Клерк.Ру

Русская рулетка: покупка квартиры в новостройке

На фото Денис Корнилов, генеральный директор ООО «Корн-Аудит»

1864

Заметили, большинство знакомых, да и вы сами, вероятно, перебрались в новостройки? Хорошие метражи, чистые подъезды, бесшумные лифты. Короче, нормальные  инвестиции в свою жизнь.

Однако вложение в новое строительство сопряжено с большим риском. Не секрет, что сотни тысяч семей по стране, уплативших за будущие квартиры, так и остались «с носом».

И тут встает извечный вопрос, кто виноват: тот, кто запер дверь, или тот, кто взломал ее и украл?  Акцентирую внимание на запертой двери.

История вопроса

Первые новостройки были вообще дикими с юридической точки зрения. Некий Вася Пупкин давал рекламу, собирал деньги на дом, а потом оказывалось, что по 2-3 семьи купили одну и ту же квартиру. Неизбежно кто-то оставался в проигрыше.

Систему усовершенствовали. Приняли, казалось бы, безупречный закон ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…». Теперь застройщик обязан регистрировать договоры долевого участия в Росреестре, что исключает двойные продажи. К тому же прописана возможность ознакомления дольщиков с разрешительными документами на строительство, проектной декларацией, финансовой отчетностью застройщика, подтвержденной аудиторским заключением. Финансовый контроль в ходе строительства так же возможен: пожалуйста, запрашивайте отчетность. На бумаге все хорошо.

Но.

Реально не существует механизма превентивного отслеживания финансовых потоков. Финансовая отчетность дает лишь ретроспективное представление об уже сложившемся финансовом состоянии застройщика. Тогда как пресечь сделки по выводу средств в «однодневки» и иные противоречащие целям строительства, например оплату услуг подрядчика по завышенной стоимости с получением «отката», дольщики не могут.

Теперь в Госдуме думают, как же так вышло, что закон приняли хороший, а по стране объем «замороженного» жилья стал расти.

Может быть, дело в кризисе? Возможно.

Но почему-то одни застройщики сдают дома в срок, а то и раньше. Другие же, взять хоть СУ-155, массово остановили стройки по всей стране. А не потому ли, что когда-то их дочерней компанией руководила известный финансовый гений Евгения Васильева? Да и сама компания жила заказами г-на Сердюкова. Не потому ли, что заработав репутацию приличного застройщика федерального уровня, компания собрала хороший годовой оборот (причем и цены на метраж не занижала), и на пике продаж, деньги в один день «растворила»?  Так, помнится, поступали и финансовые пирамиды.

И ведь всегда можно отговориться: кризис, цены на все растут, убыток вышел…

Бросились проверять, а СУ разбито на десятки подконтрольных компаний, и каждую проверять, как комаров отлавливать.

Срочно внесли поправки в ФЗ-214. Раз - застройщик обязан страховать свою ответственность перед дольщиками. Два - вместо страхования годится банковское поручительство.

Дети! Ну, дети! Какая страховая или банк разбежится брать на себя многомиллионную ответственность? Правильно, никакая. Норма работать не будет. Любой страховой либо кредитной организации проще обанкротиться, чем выплачивать пострадавшим такие суммы. Пример – невыплаты страховыми компании денег по ответственности туроператоров.

