По общему убеждению, когда фасад неожиданно покрывается узорами из трещин, прохожим на головы начинает сыпаться штукатурка, или выявляются иные обстоятельства, препятствующие нормальной эксплуатации жилого дома, многие товарищества собственников жилья или сами жильцы во всем винят компанию, осуществлявшую строительство, назовем ее «застройщик». Мол, указанные выше обстоятельства есть ни что иное, как результат ненадлежаще выполненных застройщиком работ из некачественного материала, который, опять-таки использовал в ходе строительства застройщик, или еще какие-либо другие обстоятельства, в которых снова виноват застройщик. Основания для такой точки зрения могут быть совершенно разные от действительно объективного понимания ситуации до банального желания переложить ответственность за неправильную эксплуатацию полученного здания на третье лицо. Отсюда и неоднозначные взгляды судов на указанную ситуацию, и, как следствие, противоположные выводы с разрешением споров в пользу той или иной стороны.
Рассмотрим подробней первый вариант: ситуацию, когда закон в лице судебной системы становится на сторону товариществ собственников жилья (ТСЖ). Обзор судебной практики по спорам, связанным с выявлением дефектов и недоделок после подписания акта сдачи-приемки готового объекта, знает много подобных примеров.
Так, товарищество собственников жилья «Льва Толстого» (истец) обратилось в арбитражный суд Московской области (ответчик) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсоюз» об обязании безвозмездно устранить недостатки строительно-монтажных работ, допущенные при строительстве жилого дома. В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, город Люберцы, улица Льва Толстого, дом 11, корпус 2, введен в эксплуатацию в 2006 году. В процессе эксплуатации дома в 2011 году обнаружены существенные недостатки в строительных работах, которые истец просит устранить, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 737 Гражданского кодекса Российской Федерации. Постановление десятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2013 по делу № А41-25002/12 оставило решение арбитражного суда Московской области без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку «Суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что экспертное заключение, имеющееся в материалах дела, подтверждает факт некачественного выполнения определенных строительно-монтажных работ, в результате которых возникли недостатки, обнаруженные в ходе эксплуатации здания в гарантийный период».
Еще одним примером аналогичной ситуации может послужить дело по иску товарищества собственников жилья «Александрова, 39» (истец), которое обратилось в суд с требованием обязать общество с ограниченной ответственностью «ПКФ «Сармат» (ответчик) безвозмездно устранить недостатки работ на объекте «Жилой дом № 39 по ул. Александрова города Волжский Волгоградской области». Свои доводы истец, ТСЖ «Александрова, 39» аргументировал соответствующими актами обследования, подписанными как представителями ТСЖ «Александрова, 39», так и представителем ООО «ПКФ «Сармат», актом обследования Государственной жилищной инспекцией Волгоградской области, в котором были зафиксированы дефекты кровельного покрытия крыши, дефекты лестничных клеток в подъездах здания и дефекты фасада. Кроме того, делу судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой качество выполненных подрядной организацией ООО «ПКФ «Сармат» строительных работ на объекте – многоквартирном 14-этажном жилом доме – не соответствует требованиям санитарных норм и правил.
Постановлением от 26.04.2013 по делу № А12-23205/12 двенадцатым арбитражным апелляционным судом было оставлено без изменения решение арбитражного суда Волгоградской области от 18.02.2013 по делу № А12-23205/12 об обязании ООО «ПКФ «Сармат» (застройщика) безвозмездно устранить недостатки работ на объекте «Жилой дом № 39» в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Еще один образец подобного разрешения спора можно увидеть в определении от 30.10.2013 № 33-5116/2013, которым Ленинградский областной суд подтвердил правильность выводов суда об обязании выполнить ремонтные работы по устранению строительных недостатков в жилом доме силами и за счет средств организаций, осуществлявших строительство.
Приведенный ниже пример примечателен тем, что по данному спору к ответственности были привлечены две организации, одна из которых осуществляла строительство дома, а вторая – замену остекления.
После всестороннего объективного исследования дела судом первой инстанции были решено, что:
«ООО «Торговый дом <...>» обязано устранить недостатки, допущенные при строительстве жилого дома по адресу: <…>, а именно: разобрать конструкцию фахверка остекления крыши; выполнить повторную сборку фахверка остекления крыши, соблюдая нормативную плоскостность конструкции (отсутствие перепадов), то есть, обеспечивая отсутствие каких-либо перекосов в элементах остекления в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Этим же решением ООО <...> обязано устранить недостатки, допущенные при производстве работ по переоборудованию остекления в квартире N в жилом доме по адресу: <адрес>, а именно: разработать проектные решения по устройству остекления крыши, включающие наличие переплетов (или иных жестких обрамлений), нащельников, обеспечивающие отсутствие застойных зон и надлежащую гидроизоляцию, разобрать элементы остекления крыши; выполнить повторный монтаж элементов (блоков) остекления в соответствии с проектом».
