Федеральный арбитражный суд Московского округа

Герб

Постановление

№ А41-63426/13 от 12.11.2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2014 года

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2014 года

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Чучуновой Н.С.,

судей Волкова С.В., Борзыкина М.В.

при участии в заседании:

от истца, Комитет по управлению имуществом Администрации города Реутов (ОГРН 1035008251453) - Кубанов Н.С. дов. от 14.02.2014 N 24�1-24

от ответчика ООО "Эгас" (ОГРН 1035008254907) - не явился, извещен.

От третьего лица, Администрация г. Реутов-Миронова А.И. дов. от 12.08.2014 N 39

рассмотрев 10 ноября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эгас"

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 24 июля 2014 года,

принятое судьями С.А. Коноваловым, В.Ю. Бархатовым, Н.А. Огурцовым

по иску Администрации города Реутов

к обществу с ограниченной ответственностью "Эгас"

о задолженности по пени в размере 780 380, 92 рублей за период с 16.06.2009 по 12.12.2013; о расторжении договора аренды земельного участка N 28/09 от 24.07.2009 и передаче земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010411:41 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов по акту приема-передачи,

установил:

Комитет по управлению имуществом Администрации города Реутов обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ЭГАС" о взыскании с ответчика ООО "ЭГАС" задолженности по пени в размере 780 380, 92 рублей за период с 16.06.2009 по 12.12.2013; о расторжении договора аренды земельного участка N 28/09 от 24.07.2009 и передаче земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010411:41 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов по акту приема-передачи (с учетом изменений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2014 года в удовлетворении требований Комитета по управлению имуществом Администрации города Реутов о взыскании с ООО "ЭГАС" задолженности по пени в сумме 780 380 руб. 92 коп. за период с 16.06.2009 г. по 12.12.2013 г. отказано. В части требования о расторжении договора аренды земельного участка N 28/09 от 24.07.2009 иск оставлен без рассмотрения ввиду не соблюдения претензионного порядка урегулирования спора.

В удовлетворении иска в части взыскания долга и пеней по договору аренды земельного участка отказано, по основаниям пропуска истцом срока исковой давности.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014 решение Арбитражного суда Московской области от 15.04.2014 года отменено.

В удовлетворении требований КУИ Администрации г. Реутов о взыскании с ООО "ЭГАС" задолженности по пени в сумме 780 380, 92 руб. за период с 16.09.2009 по 12.12.2013 отказано.

Требования КУИ Администрации г. Реутов о расторжении договора удовлетворены. Договор аренды земельного участка N 28/09 от 24.07.2009 расторгнут.

ООО "ЭГАС" обязано передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010411:41 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов по акту приема-передачи.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что иск в части расторжения договора аренды земельного участка и обязания передать участок удовлетворен, поскольку ответчиком существенно нарушены условия договора - несвоевременно вносилась арендная плата более двух раз подряд. В удовлетворении иска в части взыскания долга и пеней по договору аренды земельного участка отказано, поскольку истцом пропущен срок исковой давности.

Не согласившись с принятым по делу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2014 года, ООО "Эгас" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2014 года отменить по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия содержащихся в нем выводов имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции не учитывает то обстоятельство, что задолженность, на которую ссылается истец в исковом заявлении, была погашена ответчиком.

При этом за просрочку платежа с ответчика взысканы пени.

Вывод о том, что допущенные просрочки исполнения обязательств по платежам являются основанием для расторжения договора, противоречит положениям законодательства.

По мнению заявителя, истцом не соблюден порядок расторжения договора, поскольку в договоре предусмотрена специальное положение, регламентирующее порядок досрочного расторжения договора аренды.

В п. 6.4 предусмотрена необходимость уведомления другой стороны о намерении расторгнуть договор в срок не менее, чем за 2 месяца.

Представители Комитета по управлению имуществом Администрации города Реутов и Администрации г. Реутов в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения кассационной жалобы, полагают обжалуемое постановление законным и обоснованным.

В обоснование возражений Комитет по управлению имуществом Администрации города Реутов указывает, что ответчик допустил существенные нарушения договора. Частичное устранение нарушений не влияет на расторжение.

Ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по оплате аренды на протяжении двух кварталов подряд, что является достаточным для расторжения договора.

На момент внесения ответчиком арендной платы просрочка платежей за второй квартал 2013 г. составила 180 дней, за третий квартал - 88 дней. Таким образом, ответчик допустил просрочку по двум платежам подряд.

Истец указал, что в отношении ООО "Эгас" возбуждено дело о банкротстве (дело N А41-19310/2014). 29.10.2014 г. ООО "Эгас" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Общая сумма требований кредиторов составляет около 100 млн. руб. При таких обстоятельствах ответчик не может исполнять и не исполняет свои обязательства по уплате арендных платежей должным образом.

Представитель ООО "ЭГАС", в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Федеральные арбитражные суды Российской Федерации в сети Интернет), что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Реутов (арендодатель) и ООО "ЭГАС" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 28/09 от 24.07.2009.

По условиям договора аренды земельного участка N 28/09 от 24.07.2009 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010411:41, общей площадью 9000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Комсомольская, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и строительства открытой автостоянки.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 14 октября 2009 года.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 25.05.2009 по 24.05.2058.

Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата за земельный участок в размере 357 277 руб. 05 коп. в квартал.