Что делать? Варианты «санации» закона

  1. Создание единого крупного агентства по страхованию ответственности застройщика (по аналогии с банковскими вкладами)
  2. Обязать застройщика строить на свои деньги, а в качестве задатка от покупателей деньги принимать на депозитный счет, с которого они будут сниматься только после передачи квартир.
  3. По каждому комплексу открывать отдельный счет, что бы независимые аудиторы, выбранные  собранием дольщиков, в процессе строительства могли одобрять либо не одобрять совершение операций по нему
  4. Обязать застройщика принимать деньги от покупателей частями - пропорционально степени готовности объекта. Кстати, это общеевропейская практика. Обычно первоначальный взнос составляет 30% от общей стоимости, следующие 15% вносят после возведения первого этажа, и так далее, пока не завершится строительство.
Понимаю, что на мою голову сейчас посыплются шишки: это приведет к удорожанию строительства; это приведет к снижению объемов строительства по стране; это приведет к … Да прежде всего приведет к снижению уровня узаконенного мошенничества! Вот что важно. Люди перестанут бояться остаться без квартиры и при этом еще выплачивать ипотеку, платить за съемное жилье. И именно тогда пойдет рост объемов и у застройщиков. А сейчас вкладываться в новостройку – все равно, что играть в рулетку. Повезет – не повезет. Вот такое казино. 

p.s. Проигрывает обычно честный новичок.

Покупали ли вы квартиры в новостройках?
Да, покупал. Дом сдали в срок.
 
24.3%
59 голосов
 
Да, покупал. Дом сдали с задержкой.
 
20.2%
49 голосов
 
Да, покупал. Строительство заморозили, квартиру так и не получил.
 
5.8%
14 голосов
 
Нет, не покупал. Считаю, что слишком рискованно связываться с новостройками.
 
21.8%
53 голоса
 
Нет, не покупал. Вообще не понимаю, откуда люди берут деньги на покупки квартир.
 
28%
68 голосов
 
 

Корнилов Денис

генеральный директор ООО «Корн-Аудит»

Специально для Клерк.Ру

Мнение авторов материалов может не совпадать с мнением редакции.
Мнения
 

Цитата:
"аудиторы, выбранные собранием дольщиков, "


Я уже представляю, как у дольщики будут выбирать аудиторов. Бред. Наши люди если и выберут, то проходимца какого-нибудь.

Аватар
Согласен, автор предлагает свой вариант "дикого" аудита: какой-то Вася Пупкин приходит к не знакомым друг с другом дольщикам и предлагает "всё разрулить по кодексу". По поводу СУ-155 - конторе, кажется, лет побольше, чем Васильева с питерскими дачниками в Москве мутят. Может всё проще? Любое крупное предприятие в какой-то момент оказывается интересным для чиновников и дальше всё по одной схеме? В Москве свои сердюковы, в Коми свои, в Астрахани - Ольга Боженова, жена бывшего мэра города, в дальнейшем - бывшего губернатора Волгоградской области, ныне - скрывающиеся от следствия. Но вот собственность никуда не пропала, вся у них остается. Знаете, что у всех общего? Личное доверие ВВП и единый партбилет :(
Что касается остального бреда про строительство, то да, можно всё строить за свой счет, тем более, что банки денег сейчас не дают. Только не удивляйтесь, если количество новостроек и строителей резко сократится - останутся только аудиторы и люди, которые думали, что они дольщики. Для автора: человек, который не платит денег, не является дольщиком ;)
Аватар

Аудиторы, назначенные Васильевой, конечно же профессиональны и беспристрастны...А если отойти от этой, конкретно, темы аудиторов (опустим ее), чем помочь строящимся гражданам? МБ застройщиков проверять на детекторе лжи?

Клерк

Страхование федерального агентства по типу банковского - вот что реально  нужно. Автору - зачет! Пусть и Думские депутаты почитали статью - авось и ФЗ усовершенствовали. Нате - вот вам готовый рецепт!

Аватар

Опустив все "особые условия" существования наших строек, нужно заметить, что предпринимательство - дело, основанное на риске. Всегда есть вероятность, что дело не выгорит. Это, безусловно, жутко и дико, когда кто-то копил деньги годами, а вместо них ничего не получил, но таковы реалии любой деятельности - даже честный бизнес может прогореть. А деятельность, растянутая по времени, тем более, так как могут измениться условия.