Судебная коллегия, «…применив положения статей 724, 754, 755, 756 ГК РФ и установив, что появление протечек в квартире истцов связано с недостатками, допущенными застройщиком при строительстве жилого дома, за которые он несет ответственность перед потребителями в период гарантийного срока (пять лет с момента введения дома в эксплуатацию), суд пришел к обоснованному выводу о том, что недостатки должны быть устранены застройщиком - ООО «Торговый дом <...>», а не ТСЖ <...> При этом, права собственников на беспрепятственное пользование квартирой не могут быть ущемлены отсутствием у них договорных отношений непосредственно с застройщиком.
На основании заключения строительно-технической экспертизы суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии гражданско-правовой ответственности ООО «<...>» за предоставление некачественных услуг по переоборудованию остекления, также способствовавших появлению протечек, в связи с чем истцы вправе рассчитывать на устранение таких недостатков.»
Как видно из приведенных примеров, решая вопрос об ответственности за образовавшиеся в построенном доме дефекты, суды нередко основывают свои выводы на данных соответствующих экспертных заключений.
Подчас такие заключения могут выдать совершенно неожиданные результаты.
Так, например, тринадцатый арбитражный апелляционный суд по делу № А56-57405/2012 по иску товарищества собственников жилья «Межевая - 21» к закрытому акционерному обществу «Полар» отметил, что «в заключении эксперта К.Ю.П., принятого судом в качестве доказательства по делу, указано на то, что повреждения покрытия кровли получены как из-за нарушения технологии производства строительно-монтажных работ, так и в результате ненадлежащей эксплуатации кровли, поскольку по всей площади кровельного покрытия установлены протечки, степень влияния строительно-монтажных работ и неправильной эксплуатации на их возникновение – равная».
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд определил причины недостатков дома как следствие, во-первых, «несоответствия качества выполненных строительно-монтажных работ по устройству кровли», во-вторых, как результат «ненадлежащей эксплуатации кровли, в том числе … наличие сквозных отверстий на поверхности кровельного покрытия от ударов металлическими предметами, образованные из-за нарушений требований правил эксплуатации кровель в период очистки поверхностей от снега и льда и др».
В резолютивной части решения по рассматриваемому делу суд указал, что требования истца «в том виде, в каком они заявлены в иске, удовлетворению не подлежат, поскольку не учитывают вину обеих сторон в возникновении протечек кровли, образовавшихся как в результате строительных дефектов, так и нарушений эксплуатации».
В судебной практике также известны решения, по которым в исковых требованиях как отдельных собственников квартир, так и товариществ собственников об обязании устранить дефекты в сданном в эксплуатацию объекте строительства жилом доме суды правомерно отказывают.
Примером описанной выше ситуации может служить одно из самых «свежих» решений суда по такому делу, а именно решение по исковому заявлению ЗАО «Эксплуатационная компания ТСЖ» к ОАО «Главмосстрой», ОАО «Управление Монолитного Индивидуального Строительства», ОАО «Москапстрой» о безвозмездном устранении скрытых недостатков фасада жилого дома, расположенного по адресу город Москва, улица Москворечье, дом 31, корпус 1. Объект введен в эксплуатацию, и на него выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU77161000-000724 от 08.04.2008.
01.08.2013 комиссионный осмотр квартир, расположенных в многоквартирном доме по адресу город Москва, улица Москворечье, дом 31, корпус 1 на предмет обоснованности поступивших заявлений от собственников о наличии протечек и строительных недоделок выявил, что во всех квартирах, поименованных в акте, имеются следы протечек через эркерные конструкции фасадной части дома, нарушение окрасочного слоя откосов оконных блоков, шелушение отделки в местах протекания. Жилой дом введен в эксплуатацию 08.04.2008. Приемка дома осуществлялась истцом в апреле 2008 года. Гарантийный срок составляет пять лет. Недостатки выявлены 01.08.2013, то есть после истечения гарантийного срока. Исковое заявление подано 28.08.2013 с пропуском срока исковой давности. При изложенных обстоятельствах исковое требование истца о безвозмездном устранении ответчиком недостатков выполненных работ при строительстве дома, выявленных в период гарантийного срока, удовлетворено не было.
Как видно из приведенного выше примера, стремясь сэкономить собственные денежные средства и сделать ремонт за счет третьих лиц, зачастую товарищества собственников жилья подают в суд на застройщиков даже за пределами сроков исковой и гарантийной давности. В то время как ремонт после истечения указанных сроков должно проводить товарищество и уж никак не ждать существенных разрушений дома с тем, чтобы выйти в суд с исковым заявлением на застройщика. Пункт 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ указывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Аналогичным путем пошло товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Магнолия». В арбитражном суде Московской области рассматривалось дело № А41-56563/13 по исковому заявлению товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Магнолия» (истец) к ОАО «Москапстрой» и ОАО «Компания «Главмосстрой» (ответчики). В материалы дела самим истцом было представлено постановление главы мещанского района Московской области от 31.12.2003 № 5025 «Об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством жилого дома», что свидетельствовало о том, что объект был сдан без дефектов и недоделок и полностью соответствовал как проектной документации, так и всем техническим нормам и правилам. На дату подачи искового заявления прошло более ДЕСЯТИ лет, то есть период, превышающий гарантийный срок не только на выполнение гарантийных работ, но и все сроки, предусмотренные законодательством для предъявления претензий.