В соответствии с п. 3.2 арендная плата вносится ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно пункту 4.2.1 договора арендатор принял обязательство своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Поскольку арендатор надлежащим образом не исполнял обязанность по оплате арендных платежей, у него образовалась задолженность за период с 01.04.2013 по 27.11.2013 в сумме 1 100 452, 50 руб. На сумму задолженности истцом начислены пени в размере 1 036 015, 98 руб.

Истец направлял ответчику претензию от 17.04.2013 г., в которой просил устранить нарушения по оплате и устанавливал для этого разумный срок. Ответчик не исполнил свое обязательство в установленные сроки.

Пунктом 4.3.4 договора аренды N 28/09 от 24.07.2009 установлено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в установленном законом порядке, а также в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд.

Поскольку ООО "ЭГАС" не вносило арендные платежи в течение двух кварталов, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов Московской области 28.10.2013 направил в адрес ответчика предупреждение N 1440/01-22 с предложением в срок до 11.11.2013 устранить нарушения условий договора аренды земельного участка - оплатить образовавшуюся задолженность, предоставив доказательства устранения допущенных нарушений, либо расторгнуть договор аренды в добровольном порядке (том 1, л.д. 22).

ООО "ЭГАС" указанную задолженность погасило платежным поручением N 217 от 12.12.2013, что следует из материалов дела и сторонами не оспаривается (том 1, л.д. 24).

24.03.2014 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов Московской области заявил ходатайство об изменении требований в порядке ст. 49 АПК РФ и просил взыскать с ответчика задолженность по пени в размере 780 380, 92 руб. за период с 16.06.2009 по 12.12.2013, о расторжении договора аренды земельного участка N 28/09 от 24.07.2009 и передаче земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010411:41 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов по акту приема-передачи.

Относительно требования о взыскании задолженности по пени в размере 780 380, 92 рублей за период с 16.06.2009 по 12.12.2013 суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Данные требования закона и договорного обязательства надлежащим образом ответчиком выполнены не были.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ заказчика от оплаты уже оказанных по договору услуг не допускается (ст. ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчик заявил о применении срока исковой давности к требованиям о взыскании пени в размере 780 380, 92 руб. за период с 16.06.2009 по 12.12.2013.

Судом установлено, что истец обратился с иском 02.12.2013.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Таким образом, срок исковой давности к требованию о взыскании пени за период с 16.06.2009 по 12.12.2013 истцом частично пропущен (до 3 квартала 2010 г. включительно).

В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В материалы дела ответчиком представлен расчет суммы задолженности по пени за период с 16.12.2010 по 27.11.2013, которая составляет 264 438, 68 руб.

Ответчик в материалы дела представил платежное поручение от 17.03.2014 N 67 на сумму 264 438, 68 руб. об оплате пени по договору аренды земельного участка N 28/09 от 24.07.2009 за период с 16.12.2010 по 27.11.2013 (том 1, л.д. 60).

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные истцом требования о взыскании пени в размере 780 380, 92 руб. за период с 16.06.2009 по 12.12.2013 не подлежат удовлетворению.

Относительно требования о расторжении договора аренды и передачи земельного участка истцу суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно указанной статье Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 7.3 спорного договора аренды N 28/09 от 24.07.2009, претензии предъявляются в письменной форме и рассматриваются в течение десяти дней со дня получения.

Таким образом, с момента получения претензии ответчиком (14.11.2013) до момента обращения в суд (02.12.2013) прошло более десяти дней. Соответственно, досудебный порядок истцом был соблюден.

Из части 2 статьи 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата перечисляется арендатором посредством платежных поручений ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Как следует из представленного в материалы настоящего дела расчета задолженности (том 1 л.д. 8), арендатор своевременно не вносил арендную плату за второй и третий кварталы 2013 года.

Оплата за 2 и 3 квартал 2013 г. за аренду земельного участка по договору N 28/09 от 24.07.2009 внесена только 12.12.2013 платежным поручением N 217 (том 1, л.д. 58).

На момент внесения ответчиком арендной платы просрочка платежей за второй квартал 2013 г. составила 180 дней, за третий квартал - 88 дней. Таким образом, ответчик допустил просрочку по двум платежам подряд (2 и 3 кварталы 2013 года).

Кроме того, ответчик не внес арендную плату за 1 и 2 квартал 2014 года, при этом на 14.07.2014 просрочка составляла (т. 1 л.д. 182):

- за 1 квартал 2014 года - 121 день;

- за 2 квартал 2014 года - 29 дней.

Задолженность не погашена, более того, возникла также неуплата за 4 квартал 2014 г.

В соответствии с разъяснениями о практике применения норм права, содержащихся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Поскольку иск заявлен арендодателем в разумный срок, то обстоятельство, что задолженность погашена, не лишает истца права на досрочное расторжение договора.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования в части и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ООО "ЭГАС" возвратить спорный земельный участок истцу.

Поскольку невнесение арендной платы ответчиком подтверждено материалами дела, соответственно, требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

Исходя из изложенного, судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права и по существу направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-63426/13 от 24 июля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Эгас" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.ЧУЧУНОВА

Судьи

С.В.ВОЛКОВ

М.В.БОРЗЫКИН


Читайте подробнее: Уплата долга по арендной плате не лишает арендодателя права расторгнуть договор