Фото Алены Туляковой, ИА "Клерк.Ру"

Операции с недвижимостью: лазейки для мошенников

Просмотров: 

Сбор и анализ схем мошенничества полезен не только простому обывателю с целью получения информации и обеспечения собственной безопасности, но и профессиональному юристу, который может использовать материал в своей практике и минимизировать риски клиентов. Наибольшее практическое применение материал может принести представителям законотворческой инициативы государства с целью выявления и исключения коллизий в законодательстве.

Мы собрали наиболее «популярные» схемы мошенничества в сфере недвижимости. Приведенные примеры касаются как преступлений уголовного характера, так и обмана и введения в заблуждение сторон в сфере гражданских правоотношений.

По некоторым из приведенных примеров следственные действия не прекращены по настоящий день, ввиду чего имена, наименования организаций и прочие личные данные изменены.

Наиболее старые схемы, перешедшие к нам из 90-х, связаны с завладением имуществом асоциальных слоев населения с использованием поддельных документов. Реализация некоторых из них стала возможна лишь при участии представителей власти: должностных лиц БТИ, сельских администраций, регистраторов, нотариусов.

Пример № 1

Правоохранительными органами Санкт-Петербурга проводится проверка по информации относительно завладения чужим имуществом, а именно денежными средствами, связанного с оформлением кредитов под залог имущества. Схема «работы» мошенников достаточно сложная и без участия лиц из соответствующих структур была бы неисполнима. Суть заключалась в следующем: лицо «Х» обращается в кредитное учреждение с целью оформления кредита, в качестве подтверждения исполнения обязательства выбирает залог недвижимого имущества. В качестве предмета залога избраны земельные участки с расположенными на них дорогостоящими домами. Гражданин «Х» предоставляет все необходимые документы, в том числе на недвижимое имущество, получает кредит, через некоторое время (пару месяцев) перестает вносить плату по нему, вследствие чего кредитная организация начинает процедуру обращения залога в счет исполнения обязательства, в результате чего выясняется, что в залог переданы лишь земельные участки, и никаких домов на этих земельных участках не располагалось изначально. 

Как это стало возможно?

Гражданин «Х» с целью реализации своего преступного умысла нашел в деревне «М» лиц асоциального поведения, у которых имелись в собственности пустые земельные участки, и которые они передали «Х» за бесценок. Затем «Х», располагающий связями в БТИ, подготовил все необходимые документы, так что на указанных земельных участках образовались дорогостоящие коттеджи. Располагая договором купли-продажи недвижимого имущества, кадастровыми паспортами на несуществующие дома, «Х» регистрирует право собственности на названные объекты на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом следует отметить, что при приеме и анализе документов, поданных на регистрацию в Росреестр, регистратор не обладает компетенцией по проверке действительности сделки. Таким образом, при формальном соответствии представленных документов установленным требованиям, регистрация прошла успешно. После чего «Х» обратился в кредитную организацию. Для достоверности «Х» предоставил отчеты оценочной организации о стоимости объектов, справки из администрации сельского поселения об отсутствии зарегистрированных лиц, фото объектов, расположенных на земельных участках. На фото были изображены здания на соседних участках. После чего организовал выезд специалиста кредитного учреждения на место (к соседним домам). Затем успешно получил кредитование. Для регистрации договора ипотеки «Х» заключил фиктивные договора купли-продажи на заложенное имущество. При получении кредитных денежных средств в присутствии сотрудника банка передал их собственникам имущества. Впоследствии денежные средства были, естественно, возвращены «Х». Как было указано ранее, при отсутствии поступлений по кредитному договору при повторной оценке залога со стороны банка выяснились обстоятельства преступной схемы. 

Таким образом, правоохранительным органам предстоит выяснить роль и порядок участия в данной схеме сотрудника БТИ, оценщика, привлекаемого «Х», а также представителей администрации, выдавших необходимые справки. В данной ситуации неосторожность была проявлена со стороны кредитной организации.

