Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Кухаря В.Ф. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Зеленая Долина" (ИНН 26358229789, ОГРН 1142651012030) - Поляковой О.В. (доверенность от 03.04.2015), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Офис Сервис" (ИНН 6164259388, ОГРН 1076164000032) и третьего лица - индивидуального предпринимателя Погосова Армена Вазгеновича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Офис Сервис" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2014 (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015 (судьи Малыхина М.Н., Ломидзе О.Г., Попов А.А.) по делу N А53-15865/2014, установил следующее.
ООО "Офис Сервис" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Долина-Юг" о взыскании 22 046 рублей 13 копеек арендных платежей за июль - август 2014 года по договору аренды нежилого помещения от 21.03.2012 N 2-Ш-12 и 4995 рублей 19 копеек пеней (уточненная редакция).
Определением от 30.09.2014 произведена процессуальная замена ответчика на правопреемника - ООО "Зеленая Долина".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Погосов А.В.
Решением от 09.12.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.03.2015, в иске отказано. Суды установили, что истец, заключая с ответчиком договор аренды на неопределенный срок, действовал в качестве агента по договору с собственником имущества Погосовым А.В. (принципалом). Арендатор уведомил истца о расторжении договора аренды с 01.07.2014 в связи с заключением договора непосредственно с собственником. Арендная плата за июль - август 2014 года уплачена Погосову А.В. Исходя из названных обстоятельств суды пришли к выводу об отсутствии у ответчика перед истцом не исполненных обязательств, так как в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Суды также указали, что одновременное существование двух договоров аренды в отношении одного и того же имущества невозможно; действия принципала свидетельствуют о его отказе от исполнения агентского договора, нарушение условий которого является предметом регулирования правоотношений между принципалом и агентом и не порочит договор аренды между ответчиком и предпринимателем.
ООО "Офис Сервис" в кассационной жалобе просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель считает, что вправе требовать от арендатора арендную плату за период с момента получения уведомления о расторжении договора (26.06.2014) по 26.08.2014, поскольку по условиям заключенного с ООО "Долина-Юг" договора его действие прекращается по истечении 60 дней с момента получения уведомления. Погосов А.В. в качестве принципала по агентскому договору обязался воздерживаться от деятельности, аналогичной предмету агентского договора, однако нарушил это условие. По мнению заявителя, предприниматель Погосов А.В. на 01.07.2014 правом передачи имущества во владение и пользование третьим лицам не обладал, поскольку передал это право агенту. Права собственника по совершению в отношении принадлежащего ему имущества любых действий по своему усмотрению ограничены в силу статьи 209 ГК РФ охраняемыми законом правами и интересами других лиц, в данном случае правами и интересами агента по действующему договору. Договор аренды между ООО "Зеленая Долина" и Погосовым А.В. недействителен, так как противоречит статье 209 и статье 610 ГК РФ, согласно которой, по мнению заявителя, арендодателем является лицо, обладающее на момент заключения договора аренды правами владения и пользования. Оценка судом действий предпринимателя по заключению договора с ответчиком как отказ от агентского договора не соответствует статье 1010 ГК РФ, не допускающей одностороннее расторжение агентского договора, заключенного на определенный срок, если в договоре не предусмотрено иное.
ООО "Зеленая Долина" в отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения, указывая, в частности, что агент должен действовать в интересах принципала, который в данном случае претензий к арендатору не имеет, так как получил арендную плату непосредственно.
Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как видно из материалов дела, ООО "Офис Сервис" (арендодатель) и ООО "Долина-Юг" (арендатор) заключили договор от 21.03.2012 N 2-Ш-12, предметом которого являлось предоставление арендатору за плату во временное владение и пользование нежилого помещения площадью 21,8 кв. м по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект Шолохова, 298/6, офис 6 (комната N 10). В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды устанавливается с 01.04.2012. Договор заключен на неопределенный срок. Согласно пункту 5.2 договора стороны вправе отказаться от него, предупредив другую сторону за 60 календарных дней, по истечении которых действие договора прекращается. В договоре указано, что арендодатель передает помещение арендатору на основании агентского договора от 31.05.2011 N 7-Ш-11.
Письмом от 20.06.2014 ООО "Долина-Юг" предложило обществу "Офис Сервис" считать договор аренды расторгнутым с 01.07.2014, указав, что владелец здания об этих действиях уведомлен.
