Индивидуальное жилищное строительство сегодня: споры в судах

«Мой дом — моя крепость» — гласит английская мудрость, которая подтверждается вековыми традициями английского законодательства, его одновременной стабильностью и гибкостью. К сожалению, российские законы, регулирующие отношения в сфере недвижимого имущества и строительства, не могут похвастаться такими качествами.
937 2

«Мой дом — моя крепость» — гласит английская мудрость, которая подтверждается вековыми традициями английского законодательства, его одновременной стабильностью и гибкостью. К сожалению, российские законы, регулирующие отношения в сфере недвижимого имущества и строительства, не могут похвастаться такими качествами. И особенно стабильности, последовательности и ясности не хватает законодательству земельному и смежным с ним отраслям. Между тем рынок недвижимости, в том числе загородной, набирает свои обороты.

Все больше и больше граждан реализуют свое право на приватизацию фактически используемых участков под жилыми домами, выкупают земли у государства по льготной цене или же совершают прямые сделки с уже оформленным недвижимым имуществом.

Все это является причиной различных судебных споров, которые в том числе затрагивают правоотношения в сфере индивидуального жилищного строительства. Такие споры для удобства можно разделить на две категории: споры, связанные с правами на земельные участки с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», и споры, которые связаны с правами, строительством и эксплуатацией объектов индивидуального жилищного строительства.

Земельные споры, по нашему мнению, одна из самых сложных категорий споров как для судей, так и для практикующих юристов. Учитывая сложность таких дел, истцы не всегда верно выбирают способ защиты права. Между тем само по себе это обстоятельство не может препятствовать обращению в суд именно с таким иском, что следует из пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Ведь до вынесения решения суда истец вправе изменить предмет иска. Как известно, .

Также истцы не всегда верно определяют и ответчиков. Например, в случае оспаривания прав на земельные участки в список ответчиков довольно часто попадало соответствующее управление Росреестра. Однако после принятия указанного совместного Постановления эта процессуальная ошибка стала очевидной. Так, в пункте 55 совместного постановления указано, что государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Земельные споры требуют особенно тщательной подготовки и изучения доказательной базы, ведь порой очевидные сведения, подтвержденные документами, теряют свою силу на фоне других доказательств, даже независимо от того, что в соответствии с частью 2 статьи 67 ГПК РФ, частью 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Особое значение имеет землеустроительная экспертиза, которая позволяет определить важные обстоятельства для правильного разрешении спора, например, фактическую площадь участка, его координаты, наложение границ, координаты и площадь такого наложения, возможность строительства тех или иных объектов, сложившееся землепользование, наличие охранных зон и даже категорию земель, из которой образован участок, и т. д.

Земельные споры, связанные с наложением границ земельных участков, приобрели особую популярность среди граждан – землепользователей участков для ИЖС. Как было упомянуто выше, в последнее время граждане стали активнее оформлять в собственность или аренду земельные участки для ИЖС. Одной из стадий оформления, как известно, является кадастровый учет земельного участка. Получая отказ в постановке на кадастровый учет, заявитель вынужден обращаться в суд за разрешением земельного спора с иском к соседям, которые уже успели оформить свои земельные участки в установленном порядке. В этом случае целесообразно использовать такие способы защиты права, как признание недействительными сведений государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка, запись ЕГРП о правах ответчика в отношении земельного участка, установление границы земельных участков сторон, в зависимости, конечно, от обстоятельств спора. Могут вполне пригодиться и другие способы, например перечисленные в статье 12 ГК РФ.

В других случаях собственники, наследники земельных участков, права на которые возникли до введения в действия Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сталкиваются с тем, что границы земельного участка нарушены сложившимся землепользованием, например, соседями проведен газ или водопровод через чужой участок, возведен забор или хозяйственная постройка, на что, естественно, потрачены солидные денежные средства. В добровольном порядке такие ситуации разрешаются крайне неохотно, поэтому сторонам также приходится обращаться в суд.

Случается, что суть спора требует оспаривания ненормативного акта органа местного самоуправления и сделки, которая совершена на его основании.

Однако спор может возникнуть и из-за технической ошибки, которую, увы, не всегда удается исправить без обращения в суд, или же неточности результатов межевания, что, кстати, допускается в установленных Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17.02.2003) пределах.