Совет: из-за распространения различных преступных схем (подобных и более простых) при получении кредитования рекомендуем кредитным учреждениям в первую очередь, до выдачи кредита привлекать собственного оценщика по определению стоимости залога. Если все же это не удается, то следовало бы обратиться в компанию оценщика, уточнить информацию о нем. При выезде на осмотр самого объекта было бы уместным осмотреть местность более тщательно, пообщаться с соседями, уточнить информацию в административных органах, по возможности, в полиции. Если речь идет о большой сумме займа, возможно запросить финансовые документы на покупку объекта недвижимости, затраты на его постройку и прочее. В любом случае, рекомендуем не подходить формально к оценке документов и заявок на получение кредита, особенно если речь идет о значительной сумме.

В приведенном примере ущерб нанесен кредитной организации, однако чаще всего встречаются обратные ситуации.

Пример № 2

К сожалению, судебная практика по подобного рода делам еще не сформировалась, однако распространение данная схема получила в ряде регионов России. Суть заключается в следующем: некая фирма распространяла рекламные объявления о кредитовании частных лиц на выгодных условиях. При обращении организация выдавала денежные средства под залог недвижимого имущества. На самом деле в потоке документов потерпевшие подписывали договор купли-продажи имущества. Естественно, недвижимость впоследствии перепродавалась. После чего новые владельцы выселяли ничего не подозревающих лиц.

Данный случай наглядно демонстрирует тонкую грань между гражданско-правовыми и уголовными отношениями в данной сфере. С одной стороны, налицо гражданские отношения, поскольку подпись на договоре купли-продажи реальная, договор подписан собственноручно. Однако поскольку изначально потерпевшему предлагали подписать договор залога, то, подписав договор купли-продажи, «продавец» не осознавал последствия сделки и очевидно не давал согласия на ее совершение. На этом основании сделка может быть признана недействительной в порядке статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, что на практике сделать достаточно сложно. Для возбуждения уголовного дела необходимо доказать, что потерпевший действительно не был осведомлен о заключаемой им сделке, и главное, необходимо доказать преступный умысел на завладение имуществом потерпевшего. Сделать это также крайне сложно, ведь по сути соблюдены все формальности сделки: продавец получил денежные средства (под видом кредита) и передал свою недвижимость по обусловленной договором цене, собственноручно подписал договор. 

Будет ли возбуждено и рассмотрено хотя бы одно уголовное дело — прогнозировать сложно, но совет в данной ситуации может быть лишь один: внимательно относиться к любым подписываемым документам. Перед обращением в кредитную организацию можно проверить информацию о ней в СМИ, на сайте Центрального Банка России, удостовериться, имеет ли подобная организация соответствующие лицензии, как зарекомендовала себя на рынке. Безопаснее всего обращаться в проверенные организации с многолетним опытом.

Пример № 3

Реальное уголовное дело. Красносельским районным судом города Санкт-Петербурга по делу № 1-418/11 15.06.2011 участник преступной группы «Ш» приговорен за деяния, предусмотренные статьей 159 частью 4 Уголовного кодекса Российской Федерации к трем годам шести месяцам лишения свободы с выплатой ущерба потерпевшим на общую сумму 5 793 000 рублей. Уголовные дела в отношении иных участников группы рассматривались в отдельных производствах. Деятельность группы заключалась в следующем: организатор преступной группы являлся свободным агентом недвижимости, заручившись поддержкой ранее судимых подельников, находил объекты недвижимости, владельцами которых являлись одинокие, малообеспеченные, юридически безграмотные, употребляющие спиртные напитки лица, в том числе лица, страдающие психическими отклонениями. Члены преступного сообщества налаживали с собственниками тесные контакты, передавая незначительные денежные средства, покупая продукты питания и алкоголь с последующим совместным распитием. Затем под предлогом оказания помощи в приватизации недвижимого имущества совместно с собственником оформляли необходимые документы, посещали нотариальные конторы, где оформляли необходимые доверенности. Причем доверенности были оформлены с возможностью распоряжаться имуществом, а также денежными средствами, полученными от продажи имущества. В конечном итоге на основании оформленных документов регистрировали право собственности на соответствующие объекты, перепродавали их, а денежные средства присваивали себе. Для того чтобы преступный замысел не раскрылся в скором времени, потерпевших вывозили за город и размещали в помещениях, принадлежащих одному из сообщников. Так преступному сообществу удалось осуществлять свою деятельность на территории Санкт-Петербурга в течение шести лет.

