Дело N А07-8579/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Столярова А.А., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Файзуллиной Гульсины Сабитовны (далее - предприниматель Файзуллина Г.С.) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2014 по делу N А07-8579/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Предприниматель Файзуллина Г.С. обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Павлюченко Дмитрию Александровичу (далее - предприниматель Павлюченко Д.А.) об обязании заключить договор субаренды нежилого помещения площадью 9 кв. м, расположенного на 1 этаже торгового центра "Иремель" по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Смоленская, д. 38, на 2014 год.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Инвест-Консалтинг" (далее - общество "Инвест-Консалтинг").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2014 (судья Нурисламова И.Н.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
КонсультантПлюс: примечание.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 имеет дату 11.01.2002, а не 11.02.2002.
Не согласившись с судебными актами, предприниматель Файзуллина Г.С., обратилась в арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применение ст. 424, 450, 62 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащих применению, нарушение ст. 8, 9, 10, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. По мнению предпринимателя Файзуллиной Г.С. она обладает преимущественным правом на заключение договора субаренды на новый срок, поскольку в течение длительного времени, начиная с 2010 года, являлась арендатором спорного нежилого помещения, добросовестно исполняла обязанности арендатора, конклюдентные действия ответчика в виде принятия денежных средств в счет внесения арендной платы и коммунальных платежей свидетельствуют о возобновлении договора субаренды на новый срок на прежних условиях. Полагает, что действия ответчика по отказу в заключении договора субаренды нежилого помещения на условиях ранее заключенных договоров субаренды противоречат п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3.1 договора субаренды, предусматривающих преимущественное право арендатора заключить договор субаренды при прочих равных условиях на новый срок. Указывает, что судами не дано надлежащей оценки тому обстоятельству, что в ответ на предложение продлить договор на 2014 год предпринимателем Павлюченко Д.А. предложен новый размер арендной платы в сумме 2 000 руб., при этом для иных субарендаторов на указанный срок арендная плата установлена в меньшем размере. Таким образом, заявитель считает, что в нарушение правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 3, 34 информационного письма от 11.02.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66) суды неправомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что общество "Инвест-Консалтинг" является собственником здания дома быта площадью 4 422,8 кв. м, инв. N 5569, литер А, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Смоленская, дом N 38.
Между обществом "Инвест-Консалтинг" (арендодатель) и предпринимателем Павлюченко Д.А. (арендатор) 20.11.2012 подписан договор аренды N 1/А, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору нежилые помещения NN 13, 22, 32, 2а, 2б, 2в в здании дома быта, расположенном по указанному адресу, общей площадью 396 кв. м, на срок пять лет с момента подписания акта приема-передачи за плату в размере 106 920 руб. в месяц, включая НДС 18%.
Договор аренды от 20.11.2012 N 1/А зарегистрирован 19.12.2012, номер государственной регистрации 02-04-12/037/2012-269 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.03.2014 N 01/001/2014-17336).
Между обществом "Инвест-Консалтинг" и предпринимателем Павлюченко Д.А. 01.02.2013 подписан договор аренды N 1, в соответствии с которым арендатору на срок 11 месяцев - с 01.02.2013 по 31.12.2013 - предоставлены за плату в размере 864 000 руб. нежилые помещения, расположенные на 1 - 5 этажах здания дома быта, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Смоленская, дом N 38, общей площадью 3 200 кв. м.
Между указанными лицами 01.01.2014 подписан договор аренды N 1, в соответствии с которым арендатору на срок 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи предоставляются за плату в размере 864 000 руб. нежилые помещения, расположенные на 1 - 5 этажах здания дома быта, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Смоленская, дом N 38, общей площадью 2 853 кв. м.
Между предпринимателем Павлюченко Д.А. (арендатор) и предприниматель Файзуллиной Г.С. (субарендатор) 01.01.2013 подписан договор субаренды помещения N 22, по условиям которого арендатор передает субарендатору на срок до 30.11.2013, а субарендатор принимает во временное пользование торговое помещение площадью 37 кв. м в границах, обозначенных на плане, за плату, состоящую из постоянной и переменной частей, постоянная часть которой составляет 22 385 руб.
Предприниматель Файзуллина Г.С. 06.02.2014 обратилась к ответчику с предложением о заключении договора субаренды на новый срок.
Письмом от 21.02.2014 предприниматель Павлюченко Д.А. выразил готовность заключить договор субаренды на 2014 год с увеличением размера базовой части арендной платы до 2 000 руб. за 1 кв. м.
Полагая вышеуказанные действия ответчика по отказу в сохранении арендных отношений на прежних условиях и предложению заключить договор субаренды на 2014 год с увеличением базовой части размера арендной платы незаконными, предприниматель Файзуллина Г.С. обратилась в суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сам по себе отказ в заключении договора субаренды на прежних условиях при отсутствии в материалах дела доказательств передачи имущества третьему лицу не нарушает прав и законных интересов заявителя. Поскольку договор субаренды в данном случае не относится к договорам, подлежащим заключению в обязательном порядке, оснований для возложения на ответчика обязанности заключить договор на новый срок не имеется.
Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции, исходил из следующего.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Таким образом, договор субаренды, так же как и договор аренды могут быть заключены только с соблюдением принципа свободы договора. Исследовав содержание договора субаренды от 01.01.2013 N 22, суды пришли к обоснованному выводу, что ни действующим законодательством, ни соглашением сторон не установлена обязанность ответчика по заключению договора субаренды с истцом на 2014 год.
На основании п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Названная норма права не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 названного Кодекса).
В силу абз. 2 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 20 информационного письма от 11.01.2002 N 66, положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, договор аренды от 01.02.2013 N 1, заключенный между ответчиком и третьим лицом на срок до 31.12.2013, договор субаренды от 01.01.2013 N 22, заключенный на срок до 30.11.2013, приняв во внимание пояснения сторон спора, суды первой и апелляционной инстанций установили, что по истечении срока действия договор субаренды был возобновлен на неопределенный срок, однако прекратил свое действие с истечением срока действия договора аренды от 01.02.2013 N 1. Доказательств того, что после прекращения действия договора субаренды помещения от 01.01.2013 N 22 объект данного договора был передан ответчиком третьим лицам, предпринимателем Файзуллиной Г.С. не представлено.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что оснований для реализации преимущественного права предпринимателя Файзуллиной Г.С. и возложения на предпринимателя Павлюченко Д.А. обязанности заключить договор субаренды на новый срок не имеется, в связи с чем, правомерно отказали в удовлетворении иска.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что заключение договора субаренды на новый срок является обязанностью ответчика и отказ от заключения нового договора субаренды на условиях, предложенных истцом, повлек нарушение прав и охраняемых законом интересов истца, не принимается судом кассационной инстанции как основанный на неверном толковании норм права. Кроме того, названные обстоятельства были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства настоящего дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством с учетом предмета заявленных требований, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 3, 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2014 по делу N А07-8579/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Файзуллиной Гульсины Сабитовны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
М.В.ТОРОПОВА