Это я к тому, что в любом законе всегда найдется изъян. Где-то больше, где-то меньше. Безусловно, нашим строительством надо заниматься и первое, что необходимо, это лишить строителей прямого доступа к деньгам от клиентов. После постройки - да, до окончания строительства - никогда. Правда, тут надо вспомнить про то, что иногда наши банки лишают лицензий, а также о прочих превратностях.

Поэтому, пока люди не поймут, что доверять можно только самим себе, а при передаче денег кому-то всегда появляется риск их потери, так и будет. А когда поймут, станут относиться спокойнее. Только от рисков это все равно не избавит.

Аватар

Безусловно, нашим строительством надо заниматься и первое, что необходимо, это лишить строителей прямого доступа к деньгам от клиентов. После постройки - да, до окончания строительства - никогда. Правда, тут надо вспомнить про то, что иногда наши банки лишают лицензий, а также о прочих превратностях

Я смотрю на ситуацию со стороны строителей: любое производство (а строительство - это довольно сложное, многоэтапное производство) не в состоянии дать быструю прибыль. С обычной длительностью строительства в районе года встает резонный вопрос: на какие деньги строить? Меня ведь мало волнует источник денег - собственные они или заемные, хотя финансовый рычаг никто не отменял. Основная беда, нависшая надо всем нашим производством сейчас - это отсутствие длинных и дешевых денег. Варианты производить что-либо, опираясь на собственные средства - это тупик. У нас все бросились заботиться о банках, заботиться о дольщиках ... а кто будет о строителях заботиться? Или о любом другом производственнике? Или Вы думаете, что в магазинах товары сами появляются, после оплаты покупателя?

Аватар

Цитата:
"а кто будет о строителях заботиться? Или о любом другом производственнике? " зачем? товары китайские, продукты, лучше не озвучивать, а строительство - скорей содрать деньги, а там трава не рости

действительно, система, по которой деньги вносятся равномерно в течение всего строительства - это выход. да, может и будет дороже стоить, но зато хоть немного приструнит. но тогда одновременно нужно решать другие проблемы - низкая платежеспособность населения и высокие ставки по кредитам. получается, создать эффективную систему мешают эти два "нюанса". так может, снизить ставки для начала? ибо про повышение уровня жизни народа - это вообще нечто мифическое для нашей страны. и создать какой-то общественный совет, который будет оперативно мониторить ситуацию и принимать жалобы населения, что строительство остановилось в какой-то момент. и так - пока в каком-то веке н.эр. ситуация наконец-то не выправится)).

Аватар

Цитата:
"С обычной длительностью строительства в районе года встает резонный вопрос: на какие деньги строить? "

На заемные. Ведь есть проблема, когда кто-то вложил свои деньги и потерял их из-за слившегося застройщика, но есть еще более тяжелая проблема, когда кто-то вложил заемные средства и также их потерял. И эта потеря с продолжением, т.к. проценты за пользование кредитом никто не отменял.
Есть вариант с банковской гарантией. Т.е. человек несет деньги в банк, а тот, держа их на депозите, выдает застройщику деньги под процент, но незначительный. Обязать банки давать деньги под 2-3% годовых можно, если им до этого физик принес целевые деньги на депозит но для строительства. Другой вопрос, что физики несут деньги постепенно, а на стройку их надо сразу и много. Выигрыш - банк более профессионально следит за деньгами, к тому же, это именно его деньги - при банкротстве заемщика. Минус - реализовать такую схему можно только через госбанк, что убивает конкуренцию и взращивает цены.
Так что - дешево, но с риском, или надежно (опять же, относительно), но за значительно бОльшую цену.
Есть еще одна извечная беда строителей - строить старые объекты за счет финансирования новых. Этот принцип был еще при советской власти. Поэтому возможный вариант - разделение строек путем выдачи не более какого-то количества разрешений на строительство одному юр.лицу одновременно. Опять же, ведет к повышению цены, так как затраты на необходимую технику и стоимость закупок для крупных организаций меньше.
Аватар
Бедные строители( Продали все квартиры полдома выстроили. А оставленную половину денег выдали как займ физическому лицу. Реальная история. Бросились в страховую, а там - недобросовестность застройщика не является страховым случаем. Бросились в прокуратуру, а там - ответственности за нецелевое использование средств дольщиков не предусмотрено. Куда еще броситься - в окно? ( к губернатору, министрам, СК, президенту, премьеру, Госдуму, главам Едра и др. партий уже бросались)
Аватар
Дольщики вкладывают деньги не в жилье фактически, а в бизнес застройщика - входят в долю. Экономя вы рискуете своими деньгами, это надо понимать! А уж если не можете контролировать вложенные деньги - не заставляйте всех остальных решать свои проблемы. Покупайте уже построенное.
Аватар