По таким категориям исков приходится в прямом смысле добывать доказательную базу. Так, чтобы разобраться с сутью спора, суду необходимо применить не только нормы материального права с учетом момента возникновения прав и перехода на земельные участки, но и детально ознакомиться с историей возникновения таких прав на каждый из участков, чьи границы в споре, для чего могут понадобиться документы, перечисленные в статье 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», копии которых придется запрашивать в соответствующем архиве, если сторона, конечно, их не предоставит. А между тем не всегда такие копии сохраняются в архивах, что само по себе усложняет защиту и восстановление прав.

Может пригодиться и копия регистрационного дела, которую суд запросит в местном управлении Росреестра.

Ни один из таких споров не обходится без истребования кадастровых дел земельных участков, ведь суду необходимо проверить законность содержащихся в нем документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости.

Особое внимание уделяется акту согласования местоположения границ, ведь если процедура согласования нарушена, то кадастровый учет такого земельного участка под вопросом. Акт согласования местоположения границ земельного участка может быть признан судом недействительным по самостоятельному иску заинтересованного лица. Основаниями для удовлетворения такого иска могут быть, например, отсутствие подписи заинтересованного лица на акте, отсутствие извещения, неверные сведения о границах, отсутствие полномочий у представителя, который подписал акт, и даже подделка подписи заинтересованного лица. Срок исковой давности для такого оспаривания составляет 3 года с момента, как такое лицо узнало о нарушении своего права. Однако нередки случаи, когда заявители просто забывают, что лично ставили свою подпись в таком акте.

Сохранившиеся чертежи, ситуационные планы земельных участков, а также планы земельных участков при домах, которые могли сохраниться в материалах инвентарных дел БТИ, также играют свою роль при определении судом истины по делу — настоящих границ и фактически сложившегося землепользования.

Все эти сведения помогут при проведении землеустроительной экспертизы. Довольно часто суды общей юрисдикции привлекают специалистов для определения границ земельных участков, поскольку их услуги обходятся значительно дешевле, а сроки выполнения работ быстрее. Заключения экспертиз и консультации специалистов по спорам, связанным с наложением границ земельных участков, а также их объяснения в суде в большинстве случаев помогают суду правильно разобраться в сути спора и являются основной для решения суда.

Однако в судебной практике встречаются случаи, когда эксперты или специалисты, привлекаемые для дачи заключений и консультаций, не могут определить, в границах какого участка находится, например, забор ответчика, так как при межевании допустимы погрешности, о них автор упоминал выше. Также не всегда эксперт или специалист имеет возможность произвести съемку земельных участков, ведь стороны хоть обязаны нести добросовестно свои процессуальные обязанности, однако допускают иное поведение. В этом случае заключение все равно может быть подготовлено, но некоторые вопросы суда могут остаться без ответа. Между тем уклоняющейся стороне грозит применение части 3 статьи 79 ГПК РФ, ведь суд вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

В качестве примера представляет интерес дело, рассмотренное одним из городских судов Московской области.

Истец обратился в городской суд с иском об обязании ответчика демонтировать самовольно установленный забор в границах участка истца, который мешает истцу пользоваться участком в полном объеме и создает препятствия в доступе на участок. Ответчик иск не признал и предъявил встречный иск о признании недействительными сведений государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка истца.

Доводы ответчика обоснованы тем, что границы земельного участка истца накладываются на границы земельного участка ответчика, который был выделен еще прадеду ответчика при его доме. Поэтому ответчик как наследник дома имеет право пользоваться и приобрести в собственность земельный участок именно такой площадью в сложившихся границах. А участок истца выделен в другом месте.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, оценив собранные доказательства, суд пришел к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а во встречном иске следует отказать. Судом отмечено, что в соответствии с нормами Земельного кодекса РСФСР, который действовал на момент оформления наследства ответчиком, переход права собственности на жилое строение не повлек за собой перехода права пользования приусадебным земельным участком. Судом также установлено, что по сведениям местной администрации ответчику был выделен участок при доме меньшей площади, так как ни дом, ни участок долгое время не использовались.

В суде также установлено, что участок ответчика не сформирован, на кадастровый учет не поставлен. Землеустроительная экспертиза подтвердила правильность границ участка истца, соответствие его параметров правоустанавливающим документам. В связи с таким обстоятельствами суд, удовлетворяя первоначальный иск и отказывая по встречному иску, взыскал с ответчика расходы по оплате государственной пошлины, стоимости экспертизы и услуг представителя.

