Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Кадулина А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Хенатон" Виссарионова А.Ю. (доверенность от 17.04.2014), от закрытого акционерного общества "СТРЕМБЕРГ" Макаровской Н.В. (доверенность от 10.01.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "СТРЕМБЕРГ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.01.2014 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2014 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-46933/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Хенатон", место нахождения: 190031, Санкт-Петербург, ул. Ефимова, д. 4А, лит. А, пом. 26-Н, ОГРН 1117847194959, ИНН 7838459853 (далее - ООО "Хенатон"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "СТРЕМБЕРГ", место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, ОГРН 1027810289748, ИНН 7826113635 (далее - ЗАО "СТРЕМБЕРГ"), о признании незаключенным предварительного договора аренды от 01.09.2011 N 13; взыскании 1 391 676 руб. 63 коп. неосновательного обогащения. Делу, возбужденному на основании указанного искового заявления, присвоен номер А56-46933/2013.
Кроме того, ЗАО "СТРЕМБЕРГ" обратилось в тот же арбитражный суд с иском к ООО "Хенатон" о взыскании 3 171 678 руб., в том числе задолженности по арендной плате в сумме 3 000 000 руб., эквивалентной сумме в долларах США, за январь, февраль 2013 года и неустойки в сумме 171 678 руб., эквивалентной сумме в долларах США. Делу, возбужденному на основании указанного иска, присвоен номер А56-46518/2013.
Определением от 08.10.2013 дела N А56-46933/2013 и А56-46518/2013 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А56-46933/2013.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Стройсвязьурал 1", место нахождения: 454091, Челябинская обл., г. Челябинск, ул. Разина, д. 9, ОГРН 1027403885288, ИНН 7453038929 (далее - ООО "Стройсвязьурал 1").
Решением от 24.01.2014 требования ООО "Хенатон" удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении требований ЗАО "СТРЕМБЕРГ" отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2014 данное решение оставлено без изменения.
ЗАО "СТРЕМБЕРГ" в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами закона, считая, что отсутствуют основания для признания предварительного договора незаключенным и возврата ООО "Хенатон" обеспечительного платежа, а имеются основания для удовлетворения требований ЗАО "СТРЕМБЕРГ". По мнению подателя жалобы, из содержания предварительного договора и Приложения N 1 к нему следует, что стороны при его подписании определенно установили имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды; дальнейшие действия сторон свидетельствуют об отсутствии у них затруднений по поводу идентификации объекта аренды; помещение фактически было передано арендатору, который в период с декабря 2012 года по июль 2013 года пользовался объектом.
ООО "Хенатон" в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении, соглашаясь с выводами судов о том, что объект аренды не согласован сторонами в предварительном договоре, а передача помещения арендатору не подтверждена относимыми и допустимыми доказательствами; указывая, что приложенные арендодателем к кассационной жалобе новые доказательства в силу статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут быть приобщены к делу.
В судебном заседании представитель ЗАО "СТРЕМБЕРГ" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО "Хенатон" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
ООО "Стройсвязьурал 1" о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ЗАО "СТРЕМБЕРГ" (арендодатель) и ООО "Хенатон" (арендатор) подписали предварительный договор от 01.09.2011 N 13 о заключении в будущем в порядке и на условиях, предусмотренных предварительным договором, договоров аренды относительно помещения, передаваемого арендатору для организации ресторана "Panda" и расположенного в строящемся здании по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А.
Согласно пункту 1 предварительного договора помещение (предмет аренды) означает часть здания, отмеченную красным цветом на поэтажном плане, содержащемся в Приложении N 1 к договору, ориентировочной проектной площадью 556 кв. м, N 3.00 согласно проектной нумерации, расположенную на третьем этаже здания. В названном пункте стороны подтвердили, что указанные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее в дальнейшем передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Пунктами 6.1, 6.2 предварительного договора предусмотрена обязанность арендатора перечислить два обеспечительных платежа в сумме, эквивалентной 37 066,66 доллара США каждый, в том числе первый платеж - в течение пяти дней с момента подписания предварительного договора, второй - в течение десяти дней с даты подписания акта доступа. Первый обеспечительный платеж засчитывается арендодателем в качестве оплаты базовой арендной платы за первый и второй месяцы аренды по краткосрочному договору аренды.
Платежным поручением от 28.09.2011 N 5 арендатор в качестве обеспечительного платежа перечислил 1 391 676 руб. 63 коп. на счет арендодателя.
Согласно разделу 5 предварительного договора долгосрочный договор аренды сроком на пять лет на условиях, согласованных в Приложении N 3 к предварительному договору, стороны обязуются заключить в течение шестидесяти дней с даты получения арендодателем свидетельства о собственности. Краткосрочный договор аренды заключается сроком на одиннадцать месяцев на условиях, определенных в Приложении N 2 к предварительному договору.
