельщикам, приезжающим на Чемпионат Мира по футболу – 2018.

Представить декларацию о доходах, полученных от сдачи жилья в аренду в текущем году, необходимо до 30 апреля 2019 года, а уплатить налог – до 15 июля 2019 года.

Налоговая служба обращает внимание, что за непредставление налоговой декларации и неуплату налогов предусмотрены как штраф (ст. 119 НК РФ), так и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).

Все большее число жителей Московской области выбирают патентную систему налогообложения в качестве формы уплаты налога при сдаче в аренду принадлежащей им недвижимости.

В 2017 году по этому виду деятельности получено 4,2 тысячи патентов, в 2016 их было 3,2 тысячи, а в 2015 году – 2,4 тысячи патентов. Чаще всего - это сдача в аренду жилых помещений, сообщает региональное УФНС.

Стоимость патента по сдаче жилья в аренду на территории региона установлена законом Московской области от 06.11.2012 №164/2012-ОЗ, она зависит от общей площади сдаваемых в аренду помещений. Рассчитать конкретную сумму можно с помощью интернет-сервиса «Налоговый калькулятор – расчет стоимости патента».

Патент позволяет не уплачивать:
- НДФЛ - в части доходов, полученных от сдачи в аренду помещений;
- налог на имущество физлиц - в отношении жилого помещения, сдаваемого в аренду.

Получить патент можно на несколько месяцев в пределах календарного года или сразу на год.

Отметим, патент на аренду может оформить только ИП. Для этого физлицу, сдающему жилье, необходимо приобрести этот статус, подав соответствующее заявление в налоговую инспекцию.

Согласно пункту 1 статьи 34 СК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Подпункт 19 пункта 2 статьи 346.43 НК не препятствует налогоплательщику применять патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве совместной собственности.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-11-12/18630 от 23.03.2018.

При определении объекта налогообложения при УСН не учитываются доходы, указанные в статье 251 НК.

В свою очередь, статья 251 НК не предусматривает исключение из доходов возмещения расходов на оплату коммунальных услуг.

Таким образом, полученная сумма арендной платы в полном объеме учитывается налогоплательщиками в доходах при исчислении налоговой базы по УСН.

Такое разъяснение дает Минин в письме № 03-11-11/995 от 15.01.2018.

Вместе с тем, на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 251 НК в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.

По сделке с третьими лицами у агента, применяющего УСН, в составе доходов учитывается только агентское вознаграждение.

 

При изменении количества арендаторов ИП на ПСН, осуществляющий предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду помещений, не должен покупать новый патент.

Такие разъяснения дает ФНС в письме № СД-3-3/6248@ от 20.09.2017.

В патенте (форма № 26.5-П) указывается количество показателей, характеризующих отдельные виды предпринимательской деятельности. В частности по объектам, сдаваемым в аренду, это вид объекта, его наименование и адрес местонахождения, наименование физического показателя и площадь объекта.

Таким образом, патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду (внаем) нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности, действует в отношении указанных в патенте объектов, сдаваемых в аренду, а не в отношении конкретных арендаторов имущества.

Индивидуальный предприниматель вправе применять ПСН только в отношении тех сдаваемых в аренду нежилых помещений, которые указаны в патенте. В отношении иных объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности, в том числе находящихся на территории одного субъекта РФ, он праве применять иной режим налогообложения.

Такие разъяснения дает ФНС в письме № СД-4-3/18795@ от 20.09.2017.

А письме также разъяснен вопрос возможности перехода в течение года на ПСН (по сдаче в аренду недвижимости) предпринимателем, применяющим УСН.

В соответствии с пунктом 6 статьи 346.13 НК ИП на УСН, вправе перейти на иной режим налогообложения (в том числе на ПСН) с начала календарного года (если он не нарушил условия применения УСН), уведомив об этом налоговый орган не позднее 15 января года, в котором он предполагает перейти на иной режим налогообложения, сообщает ФНС.

Таким образом, ИП, осуществляющий предпринимательскую деятельности по сдаче в аренду объектов недвижимости и применяющий УСН, не вправе до конца года перейти на ПСН в отношении этих объектов недвижимости.

ПСН на аренду имущества ИП действует в отношении этого имущества, а не в отношении арендаторов. Такие разъяснения дает Минфин в письме от 06.09.2017 N 03-11-09/57325.

ИП могут применять ПСН при осуществлении деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности.