Следует отметить, что подобные схемы достаточно распространены в различных вариациях. Преступники подобным образом отнимают жилье у пожилых людей, детей-сирот, которые недавно переехали из детского дома в полученное жилье, и так далее. В общей сложности преступники выбирают ту категорию лиц, которая в силу тех или иных причин не способна осознавать последствия совершаемых с ними действий, и именно поэтому осуществить преступный замысел не составляет труда.

Совет в данной ситуации может быть один — с осторожностью относиться к новым знакомым. А в случае, если они пытаются навязать помощь в операциях с недвижимостью, которые ранее не были запланированы, то это явный повод задуматься о намерениях новых «друзей». 

Следует отметить, что хотя и работа «черных риэлторов» в наши дни практически себя изжила, преступный шлейф от их деятельности тянется до сих пор. Недавно юристы нашей компании сопровождали сделку по купле-продаже недвижимости на вторичном рынке. После получения архивных справок и сведений из Единого государственного реестра прав выяснялось, что за 2009 год квартира, которую собирался купить наш клиент, продавалась шесть раз. При проверке цепочки сделок выяснилось, что первая продажа была совершена на второй день после смерти первоначальной владелицы этой квартиры. Мошенники каким-то образом завладели паспортом умершей, переклеили фото на первой странице и продали квартиру. От сделки наш клиент, естественно, отказался.

Пример № 4

Похожее дело было рассмотрено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 31.01.2012. № 24-В11-6). Дело было рассмотрено по инициативе наследника бывшего владельца квартиры, который продал ее по доверенности после своей смерти.

 Попытка наследника оспорить сделку в первой инстанции не увенчалась успехом, суд пришел к выводу, что поскольку доверенность была выдана, а предварительный договор купли-продажи заключен при жизни доверителя, то и основная сделка считается законной. Однако Верховный суд не согласился с таким выводом, указав, что в силу Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается со смертью гражданина, выдавшего ее. Заключение основного договора и регистрация сделки проходила после смерти доверителя, причем доверенное лицо было осведомлено о смерти доверителя, следовательно, действовало на основании недействительной доверенности, по этой причине сделка ничтожна. 

К отношениям подлежат применению последствия ничтожности сделки, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса РФ.

Именно поэтому при покупке любого вида недвижимого имущества следует с максимальной тщательностью и скрупулезностью отнестись к исследованию истории объекта, документов и личности собственника и его представителя. Если продажа осуществляется по доверенности, нелишним будет осведомиться о жизни и здоровье доверителя, а лучше всего лично убедиться в его существовании. 

Расчеты

С изменением процедуры и порядка осуществления сделок меняются сферы и способы совершения мошенничества. В последнее время стал достаточно популярен такой способ ведения расчетов по сделкам с недвижимостью как аренда банковской ячейки. При этом стороны сделки не всегда знают, что договоры аренды такой ячейки могут предусматривать различные условия предоставления доступа к ней — как строго ограничивающие, так и достаточно широкие, с привлечением третьих лиц. Этим и пользуются мошенники. 

Пример № 1

Чаще всего такие махинации происходят при проведении встречных сделок: продается одна квартира и приобретается другая за меньшую стоимость. В нашей практике был случай, который касался именно встречной сделки. Сделками занимался дальний знакомый наших клиентов, который представился риэлтором. Когда на квартиру клиентов нашли покупателя, а для них был подобран подходящий вариант, дело дошло до оформления документов и регистрации сделок. Риэлтор по различным причинам задерживал процесс оформления покупки новой квартиры. Затем «знакомый» предлагает подать на регистрацию документы по продаже квартиры клиентов без встречной сделки, объяснив это тем, что пока идет регистрация первой сделки можно завершить и вторую. После того как деньги от продажи заложены в банковскую ячейку (следует отметить, что основной договор еще не подписан), выясняется, что покупка новой квартиры вовсе невозможна. Риэлтор заверил клиентов, что за время регистрации новой сделки он подберет новое жилье. 