В соответствии с пунктом 5.8 предварительного договора использование арендатором помещения в период с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды будет осуществляться на условиях, согласованных сторонами в Приложении N 2 к предварительному договору, и по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды, выплачиваемой в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 краткосрочного договора аренды (Приложение N 2 к предварительному договору) в аренду передается расположенное на третьем этаже здания помещение N 3.00 площадью 556 кв. м в соответствии с измерениями Бюро технической инвентаризации (БТИ); описание помещения в соответствии с экспликацией БТИ приведено в приложении N 1 к краткосрочному договору. Площадь помещения в указанном размере применяется для целей расчета арендной платы (пункт 2.3 договора).
Аналогичным образом помещение, являющееся предметом аренды, описано в пунктах 2.1, 2.2 долгосрочного договора аренды (Приложение N 3 к предварительному договору).
ООО "Хенатон", ссылаясь на то, что отсутствуют Приложение N 1 к предварительному договору, а также графическое изображение помещения на плане, являющемся приложением N 1 к краткосрочному и долгосрочному договорам аренды (Приложения N 2 и 3 к предварительному договору), в связи с чем нельзя считать согласованным предмет аренды, обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаключенным предварительного договора и возврате перечисленного на его основании обеспечительного платежа.
В свою очередь, ЗАО "СТРЕМБЕРГ", считая, что подлежащее передаче в аренду помещение достаточно определено сторонами и затруднений в его идентификации у сторон не имелось, ссылаясь на то, что в период с декабря 2012 года по июль 2013 года ООО "Хенатон" владело и пользовалось помещением в здании, обратилось с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку ее внесения в соответствии с условиями краткосрочного договора аренды.
Суды, проанализировав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия предварительного договора, а также краткосрочного и долгосрочного договоров аренды, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в них слов и выражений, правомерно исходили из того, что в данном случае стороны договорились считать предмет аренды определенным при наличии как его описания в тексте договора, так и графического изображения на плане. Поскольку Приложение N 1 к предварительному договору ни одной из сторон не представлено и отсутствует описание помещения в соответствии с документами БТИ в приложении N 1 к краткосрочному договору, также не представленными, суды пришли к обоснованному выводу о невозможности установить, какое помещение подлежит передаче в аренду, ввиду отсутствия его графического изображения, точной площади, местоположения в здании, конфигурации, границ.
При таком положении суды правомерно в соответствии со статьями 429, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации признали предварительный договор незаключенным, поскольку в договоре и приложениях к нему отсутствуют все те данные, которые стороны договорились считать необходимыми для определения предмета аренды.
Довод ЗАО "СТРЕМБЕРГ" о том, что помещение фактически было передано арендатору и последующие действия сторон не свидетельствуют о наличии у них затруднений в идентификации объекта, правомерно не принят судами во внимание, так как по смыслу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации последующее поведение сторон имеет значение для выяснения их действительной воли при невозможности определить содержание договора путем буквального толкования его условий каждого по отдельности и в совокупности. В данном случае стороны договорились, что для идентификации помещения, подлежащего передаче в аренду, необходимо его графическое изображение на плане и описание в соответствии с документами БТИ.
В связи с признанием предварительного договора незаключенным суды правомерно в соответствии со статьей 1102 упомянутого Кодекса удовлетворили исковые требования ООО "Хенатон" о возврате денежных средств, перечисленных в качестве обеспечительного платежа.
Ввиду признания отсутствующими между сторонами договорных отношений по поводу аренды помещения и недоказанным факта передачи во владение и пользование ООО "Хенатон" помещения с характеристиками, указанными в пункте 2.2 краткосрочного договора аренды, суды обоснованно отказали в удовлетворении требований ЗАО "СТРЕМБЕРГ" о взыскании с ООО "Хенатон" задолженности по арендной плате и неустойки, рассчитанных в соответствии с условиями краткосрочного договора аренды за помещение площадью 556 кв. м. При этом ЗАО "СТРЕМБЕРГ" не лишено возможности в целях защиты своих прав предъявить иные требования в случае доказанности использования принадлежащего ему определенного имущества ООО "Хенатон" вне рамок договора.
При таких обстоятельствах выводы судов по существу спора являются правильными.
Доводы подателя жалобы подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют об ошибочности выводов судов относительно правовой оценки договора и установленных ими фактических обстоятельств дела.
С учетом изложенного кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.01.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2014 по делу N А56-46933/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "СТРЕМБЕРГ" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
А.В.КАДУЛИН