Размер потенциально возможного к получению годового дохода определяется в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).

В патенте на право применения ПСН (форма N 26.5-П), указывается количество показателей, характеризующих отдельные виды предпринимательской деятельности (вид объекта, его наименование и адрес местонахождения, наименование физпоказателя и площадь объекта).

Таким образом, патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду помещений, дач, земельных участков действует в отношении указанных в патенте объектов, сдаваемых в аренду, а не в отношении конкретных арендаторов имущества.

Учитывая изложенное, в случае изменения количества арендаторов указанного в патенте объема имущества, сдаваемого в аренду (внаем), получение нового патента не требуется.

Вышеназванное письмо Минфина было доведено до сведения письмом ФНС № СД-4-3/18316@ от 19.09.2017.

С целью борьбы с неплательщиками, получающих доходы от сдачи в аренду жилых и нежилых помещений и уклоняющихся от декларирования полученных доходов и уплаты налогов, ведомствами заключено соглашение по выявлению фактов незаконной сдачи квартир в аренду. Об этом сообщает УФНС по Хабаровскому краю.

Соглашение предусматривает совместную работу с сотрудниками налоговых органов, администрацией города Хабаровска и УМВД.

По предварительным итогам декларационной кампании 2017 года 354 физических лица представили налоговые декларации 3-НДФЛ в связи с получением дохода от сдачи имущества в аренду (наем) в 2016 году. Сумма налога, исчисленная к уплате по таким декларациям составила 20,7 млн рублей.

В УФНС напомнили, что доходы от сдачи внаем (в аренду) недвижимого имущества (квартиры, комнаты, дома) подлежат налогообложению НДФЛ на основании ст. 224 НК РФ. Если Вы получаете такие доходы, то Вам необходимо представить в налоговую инспекцию по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим, в котором были получены доходы от сдачи жилья внаем.

Управление ФНС Приморского края довело до сведения  индивидуальных предпринимателей, применяющих ПСН по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих налогоплательщику на праве собственности, разъяснения, предоставленные региональным Департаментом финансов, по вопросу определения стоимости патента в случае, когда плательщик предоставляет в аренду (наем) несколько объектов недвижимости. Эти разъяснения могут пригодиться и ИП других субъектов РФ, если условия расчета ПСН в региональном законе такие же, как и в Приморском крае.

Законом Приморского края от 13 ноября 2012 года № 122-КЗ «О патентной системе налогообложения на территории Приморского края» по указанному виду предпринимательской деятельности размер потенциально возможного дохода, используемого при расчете стоимости патента, установлен в зависимости от площади помещений/дач/земельных участков.

Таким образом, в случае подачи индивидуальным предпринимателе одномоментно или с разницей в несколько рабочих дней заявления (заявлений) на получении патента по нескольким объектам недвижимого имущества в целях осуществления деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков определение стоимости патента осуществляется, исходя из суммарной площади объектов недвижимости, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

Например, индивидуальный предприниматель предоставляет в аренду три помещения, площадь каждого из которых составляет 30 кв. м., 60 кв. м. и 80 кв. м., которые он указывает в заявлении на получение патента (в одном либо в трех отдельных заявлениях, поданных в один день либо с разницей в один-два рабочих дня). Налоговый орган в момент принятия решения о выдаче патента учитывает площади всех объектов, указанных в заявлении (заявлениях), и рассчитывает стоимость одного патента (по всем предоставленным заявлениям, в которых дата начала применения ПСН и срок действия патента совпадает), исходя из суммарной площади объектов, которая составляет 170 кв. м., т.е. размер ПВД определяется в соответствии с Законом № 122-КЗ по диапазону значений площади объектов от 151 кв. м. до 200 кв. м.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 НК патентная система налогообложения может применяться ИП, осуществляющими деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности.

Количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды, заключаемых ИП - арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями).

Согласно пункту 7 статьи 346.43 НК законами субъектов РФ устанавливается размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода ( ПВД) по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН.

Статьей 2 Закона Московской области от 06.11.2012 N 164/2012-ОЗ размер ПВД по предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (внаем) жилого фонда установлен в зависимости от общей площади сдаваемых в аренду объектов: до 70 кв. м включительно, свыше 70 до 150 кв. м включительно и свыше 150 кв. метров.

