Материалы с тегом арендная плата

ИП перечисляет арендную плату физлицу (бывшему ИП), признанному банкротом. Необходимо ли удержать НДФЛ? Ответ на этот вопрос дал Минфин в письме № 03-04-05/18255 от 22.03.2018 .

Согласно пункту 1 статьи 216 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127- далее - Федеральный закон N 127-ФЗ) с момента принятия арбитражным судом решения о признании ИП банкротом и о введении реализации имущества гражданина утрачивает силу госрегистрация гражданина в качестве ИП, а также аннулируются выданные ему лицензии на осуществление отдельных видов предпринимательской деятельности.

Вместе с тем с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично.

Если суммы арендной платы перечисляются индивидуальным предпринимателем не на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц, а на счет, открытый финансовым управляющим на свое имя, указанные суммы не являются выплаченными налогоплательщику и, соответственно, не могут рассматриваться как полученный им доход.

В этом случае у ИП - арендатора обязанности налогового агента не возникают.

Плата за коммунальные услуги включает в себя как не зависящие от использования помещения арендодателем или арендатором услуги, так и зависящие от факта и объема их использования.

Следовательно, при оплате арендатором коммунальных услуг, размер которых не зависит от их фактического использования, у арендодателя (физлица) возникает доход, подлежащий обложению НДФЛ.

Оплата арендатором расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков, не образует экономической выгоды у арендодателя, поскольку такие расходы производились арендатором в связи с личными потребностями.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-04-05/18556 от 23.03.2018.

Рассмотрим на примере, как правильно отразить в учете организации-арендодателя расчеты по коммунальным платежам. Ситуации, когда по договору аренды нежилого помещения арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг сверх арендной платы, сейчас встречаются все чаще.

Правомерность начисления арендной платы по курсу ЦБ при наличии фиксированного курса оплаты? Наличие налоговых рисков?

ИП — арендодатель обязан отразить в Книге учета свои доходы в виде арендной платы и компенсации за коммунальные услуги на день фактической их оплаты арендатором. Соответственно в Книге учета предприниматель отражает расходы по уплате коммунальных платежей за все помещение. При этом, однако, необходимо отразить в составе доходов тот факт, что арендатор компенсирует предпринимателю часть расходов на отопление и электричество.

Минфин РФ в своем письме № 03-04-05/4390 от 1 февраля 2016 г. уточняет порядок уплаты НДФЛ с арендной платы, полученной собственникам помещений в многоквартирном доме по договору аренды, заключенному представителем жильцов с физлицом.

Ведомство отмечает, что выплаты по договору аренды, заключенному физлицом с представителем собственников помещений в многоквартирном доме, носят для последних характер экономической выгоды. Эти выплаты  должны учитываться при определении базы по НДФЛ.

В этой связи в данном случае собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ. Также они должны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.

Если ваша компания арендует нежилое помещение и договор аренды заключен на срок не менее одного года, следует позаботиться о его государственной регистрации. В противном случае у вас могут возникнуть проблемы с отнесением сумм арендной платы на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль.

Минфин РФ в письме от 23.11.2015 № 03-07-11/67890 считает, что незарегистрированный договор аренды считается незаключенным. А значит, расходы по нему не соответствуют одному из обязательных критериев, которым должны отвечать учитываемые расходы согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ.

В то же время чиновники не видят препятствий для применения вычета НДС по такой арендной плате. Ведь принятие стоимости аренды к учету не ставится в зависимость от наличия факта госрегистрации договора аренды.

Заметим, что позиция ведомства относительно невозможности отнесения арендной платы по незарегистрированному договору на «налоговые» расходы является спорной. И в судебной практике полно примеров положительных для налогоплательщиков решений (в частности, постановление ФАС Московского округа от 06.10.2011 по делу № А40-1866/11-20-10).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении № А63-13240/2014 от 25.09.2015 отклонил довод о том, что использование участка после истечения срока действия договора аренды влечет перезаключение этого договора на новый срок.

Суд указал, что  договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.

При этом арендодатель не обязан перезаключать договор на новый срок.

Российская организация, выплачивающая физлицу плату за арендуемое у него жилое помещение, признается налоговым агентом по НДФЛ в отношении таких доходов.

Об этом сообщает Минфин РФ в письме № 03-04-05/49369 от 27.08.2015.

В этом случае российская организация должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ.

Самостоятельно физлица исчисляют и уплачивают НДФЛ в случаях, когда такой доход выплачивается им предпринимателями, не являющимися налоговыми агентами (например, иностранными фирмами).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении № А63-5478/2014 от 07.08.2015 пояснил, что обязанность арендатора по оплате аренды возникает только после получения имущества в пользование.

Суд указал, что передача нежилых помещений должна производиться с обязательным оформлением письменного акта, истец не представил доказательств передачи ответчику нежилого помещения в пользование.

Суд отклонил довод истца о том, что до заключения договора аренды общество занимало помещение на основании договора аренды с предыдущим собственником, указав, что названное обстоятельство безусловно не свидетельствует о пользовании ответчиком помещением.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Минпромторг подготовил законопроект, запрещающий выставлять арендные ставки для ритейлеров в иностранной валюте.

Как сообщает пресс-служба Минпромторга, согласно поправкам, исчислять арендные платежи, расходы на эксплуатацию и обслуживание помещений предстоит только в рублях.

По мнению авторов документа, закон должен предусматривать запрет на выставление цен в валюте и на иные платежи: эксплуатацию, обслуживание, маркетинговые сборы и др. Это позволит избежать перевода арендной ставки в формат косвенных платежей.

Сейчас большинство арендодателей выставляют арендные ставки в иностранной валюте, тогда как вся цепочка взаиморасчетов до конечного потребителя производится в рублях, указывают авторы документа. В конечном счете, реализация документа приведет к уменьшению цен на продовольствие, поскольку стоимость аренды для магазинов снизится.

Арбитражный суд Уральског округа в Постановлении № Ф09-4613/15 от 14.07.2015 пояснил, что непредставление кадастрового паспорта помещения не является основанием для отказа в регистрации договора аренды.

Суд отметил, что если права на недвижимость ранее были зарегистрированы за арендодателем, на регистрацию договора может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий описание части объекта,передаваемого в аренду.

Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Арбитражный суд Московского округа в Постановлении № А41-52324/14 от 26.05.2015 пояснил, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке.

Суд отметил, что в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении № А32-12862/2014 от 25.06.2015 пояснил, что факта наличия задолженности по арендной плате достаточно для расторжения договора.

Суд отметил, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

По договору аренды обязанностью арендодателя является передача в пользование арендатора имущества (объекта аренды) в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пригодного для использования в целях аренды).

Встречной обязанностью арендатора является своевременное и полное внесение арендной платы, установленной соглашением сторон или предусмотренной законом, до момента расторжения договора.