Обязательный жилец: риски сделок с несовершеннолетними

Нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров рассказывает о рисках при совершении сделок с несовершеннолетними гражданами.
1,4 тыс. 5

Более 10 процентов сделок на вторичном рынке жилья проходят с участием несовершеннолетних детей. В одном случаи несовершеннолетний является сособственником жилья, в другом - обременяет жилье правом проживания, находясь на регистрационном учете. 

В отношении несовершеннолетних сособственников все более или менее понятно, в соответствии со ст.37 п.2 ГК РФ распоряжение имуществом несовершеннолетнего происходит с письменного согласия органов опеки и попечительства.

На практике, по смыслу 37 статьи ГК РФ уменьшение принадлежащего имущества несовершеннолетнего не допускается, и органы опеки и попечительства, в качестве условия отчуждения имущества несовершеннолетних, указывают последующее или одновременное приобретение иного жилья. Наличие документального подтверждения у покупателя выполнения условий, указанных в распоряжении опеки, является гарантией выполнения условий указанной статьи и в общем ограждает от будущих проблем с возможным признанием сделки не действительной, как ущемляющей имущественные права ребенка.

Однако бывают случаи, когда орган опеки разрешает отчуждение жилья несовершеннолетнего без дальнейшего или одновременного равноценного приобретения, как пример - по причине переезда семьи на постоянное место жительства в другую страну, или в распоряжении опеки вообще не содержится мотивировка отсутствия необходимости встречной покупки. К таким сделкам нужно относиться с опаской, и без предварительной консультации с юристом покупать такое жилье нельзя. 

Отдельного внимания заслуживают сделки с жильем, где несовершеннолетний числится на регистрационном учете (прописан) и собственником жилья не является. Право проживания или место жительства ребенка определено ст. 20 п.2 ГК РФ как место жительство его родителей. Если ребенок действительно проживает в квартире как член семьи нанимателя (собственника) вне зависимости от того, что вы укажете в тексте сделки, сама сделка и прекращение права пользования жильем несовершеннолетним могут быть оспорены в судебном порядке, если в результате такой сделки несовершеннолетнему окажется негде жить, или он попадет в стесненное жилищное положение. 

Так, Пленум ВС РФ (Постановление от 2 июля 2009 г. N 14) указал, что прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ.

Показательно так же определение Верховного Суда РФ от 15 октября 2013 г. N 5-КГ13-88, в котором суд указал недопустимость ущемления жилищных прав несовершеннолетних детей. Имея зарегистрированных несовершеннолетних детей в лично принадлежавшем супругу имуществе, последний решил отдарить долю квартиры постороннему лицу, вследствие чего мать с несовершеннолетними детьми была вынуждена разместиться в оставшейся комнате с разнополыми детьми. Суд согласился с обоснованностью требования истицы об обязанности отца заботиться о детях, в том числе об их достойном и максимально комфортном проживании, отдельно акцентировав внимание на том, что согласно п. 1 ст. 63 СК РФ родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей. Они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей (п. 1 ст. 64 СК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 65 СК РФ обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. Заключение сделок с жильем, ущемляющих право на достойное проживание детей, судами квалифицируются по ст. 169 ГК РФ, как совершенные с целью противоправной основам нравственности.   

Таким образом, мы видим, что родитель не может прекратить не только право проживания ребенка в принадлежащем ему имуществе, но и продать такое жилье ему может быть проблематично или даже невозможно.

В описанной выше ситуации ответить на вопрос: стоит ли приобретать жилье с зарегистрированным в нем ребенком, может дать только квалифицированный юрист, эксперт в области недвижимости. К сожалению, многие агенты, брокеры недвижимости в таких сделках не видят никакого риска и, оформляя сделку в простой письменной форме, ставят в сомнительное правовое положение своих клиентов.   

Начать дискуссию

Прокуратора может изъять акции «Макфы» в пользу государства

Прокуроры доказывают в суде, что производство макаронных изделий под брендом «Макфа» имеет коррупционное происхождение. Их бенефициары вели бизнес, работая в органах госвласти.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
ЭДО

Минтранс хочет провести эксперимент с переходом на ЭДО грузоперевозок на всех видах транспорта

Проведение эксперимента по переходу на электронный документооборот затронет грузоперевозки автомобильным, морским, речным, железнодорожным и воздушным видами транспорта.

Банки

Приложение Райффайзенбанка снова работает

Специалисты устранили внутреннюю техническую ошибку, которая не позволяла клиентам отправить деньги.

Лучшие спикеры, новый каждый день

Как нанять толкового бухгалтера в компанию: рекомендации экспертов

Ошибки бухгалтера приводят организацию к лишним затратам и огромным штрафам, а в особенно тяжелых случаях могут довести до ликвидации компании. Как же не допустить этого и нанять хорошего специалиста? Составили инструкцию для руководителей с комментариями наших экспертов.