Названным Законом Московской области в целях установления размеров ПВД по видам деятельности, в отношении которых применяется ПСН, территория Московской области по территориям действия патентов по муниципальным образованиям (группам муниципальных образований) не дифференцирована.

В связи с этим ИП вправе получить один патент для ведения предпринимательской деятельности по передаче в аренду (внаем) нескольких объектов, находящихся на территории Московской области.

Такие разъяснения содержатся в письме Минфина № 03-11-12/24530 от 24.04.2017.

УФНС по Ульяновской области решило попугать владельцев нежилой недвижимости, незарегистрированных как ИП. На сайте Управления размещена информация о том, что им могут доначислить НДС.

В ходе проверок, проводимых налоговыми органами, выявляются случаи уклонения от налогообложения физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, при сдаче в аренду нежилого недвижимого имущества.

Налогоплательщики - физические лица нередко сдают в аренду собственное нежилое недвижимое имущество. Сдача в аренду помещений, а также систематическое получение дохода является доказательством осуществления предпринимательской деятельности.

При этом, согласно пункту 2 статьи 11 Налогового кодекса РФ, физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Согласно статье 249 Налогового кодекса РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. В соответствии со статьей 143 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации, индивидуальные предприниматели, а также лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 146 объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. Таким образом, реализация на территории Российской Федерации услуг по сдаче имущества в аренду облагается налогом на добавленную стоимость.

Согласно пункту 2 статьи 153 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.

Доходы от сдачи в аренду нежилого здания, полученные физическим лицом, подпадающим под определение индивидуального предпринимателя, установленное статьей 11 Налогового кодекса РФ, облагаются НДС в общеустановленном порядке, утверждают налоговики.

Надо отметить, что такой точки зрения придерживаются некоторые суды, в том числе и Верховный. Об известном деле о доначислении НДС физлицу Клерк.Ру писал еще год назад.

Декларационная кампания по доходам физических лиц, полученным в 2016 году, набирает обороты, региональные управления ФНС постоянно напоминают о необходимости подачи декларации 3-НДФЛ и уплаты налога.

Мордовские налоговики рассказали гражданам, кто должен отчитаться, если сдается имущество в аренду.

Если вы сдаете в аренду имущество, то обязаны платить 13 процентов НДФЛ с получаемого дохода. При этом для арендодателей – физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, существует два варианта уплаты налога:
заплатить налог вы должны самостоятельно.
удержать у вас налог и перечислить его в бюджет должен арендатор имущества.

Вы самостоятельно рассчитываете и платите НДФЛ в том случае, если ваш арендатор:
физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем. Это может быть как гражданин Российской Федерации, так и иностранец или лицо без гражданства;
иностранная организация, которая не имеет подразделения в Российской Федерации.

Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход.

В 2017 году представить декларацию нужно не позднее 2 мая в налоговую инспекцию по месту вашего жительства.

Заполнить декларацию можно с помощью:
бесплатного программного комплекса «Декларация»;
онлайн сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц», который позволит не только сформировать документ, но и отправить его в интерактивном режиме в налоговую инспекцию;
Единого портала государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru.
Сумму налога необходимо заплатить в бюджет не позднее 17 июля.

Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, и если в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора по удержанию и уплате НДФЛ с сумм арендной платы, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор. Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет. Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.

При этом арендатор не вправе перечислять НДФЛ с арендной платы из собственных средств.

Если арендатор полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года.

Однако если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то вам необходимо самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию.

Если физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем, то оно не вправе применять налоговый вычет к доходам от сдачи в аренду земельного участка.

Как известно, при исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ). При этом доходом является экономическая выгода в денежной или натуральной форме (ст. 41 НК РФ).

Таким образом, доход физического лица от сдачи в аренду принадлежащего ему земельного участка является объектом обложения налогом на доходы физических лиц. Вправе ли арендодатель уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физических лиц на налоговый вычет в сумме произведенных расходов? Ответ на этот вопрос зависит от статуса физического лица.

В пункте 1 статьи 221 НК РФ сказано, что физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

Из положений этой нормы следует, что право на профессиональный налоговый вычет имеют только индивидуальные предприниматели. Физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, применять налоговый вычет не могут.

Соответственно, доход, полученный физическим лицом — арендодателем в виде арендной платы, облагается налогом на доходы физических лиц в полном объеме.логом на доходы физических лиц в полном объеме.

Такие разъяснения приведены на сайте УФНС Калужской области.