Начать дискуссию

Быть бухгалтером хочу, пусть меня научат... или нет. Можно ли стать бухгалтером самому с нуля и что для этого надо знать

Меня на этот пост вдохновил вопрос пользователя в телеграм-канале. Она попросила помощи в заполнении упрощенной отчетности и уточнила — справится ли она сама, если она не бухгалтер? И, правда, а можно ли вести учет и при этом не иметь образования бухгалтера и всему научиться самому.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
155

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Мошенничество

Сотрудник банка отдохнул за границей и обогатился за счет клиентки на 29 млн рублей

Сотрудники управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД по Ростовской области выявили факт многомиллионного мошенничества в особо крупном размере сотрудником банковской организации.

ВЭД

Три главных изменения 2024 года для бухгалтера ВЭД

Продавцы из ЕАЭС начнут платить налоги в российскую казну, бизнес освободят от отчетности по мелким сделкам с зарубежными партнерами, а цифровые активы становятся обычным способом расчета.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
1
275
Лучшие спикеры, новый каждый день

Обязательную маркировку ювелирных изделий перенесут на 2025 год

Чтобы снизить нагрузку с Пробирной палаты, которая будет ставить клеймо на украшения, Минфин перенесет срок обязательной маркировки на 1 сентября 2025 года.

С 1 мая запустят эксперимент по маркировке моторных масел

Для борьбы с контрафактом на рынке Минпромторгу предложили включить в эксперимент по маркировке не только моторные масла для автомобилей, но и свечи зажигания, детали подвески и рулевого управления.

117

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Акцент на проверки

Вебинар — простой способ разобраться в любом важном для бухгалтера вопросе. «Клерк» приглашает на вебинары экспертов-практиков, которые понятно и с примерами разберут любую тему. Вы можете задавать спикеру вопросы и он ответит на них в прямом эфире.

Иллюстрация: freepik/freepik
Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Экспорт

Минпромторг сократит список экспортеров, которые могут получать транспортные субсидии

Изменения затронут только тех, кто занимается экспортом товаров из высокомаржинальных групп.

С 01 апреля 2024 года порог беспошлинного ввоза товаров, возможно, вернется к уровню €200 евро

Но подготовка новых документов не началась.

УК РФ

Опасное производство 2 года работало без лицензии и получило доход 26 млн рублей

В Ставропольском крае перед судом предстанет обвиняемый в незаконном предпринимательстве с извлечением дохода на сумму более 26 млн рублей.

Обеспечительные меры при ВНП, предварительные обеспечительные меры + защитный лайфхак

Всегда ли налоговики могут наложить обеспечительные меры (арест) на имущество по результатам проверки?

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
7
121

Кто имеет право работать неполный день

Если у сотрудников есть основания для неполной занятости, работодатель должен установить удобный для работника график и снизить нагрузку.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Платные и бесплатные

Собрали для вас анонсы вебинаров на апрель 2024 года.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Каким числом выставлять счет-фактуру на аванс: бухгалтеры разбираются с формулировками в НК. «Ночной бухгалтер» № 1652

В телеграм-канале «Клерка» бухгалтеры спорили о том, какую дату указать в счет-фактуре на аванс — день получения аванса или любую из последующих пяти дней, которые даны на выставление документа. Истину нашли (вроде).

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
226
IT-компании

Яндекс запустил линейку нейросетей YandexGPT третьего поколения

Искусственный интеллект нового поколения лучше работает со сложными задачами. Бизнес может самостоятельно дообучить нейростеть.

62
Бесплатно с Архив документов

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс

Разбираемся в мини-курсе, какие типы хранения кадровых документов выделяют и какова продолжительность хранения кадровых документов.

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс
НДФЛ

В 2024 году ФНС разошлет уведомления на НДФЛ с процентов по вкладам за 2023 год

В 2024 году вкладчикам впервые необходимо будет уплатить НДФЛ с процентов от банковских вкладов за 2023 год.

Перерасчет имущественных налогов будут делать по-новому

Физлица будут направлять в ИФНС заявления на перерасчет налога на имущество, земельного и транспортного, к которому можно приложить документы, а можно и не прикладывать. Налоговики будут рассматривать это заявление 30 дней.

Как разработать эффективную программу обучения для новых сотрудников

Обучение персонала — сложный и многогранный процесс. Если проводить его правильно, он может стать ключевым инструментом для усиления корпоративной культуры, увеличения продуктивности и стимулирования мотивации сотрудников.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
5
67
УК РФ

Поиск бывшего гендира может вылиться в вымогательство

Сотрудники главного управления уголовного розыска МВД совместно с коллегами из Красноярского края задержали подозреваемых в серии вымогательств у бизнесменов.

Интересные материалы

Обзоры новостей

⚡️Итоги дня: Ozon изменил расчет сбора, Дурова призвали внимательнее следить за Telegram, Камчатку трясет

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.