В договор банковской ячейки вносятся изменения с тем, что получателем является продавец нового помещения (еще не существующий) и риэлтор по предъявлению расписки и документов, подтверждающих право собственности. В этом была главная ошибка клиентов. Следует отметить, что по договору аренды банковской ячейки кредитная организация выступает только арендодателем и не имеет полномочий препятствовать доступу третьего лица, которое имеет такое право на основании договора. В конечном итоге клиенты остаются без денег и старой квартиры.

Совет: следует внимательно отнестись к анализу договора аренды банковской ячейки, изучению его условий, порядку внесения и получения денежных средств, лиц, которые имеют доступ к ячейке. Следует максимально ограничить круг лиц, которые обладают правом получать денежные средства. При возможности пригласить специалиста на подписание договора.

Пример № 2

Не все лица приветствуют современные технологии и привыкли расплачиваться наличными средствами. При этом преступные замыслы чаще всего реализуются при расчетах по предварительному договору. Следует отметить, что согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи вступает в силу с момента его государственной регистрации. Предварительный договор регистрации не подлежит, следовательно, является формальным документом, хотя и имеющим определенные последствия несоблюдения его условий (статья 429 Гражданского кодекса РФ). Мошенники пользуются следующей схемой: продавец склоняет покупателя провести все расчеты за недвижимость до заключения основного договора, на основании предварительного. И чаще всего лица, не сведущие в юридических тонкостях, соглашаются на подобное условие. 

В конечном итоге покупатель платит наличные за квартиру, «по закону жанра» не берет даже расписки (ведь есть договор), продавец отказывается от сделки и пропадает с деньгами. Покупатель остается без денег и недвижимости. Вернуть деньги по предварительному договору практически невозможно, ведь согласно нормам Гражданского кодекса РФ его суть заключается в фиксации будущих договоренностей и обязательстве в будущем заключить договор на тех же условиях. Предлагая договор, мошенник не включает в него ни единого условия об оплате. Мошенник в данной ситуации юридически более подкованное лицо и играет на отсутствии правовой грамотности покупателя.

Совет: в первую очередь, не стоит передавать денежные средства до регистрации права собственности на недвижимость. Если же подобное условие не удается согласовать с продавцом, то в этом случае максимально безопасным вариантом будет оплата только в день подписания основного договора и по смешанной системе платежей: аванс (в меньшем размере) до регистрации сделки, полная оплата — после. И, как уже неоднократно отмечалось, следует тщательно подходить к изучению документов, особенно если их предлагает другая сторона сделки. 

Таким образом, мошенничество в сфере недвижимости — один из самых распространенных видов экономических преступлений. Как бы ни менялись правовые нормы, технологии и правовое сознание людей, мошенники всегда найдут источник криминального дохода. Задача состоит в том, чтобы максимально сократить возможности преступников в реализации их умыслов и защитить себя от их посягательств. 

В первую очередь, не стоит экономить и постараться привлечь к участию специалиста не только в сфере недвижимости, но и в правовой сфере. Однако мы не утверждаем, что участие профессионала дает стопроцентную гарантию защиты от обмана. Поэтому не стоит полностью уповать на специалиста и внимательно отнестись ко всем обстоятельствам сделки.

 В первую очередь, следует внимательно изучить объект, документы на него, историю продажи. По возможности пообщаться с соседями, родственниками. Запросить у продавца всю возможную документацию. Что позволяет закон — запросить в компетентных органах самостоятельно. Внимательно следует отнестись и к личности агента как со стороны покупателя, так и продавца. Особое внимание следует уделять документам, которые предлагают на подпись, причем это касается не только сделки с недвижимостью, а и любой жизненной ситуации. Как мы убедились на одном из примеров, не исключено, что предположительно подписывая один документ, можно лишиться собственной недвижимости.

Карина Енькова

управляющий партнер, юридическое партнерство «ДжиКей Групп»

Источник: журнал "Жилищное право"

Все статьи источника

Мнение авторов материалов может не совпадать с мнением редакции.
  • Мне нравится
    Люди которым это нравится
    Добавить в свой блог

    Комментарий:





Люди которым это нравится
Подпишитесь на материалы Клерк.Ру
Рассылка будет приходить вам на почту каждый день