Как нанять толкового бухгалтера в компанию: рекомендации экспертов

Меняются правила работы с госзакупками: что такое цифровой контракт, кто и в какой форме должен его составлять

С 1 апреля у заказчиков на госзакупках появляются новые обязательства. Теперь после проведения тендера они должны заключать цифровой контракт в единой информационной системе.

Иллюстрация: Вера Ревина, Клерк.ру

Верховный Суд защитил недвижимость предпринимателя от притязаний церкви

Коммерсант много лет добросовестного использовал для сельского хозяйства арендованный земельный участок, на который вдруг стала претендовать РПЦ.

1
55
Опытом делятся эксперты-практики, без воды

🔥 Четыре новые онлайн-курса этой весны уже в подписке Клерк.Премиум!

Оформите годовую подписку Клерк.Премиум со скидкой 50% за 9900 рублей и получите доступ к самым свежим материалам и курсам!

Российский экологический оператор: нужно отказаться от пластиковых бонусных карт и бумажных чеков

В РЭО создали концепцию по сокращению отходов. Экологи, Минприроды и ФНС поддерживают идею перейти на электронные чеки и не печатать бумажные.

3
69

С какими страхами сталкиваются предприниматели. Чего боятся успешные люди

По данным ВЦИОМ, те или иные фобии есть у каждого восьмого жителя России. Предприниматели, в том числе достигшие определенных высот – не исключение. Почему страх нельзя отрицать, и какие чаще всего преследуют людей в бизнесе.

С какими страхами сталкиваются предприниматели. Чего боятся успешные люди

Какие проблемы может решить управленческий баланс в финансовом анализе

Собственник бизнеса, который хочет уйти из операционной деятельности компании, должен научиться читать управленческий баланс. Из него можно понять, что происходит с предприятием, развивается оно или угасает.

1
45

О том, как налоговая со своим уставом в чужой монастырь залезла. Судебная практика

Все более увеличивающееся желание налоговых органов пополнить бюджет (а иногда, просто показать принципиальность налогоплательщику) заставляет инспекторов открывать для себя новые грани неизведанного и пытаться разбираться в тех отраслях права и знаний, которые для них всегда были чуждыми.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк

Для замены лет при оплате больничных будет специальная форма бланка

В общем случае при расчете больничных берут зарплату за 2 предыдущих года. Но если там был отпуск по беременности и родам или уходу за ребенком, эти годы можно заменить. Для такой замены сотрудница должна написать заявление.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Кассовая дисциплина 2024: основные нарушения, последствия и риск–ориентированный подход ФНС

Как работает риск-ориентированный подход регулятора (об этом говорил Президент в своем Послании к Федеральному собранию) при контроле пользователей касс и ОФД ? Каковы правила и как устроена система кассовой дисциплины. Что ждет нарушителей, рассказываем в обзоре.

Кассовая дисциплина 2024: основные нарушения, последствия и риск–ориентированный подход ФНС

Оставленная в рабочем компьютере флешка с электронной подписью «стоила» коммерсанту 2+ млн рублей

Благодаря оперативно принятым мерам полицейскими Красноярского края свыше 2 млн рублей не попали в руки мошенников.

Если вы ошиблись в сумме уведомления по ЕНП, обнулять ее не надо

Ошибка в сумме налога в уведомлении по ЕНП исправляется подачей нового уведомления с правильной суммой.

Банки

Клиенты Райффайзенбанка не могут отправить деньги в приложении

Пользователи жалуются, что в приложении Райффайзенбанка не работают денежные переводы по номеру телефона и между счетами.

❓Что выбрать: переподготовку, повышение квалификации или онлайн-курсы? Разберемся, что подойдет именно вам

Мы сделали разбор по нашим основным обучающим продуктам. Объясним, чем курсы повышения квалификации или переподготовки отличаются от онлайн-курсов. Из поста вы поймете, какое обучение подходит именно вам. Забирайте в закладки, чтобы не потерять.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
18
110

Обновления Telega.in, и как они вам помогут сделать рекламу еще эффективнее

Это вы удачно зашли — тут про обновления в Telega.in рассказывают.

Обновления Telega.in, и как они вам помогут сделать рекламу еще эффективнее

4 признака, которые говорят, что пора автоматизировать бизнес

Чаще всего собственники и руководители замечают, когда в бизнесе что-то идет не так. Но так как они погружены в решение оперативных задач, то не сразу могут увидеть, что многие вопросы можно решить с помощью автоматизации. В итоге менеджмент борется с симптомами, а проблема остается. Разбираемся, какие признаки говорят о том, что вам пора автоматизировать бизнес.

4 признака, которые говорят, что пора автоматизировать бизнес

Интересные материалы

В судах на 60% выросло число дел о применении искусственного интеллекта

Большинство споров связаны с использованием технологии искусственного интеллекта для взыскания долгов, с проблемами по грантам и договорам на разработку IT-продуктов на базе ИИ.