В ответном письме общество "Офис Сервис" указало, что в силу пункта 5.2 договора срок его действия с учетом даты уведомления о расторжении договора истекает 26.08.2014 и до этой даты у арендатора сохраняется обязанность по внесению арендной платы.
Отказ арендатора от оплаты за два месяца явился основанием для обращения ООО "Офис Сервис" с иском в арбитражный суд.
Возражая против иска, ответчик представил суду заключенный предпринимателем Погосовым А.В. (арендодатель) и обществом "Зеленая Долина" (арендатор) на неопределенный срок договор от 01.07.2014 N 10/14 аренды нежилого помещения площадью 21,8 кв. м по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект Шолохова, 298/6, офис 6 (комната N 10) и платежные поручения о перечислении Погосову А.В. арендных платежей за июль и август 2014 года.
Общество "Офис Сервис" представило заключенные с Погосовым А.В. (принципалом) агентские договоры от 31.05.2011 N 7-ШУ-11 и 30.01.2014 N 4-ШУ-14, согласно которым принципал передает на определенный срок (по последнему договору - до 31.12.2017) нежилые помещения общей площадью 217,8 кв. м по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект Шолохова, 298/6, а агент обязуется совершать от своего имени, но за счет принципала и в его интересах юридические и иные действия в отношении данного имущества. Основная цель договора - максимальное извлечение выгоды в интересах принципала путем сдачи имущества в аренду. Принципал гарантирует отсутствие с кем-либо соглашений о праве распоряжения данным имуществом в течение всего срока действия договора (пункт 1.5). В обязанности агента входит: по поручению принципала осуществлять в пределах, предусмотренных законом, правомочия принципала в отношении переданного имущества; предпринимать действия для поиска арендаторов на свободные помещения; производить мониторинг цен на рынке аренды; предоставлять принципалу ежемесячный отчет; не позднее 5 банковских дней с момента получения доходов от переданного объекта недвижимости перечислять их на расчетный счет принципала. В соответствии с пунктами 2.2, 3.1, 3.3 агент в числе прочих прав по совершению любых действий в интересах принципала вправе получать от принципала вознаграждение в размере 10% доходов от переданного имущества, вычитая вознаграждение при перечислении доходов на счет принципала.
В качестве ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по агентскому договору стороны в пункте 4.1 предусмотрели, что нарушившая обязательство сторона возмещает другой стороне причиненные убытки с применением штрафных санкций в размере нанесенного ущерба. Такое нарушение может служить основанием для досрочного расторжения договора. Кроме того, в силу пункта 7.4, если помещения принципала полностью или частично сданы агентом в аренду, принципал вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть агентский договор при условии направления агенту уведомления. С момента получения уведомления агент утрачивает право подписывать договоры аренды и обязан в 5-дневный срок расторгнуть договоры аренды в соответствии с условиями данных договоров, после чего агентский договор прекращается.
Исследовав указанные обстоятельства, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для повторного взыскания с арендатора арендных платежей, подлежащих в любом случае передаче собственнику здания.
Определяющее значение для разрешения данного спора имеют положения статьи 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, приоритет на распоряжение имуществом принадлежит его собственнику, а выданное им другому лицу письменное уполномочие (статья 185 ГК РФ) может быть в любое время прекращено путем отмены уполномочия выдавшим его лицом (пункт 2 части 1 статьи 188 ГК РФ). Арендатор не может отказать в уплате арендных платежей непосредственно собственнику, а в силу статьи 308 ГК РФ обязательства сторон агентского договора не создают обязанностей у арендатора, не участвующего в агентских отношениях в качестве стороны. Соответственно, арендатор в сложившейся ситуации не является неисправной стороной, нарушившей собственное обязательство, и к нему не могут применяться принудительные судебные меры воздействия.
В силу статьи 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом составляют содержание права собственности. Из положений данной нормы в сопоставлении с нормами, регулирующими отношения принципала и агента, не следует, что на период действия агентского договора собственник (принципал) лишается указанных прав. В агентских отношениях собственник в любое время может потребовать восстановления себя в полном объеме в правах владения, пользования и распоряжения имуществом, неся риск наступления последствий, если такое требование сопряжено с нарушением обязательств принципала.
Суды обоснованно указали, что нарушение принципалом агентского договора (если таковое имеется) не порочит договор аренды, заключенный собственником с арендатором.
При названных обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015 по делу N А53-15865/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
Судьи
В.Ф.КУХАРЬ
Л.И.САВЕНКО