Дело N А07-11741/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Платоновой Е.А.,
судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Романова Сергея Николаевича (далее - предприниматель Романов С.Н.) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2011 по делу N А07-11741/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа в судебное заседание не явились
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Романову С.Н. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 41 603 руб. 23 коп., пени за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 724 руб. 19 коп., а также о расторжении договора аренды от 11.01.2011 N 119П-11 и выселении ответчика из арендованного помещения (с учетом увеличения требований, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2011 (судья Салиева Л.В.) заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 (судьи Карпачева М.И., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение арбитражного суда первой инстанции отменено на основании п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено по правилам суда первой инстанции, принят отказ комитета от исковых требований в части взыскания с предпринимателя Романова С.Н. задолженности по арендной плате в сумме 41 603 руб. 23 коп., пени в сумме 724 руб. 19 коп., расторжения договора аренды от 11.01.2011 N 119П-11, производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе предприниматель Романов С.Н. просит обжалуемые судебные акты отменить в части удовлетворения требования о выселении из занимаемого предпринимателем Романовым С.Н. помещения, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению заявителя, судами не принято во внимание то обстоятельство, что комитетом не представлено доказательств надлежащего уведомления предпринимателя об отсутствии намерений о продлении договорных отношений.
В силу ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Романовым С.Н. (арендатор) 11.01.2011 заключен договор N 119П-11 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа. По условиям данного договора арендодатель на основании распоряжения комитета от 11.01.2011 N 119П-11 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда - часть подвального помещения 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. 70 лет Октября, д. 7, общей площадью 129,5 кв. м для использования под торговую деятельность (п. 1.1 договора). Характеристики объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 15.08.2002 N 3388.
В соответствии с п. 1.2 договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен один год и более). Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2011, и действуют по 30.12.2011.
По акту приема-передачи от 01.01.2011 спорное помещение передано предпринимателю Романову С.Н.
Согласно п. 2.2.11 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендодателю арендную плату, установленную названным договором и дополнениями к нему.
Расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной решением Совета городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район от 16.06.2008 N 37, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора).
Согласно п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.
В соответствии с п. 3.7 договора отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей, предусмотренных данным договором, более двух раз подряд по истечении установленных договором сроков платежа являются основанием для досрочного расторжения названного договора.
Комитет направил в адрес предпринимателя Романова С.Н. заказной корреспонденцией с уведомлением претензионное письмо от 31.05.2011 N 2584 с требованием о погашении имеющейся задолженности по арендной плате в срок до 08.06.2011, а также уведомлением о том, что в случае невыполнения требований по истечении установленного срока платежа комитет обратится за взысканием задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежей, расторжением договора и выселении в судебном порядке.
Комитет, ссылаясь на неисполнение ответчиком указанных выше требований, изложенных в письме, и наличие задолженности по арендной плате, обратился в суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из факта заключенности договора аренды, наличия у предпринимателя Романова С.Н. непогашенной задолженности по внесению арендных платежей и, как следствие, расторг договор. Установив отсутствие правовых оснований пользования помещением, суд удовлетворил требование комитета о выселении предпринимателя Романова С.Н.
Отменяя решение суда по процессуальным основаниям (в связи с отсутствием доказательств извещения ответчика) и рассматривая дело по правилам суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции принял отказ комитета от заявленных требований в части взыскания долга, пени и требования о расторжении договора. В связи с истечением срока действия договора аренды и отсутствием правовых оснований для занятия помещения суд принял решение о выселении предпринимателя Романова С.Н. из нежилого помещения.
При вынесении постановления суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, проанализировав условия договора аренды с учетом технического паспорта, суд апелляционной инстанции установил, что сторонами определены идентифицирующие признаки объекта аренды, а именно: адрес, местоположение, площадь помещения; названное в договоре имущество передано арендатору и принято последним без замечаний по акту приема-передачи.
При указанных обстоятельствах судом сделан правильный вывод об отсутствии оснований считать договор аренды незаключенным.
Поскольку, как следует из п. 1.2 договора, срок его действия составляет менее одного года, государственной регистрации данного договора не требуется, договор считается заключенным с момента подписания его сторонами (ст. 131, 164, 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из представленного в суд апелляционной инстанции акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.01.2012, задолженность по арендной плате предпринимателем погашена в полном объеме, в связи с чем комитетом заявлен, а судом принят отказ от требований в части взыскания долга, пени и расторжения договора.
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 данного Кодекса).
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 5.2.4 договора аренды договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя, в частности при неуплате или просрочке уплаты арендной платы арендатором в установленные договором сроки в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения. Невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения договора.
Как подтверждается материалами дела, комитет путем направления претензионного письма от 31.05.2011 N 2584 сообщил предпринимателю Романову С.Н. о наличии у него задолженности по арендной плате и намерении в случае ее непогашения расторгнуть договор аренды от 11.01.2011 N 119П-11.
Поскольку причиной обращения комитета с требованиями в суд послужило невыполнение указанных в письме требований и допущение арендатором просрочки платежа по договору аренды, суд апелляционной инстанции правильно сделал вывод о том, что действия комитета свидетельствуют об отсутствии намерения на продление договорных отношений с предпринимателем Романовым С.Н.
На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с п. 2.2.16 договора аренды от 11.01.2011 N 119П-11 по истечении срока действия договора, а также при досрочном прекращении его действия арендатор обязан в срок не более четырнадцати дней передать арендодателю арендуемый объект по акту приема-передачи.
Предпринимателем Романовым С.Н. в нарушение требований ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что полученное им по рассматриваемому договору имущество было возвращено комитету по окончании договора аренды.
В данном случае апелляционный суд обоснованно установил, что договор аренды прекращен с 30.12.2011 в связи с истечением срока его действия, в силу чего правомерно удовлетворил требования истца о выселении предпринимателя Романова С.Н. из спорного помещения ввиду отсутствия у последнего правовых оснований для нахождения в нем.
Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, так как направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебного акта в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Ходатайство предпринимателя Романова С.Н. об отложении дела судом кассационной инстанции не рассматривается, поскольку поступило после судебного заседания.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 по делу N А07-11741/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Романова Сергея Николаевича - без удовлетворения.
Председательствующий
ПЛАТОНОВА Е.А.
Судьи
СТОЛЯРОВ А.А.
СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.