Верховный суд в Постановлении от 14.10.2016 №309-АД16-8799 сделал положительный вывод для всех ипотечников: банк не вправе запрещать заемщикам-физлицам сдавать заложенные квартиры внаем.

Отметим, что большинство кредитных учреждений прописывают такое ограничение в договоре займа. Это нарушение. По мнению суда, кредитное учреждение должно быть привлечено в данном случае к административной ответственности. Штраф предусмотрен статьей 14.8 КоАП РФ и составляет от 10 до 20 тыс. рублей.

Услуга по предоставлению физическому лицу в пользование жилого помещения, оказываемая в рамках договора найма (аренды) жилого помещения организацией, которой такое жилое помещение принадлежит на праве аренды, освобождается от налогообложения налогом на добавленную стоимость. Такой вывод сделан в письме Минфина РФ № 03-07-11/44922 от 01.08.2016 г.

Таким образом, льгота по НДС не зависит от того, в собственности находится сдаваемое в наём жилье или нет.  Доходы от сдачи жилого помещения в субаренду или поднаём НДС не облагается.

Предпринимательской деятельность по передаче индивидуальным предпринимателем в аренду недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, может переводиться на патентную систему налогообложения при условии осуществления такой деятельности на основании нотариально удостоверенного согласия другого супруга. Такой вывод содержится в письме Минфина, которое разослала ФНС РФ своим письмом № СД-4-3/11769@ от 30.06.2016 г. для применения налоговыми органами и налогоплательщиками.

Такой вывод Минфин обосновывает тем, что передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом, а распоряжение недвижимым имуществом, согласно статье 35 Семейного кодекса, требует нотариального удостоверения согласия другого супруга.

УФНС по г.Севастополю подготовила материал для налогоплательщиков - физических лиц, сдающих в аренду недвижимость гостям города. Ознакомиться с полезными советами от налоговиков можно в статье Полезные советы: как облагать доходы от сдачи недвижимости в Севастополе?

Минфин РФ в своем письме № 03-11-12/10876  от 26 февраля 2016 г. уточняет возможность применения ПСН при сдаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве общей долевой собственности.

В письме отмечается, что ИП, осуществляющий деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в правоустанавливающих документах, вправе применять ПСН.

Вместе с тем, предпринимателю необходимо получить согласие других собственников этих нежилых помещений на сдачу их в аренду.

Кроме того, общая площадь сдаваемых в аренду помещений не должна превышать площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя в общей долевой собственности.

Минфин РФ в своем письме № 03-11-12/5414 от 04.02.2016 приводит порядок расчета налога при ПСН, если ИП сдает в аренду 100 кв. м нежилого помещения площадью 400 кв. м, либо все помещение, но разным арендаторам.

Ведомство напоминает, что для целей применения ПСН количество объектов, передаваемых в аренду, определяется на основании договоров аренды, заключаемых ИП-собственником.

Если ИП фактически сдает в аренду только 100 из 400 кв. м., то расчет суммы налога следует осуществлять по площади, указанной в договоре аренды и отраженной ИП в заявлении на получение патента.

Если ИП полностью сдает в аренду все 400 кв. м. по восьми договорам аренды, заключенным с разными арендаторами, то сумма налога исчисляется по каждому из восьми объектов.

Сдача собственного имущества в аренду обязывает физических лиц к уплате НДФЛ и представлению отчетности. Уклонение от этих обязательств может привести к штрафным санкциям. Об этом предупреждают эксперты компании NDFLKA.ru.

Вместе с тем, при заключении договора аренды с предпринимателем или компанией, именно арендатор должен заплатить за собственника НДФЛ в бюджет и представить налоговикам сведения о его доходе.

«Чтобы быть уверенным в том, что арендатор уплатил налог, можно запросить у него справку 2-НДФЛ по окончании года и в этой справке будет отражена как раз вся информация о полученном доходе, об удержанной и перечисленной сумме НДФЛ», - рекомендуют эксперты.

Подробней о том, как уплатить НДФЛ и отчитаться при сдаче имущества в аренду физлицу, читайте в записи «Сдача имущества в аренду: кто обязан платить налог и сдавать декларацию 3-НДФЛ?» в Блоге компании NDFLKA.ru на Клерк.Ру.

Заполнить декларацию 3-НДФЛ онлайн и получить совет личного налогового консультанта можно на сайте компании NDFLKA.ru