Тогда и в банки сбережения нести не стоит, мало ли что что с ними банкиры сотворят. А страхование ограниченно по сумме, растянуто по времени, не покрывает проценты, да и на всех вкладчиков при массовом снятии со счетов денег не хватит. Тоже риск. А готовое жилье покупать не рисково? Сколько семей, оплативших квартиры по суду выселили, поскольку когда-то давно эта квартира оформлялась по липовым документам? Риск? Риск.

Аватар


Цитата:
"Тогда и в банки сбережения нести не стоит, мало ли что что с ними банкиры сотворят. А страхование ограниченно по сумме, растянуто по времени, не покрывает проценты, да и на всех вкладчиков при массовом снятии со счетов денег не хватит. Тоже риск. А готовое жилье покупать не рисково? Сколько семей, оплативших квартиры по суду выселили, поскольку когда-то давно эта квартира оформлялась по липовым документам? Риск? Риск. "

Да, это тоже риск. Это ВСЕГДА надо осознавать, когда отдаешь свои деньги. А вот стоит или не стоит нести сбережения - каждый решает сам.

Аватар

А выработать и применять на практике комплекс мер по снижению рисков слабо? В развитых странах при покупке квартиры покупатель отдает деньги на депозитный счет нотариуса, и  только после полной проверки юридической чистоты, нотариус отдает деньги продавцу. Это так только один пример.

Аватар


Цитата:
" В развитых странах при покупке квартиры покупатель отдает деньги на депозитный счет нотариуса, и только после полной проверки юридической чистоты, нотариус отдает деньги продавцу "


У нас тоже существует депозит нотариуса и нотариальное оформление (ознакомьтесь).  НО пользуются им единицы, так как стоит это дорого по сравнению с "напишем сами и отнесем в МФЦ". У нас желание экономить ведет к огромным рискам.
Аватар
Ну да, у нас нотариусов, которые готовы кинуть дольщика еще больше, чем застройщиков :) А что касается банков, то мне сейчас банк-инвестор 60 лямов должен за уже выполненное строительство и не дает, ликвидности нет. Нет у нас сейчас нигде никаких гарантий - сплошные риски. Или вот вчера дольщик принес 2,5 лимона наличкой - понесли в банк, а одна купюра фальшивая. Тут же органы подключились - мы связываемся с дольщиком, предупреждаем, что его "сдавать" будем, спрашиваем, где деньги взял. А он их в банкомате снимал, и это тоже уже известный факт, что в банках сотрудники, пропустившие фальшивки, подсовывают их в банкоматы. Вот как страшно жить :) Кстати, про дольщиков - на их деньги сразу все равно никто не строит, потому что у них деньги можно начинать собирать после получения разрешения на строительстве, а по факту стройка начинается задолго до этого. Так что все равно основной источник денег - это банки, а дольщики уже потом подключаются, помогая в обслуживании взятых кредитов.
Аватар

Цитата:
"Не секрет, что сотни тысяч семей по стране, уплативших за будущие квартиры, так и остались «с носом». "

А чё вы хотели то? Это не СССР, это капитализм.
Люди которым это нравится