Истец ссылался на положения ч. 2 ст. 737 ГК РФ: «…требование о безвозмездном устранении недостатков работ Заказчик вправе предъявлять в течение десяти лет со дня принятия результата работы заказчиком, если срок службы не установлен». Иными словами, по логике истца, между ним и ответчиком имели место отношения, регламентируемые положениями Главы 37 ГК РФ, то есть был заключен договор на выполнение подрядных работ, а значит срок для требований о безвозмездном устранении недостатков работ, как видно выше из положений ст. 737 ГК РФ, не прошел. Однако между ТСЖ «Магнолия» и соответчиками подобные договоры не заключались, а значит положения указанной статьи о десятилетнем сроке применению не подлежали. Неудивительно, что решением суда по делу в исковых требованиях истца было отказано:
«…в материалы дела не представлено каких-либо договоров, заключенных между ТСЖ ВСК «Магнолия» и ответчиками. Так, не представлен и договор строительного подряда, в котором истец выступал бы на стороне заказчика.
Таким образом, истца и ответчиков не связывают какие-либо договорные правоотношения, в том числе возникающие из договоров подряда».
Справедливости ради стоит отметить, что суды, принимая решение об отказе в исковых требованиях товариществ собственников жилья (или самих жильцов) в проведении безвозмездного ремонта за счет застройщика, учитывают все обстоятельства дела, и судебная практика знает множество решений с отказами, вынесенных по иным основаниям.
Например, постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.03.2014 по делу № А55-5596/2013 подтверждены выводы арбитражного суда Самарской области от 22.07.2013, по решению которого отказано в удовлетворении исковых требований товарищества собственников жилья «Восточное» (истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Русич» (ответчик) об обязании ответчика в целях устранения выявленных недостатков по договору строительного подряда от 10.06.2010 № 161 работ в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести работы на объекте – многоквартирном жилом доме № 3 по переулку Нефтебазный города Сызрань.
Истец в обоснование иска указывал на то, что в период гарантийного срока после таяния снега на крыше дома от жильцов стали поступать жалобы на некачественный ремонт крыши, в судебное заседание был представлен акт обследования от 26.03.2011 квартиры № 17 указанного дома, составленный представителями истца, акты осмотра квартир от 22.12.2011, от 13.03.2013 №№ 17, 19, 33, составленные с участием представителей истца, ответчика и третьего лица, акт комиссионного обследования от 14.05.2013.
В соответствии с пунктом 4 статьи 720 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружению, в соответствии с пунктом 3 статьи 720 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором подряда. Заказчик, принявший работу без проверки, лишается права сослаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки).
Заказчик принял работы, в судебных заседаниях не обосновал, что выявленные недостатки не могли быть установлены при обычном способе приемки.
Техническое заключение по результатам технического обследования состояния кровли жилого здания по переулку Нефтебазный, дом 3 от 04.10.2012, составленное обществом с ограниченной ответственностью «Проектная компания «Ротонда», не содержит каких-либо выводов о нарушении конкретных строительных норм и правил при производстве работ.
В техническом заключении указано на необходимость устранения выявленных дефектов путем проведения конкретного вида работ с применением конкретных материалов. Перечисленные в заключении дефекты и недостатки нельзя отнести к разряду скрытых, они могли быть выявлены при приемке работ от ответчика.
Названные виды работ не были включены в сметную документацию и дефектную ведомость, о необходимости наличия которых при заключении договора от 10.06.2010 № 161 указано в пункте 1.3 договора.
Техническое заключение по обследованию состояния кровли жилого дома также не содержало каких-либо выводов о нарушении конкретных строительных норм и правил при производстве работ.
Как видно из приведенных выше примеров, товарищества собственников жилья достаточно часто обращаются с исковыми заявлениями на застройщиков для защиты своих прав, даже если срок этой защиты давно истек, а позиция более чем сомнительна. Такая активность объясняется тем, что, во-первых, расходы на подобное обращение для товарищества не так уж и велики, и даже в случае проигрыша дела товарищества могут подать заявление на получение от города субсидий для проведения необходимых ремонтных работ. В этой ситуации самыми незащищенными оказываются жильцы разрушающегося дома, которые вряд ли увидят ремонт до окончания судебных разбирательств.
Начать дискуссию