Доход от продажи недвижимости в 2026 году: как применить вычеты без зарплаты

Продажа недвижимости — распространенная причина подачи декларации 3‑НДФЛ. Часто налогоплательщик не имеет других доходов, облагаемых НДФЛ (например, зарплаты).

Бухгалтерам важно понимать: право на налоговые вычеты зависит не от источника дохода, а от наличия налоговой базы. В статье рассмотрим, какие вычеты допустимы в 2026 году, условия их применения и как правильно оформить документы.

Доход от продажи недвижимости как налоговая база

Продажа недвижимости, не освобожденной от налога, формирует налоговую базу по НДФЛ. Если объект находился в собственности менее минимального срока владения, физлицо декларирует доход и платит НДФЛ с разницы между ценой продажи и расходами на покупку либо применяет имущественный вычет (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Ставки 2026 года:

• 13% — на доход до 2,4 млн руб.

• 15% — на превышение.

Отсутствие заработной платы не препятствует применению вычетов, если у физического лица имеются иные доходы, облагаемые НДФЛ. К таким доходам относятся:

• доходы от аренды имущества;

• доходы по договорам ГПХ;

• доходы индивидуального предпринимателя на ОСНО;

• доходы от продажи недвижимости или иного имущества;

• проценты по банковским вкладам, превышающие необлагаемый лимит.

В этом случае вычет заявляется через декларацию 3-НДФЛ, подаваемую в налоговый орган по месту учета. Бухгалтеру важно проверить, что налог был уплачен именно в том налоговом периоде, за который заявляется вычет.

Какие вычеты можно применить к доходу от продажи недвижимости

Вычеты применяются к совокупной налоговой базе. Основные варианты представлены в таблице:

Таким образом, доход от продажи недвижимости можно уменьшить на несколько вычетов в последовательности, при соблюдении условий.

Имущественные вычеты при продаже недвижимости

При продаже недвижимости налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным п. 2 ст. 220 НК РФ. Он применяется не как возврат налога, а как способ уменьшения налоговой базы.

Возможны два варианта:

• вычет в фиксированном размере (до 1 млн руб. — при продаже жилья);

• уменьшение дохода на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение проданного объекта.

Этот вычет применяется в первую очередь и непосредственно уменьшает доход от продажи.

Как получить имущественный вычет при отсутствии доходов

Если в отчетном году у налогоплательщика отсутствовали доходы, облагаемые НДФЛ, имущественный вычет не утрачивается. Он переносится на будущие налоговые периоды без ограничения по сроку до полного использования.

Практически это означает, что при появлении дохода (например, при трудоустройстве) налогоплательщик вправе заявить имущественный вычет за счет НДФЛ, удержанного работодателем, либо через подачу 3-НДФЛ по итогам года.

Применение социального вычета к доходу от продажи

Социальные налоговые вычеты (ст. 219 НК РФ) также уменьшают налоговую базу по НДФЛ. Закон не ограничивает их применение только зарплатными доходами.

Следовательно, доход от продажи недвижимости может быть уменьшен на социальные вычеты, если:

• расходы на лечение, обучение и иные социальные цели произведены в том же налоговом периоде;

• они подтверждены документально;

• соблюдены установленные лимиты.

Однако в отличие от имущественных вычетов социальные вычеты не переносятся на будущие годы. Если доход от продажи окажется меньше суммы заявленных социальных вычетов, неиспользованная часть вычета будет утрачена.

Исключение возможно лишь при наличии дохода у супруга, если расходы произведены в браке и подтверждены платежными документами.

Как получить вычеты через работающего супруга

При совместной собственности и брачных расходах НК РФ допускает распределение вычетов между супругами:

• имущественный вычет может быть полностью или частично заявлен работающим супругом;

• социальный вычет также может быть получен супругом, уплатившим НДФЛ, при подтверждении семейных расходов.

Для бухгалтера важно правильно оформить заявление о распределении вычета и проверить документы об оплате.

Порядок применения вычетов при отсутствии иных доходов

Если у налогоплательщика в 2026 году отсутствуют иные доходы, кроме дохода от продажи недвижимости, вычеты применяются в следующей логике:

1. Уменьшается доход на имущественный вычет при продаже;

2. Затем применяется имущественный вычет на покупку жилья;

3. После этого — социальные вычеты.

Все вычеты заявляются через декларацию 3-НДФЛ, подаваемую в налоговый орган по месту учета.

Если появилась работа с НДФЛ: порядок действий

При трудоустройстве налогоплательщик может реализовать право на вычет двумя способами:

1. Через налоговый орган — подача декларации 3-НДФЛ по окончании года.

2. Через работодателя — получение уведомления о праве на вычет в ИФНС и передача его работодателю для уменьшения текущих удержаний НДФЛ.

Заявление подается через личный кабинет налогоплательщика, МФЦ или непосредственно в ИФНС. Бухгалтеру следует учитывать, что для социальных вычетов через работодателя действует ограниченный перечень оснований.

Что важно знать бухгалтеру о расчетах с сотрудниками в 2026 году

С 2026 года изменился размер МРОТ, нужно пересчитать зарплаты и пособия для сотрудников, НДФЛ и страховые взносы, также надо обратить внимание на отчетность для СФР и налоговой — многие формы будут обновлены. Чтобы вы избежали проблем и ошибок в расчетах и начислениях в 2026 году, мы обновили наш онлайн-курс «Зарплата: учет, налоги, кадры, 1С».

Вы научитесь рассчитывать зарплату, отпускные, больничные и налоги, сможете законно оптимизировать налоговую нагрузку, грамотно составлять отчетность, вести учет мигрантов и оформлять согласия на сбор персданных.

Цена сейчас со скидкой 74%: 4 900 ₽ вместо 18 990 ₽. Осталось 2 курса по этой цене.

Купить курс

Больше онлайн-курсов по акции в каталоге «Клерка».