Что такое кадастровая стоимость, и как она определяется

Кадастровая стоимость — это основа основ для расчета налогов. Как и кем определяется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это оценка недвижимости по определенным правилам, которая используется для расчета налога на имущество и земельного налога, а также определении госпошлины в судебных баталиях. Такая оценка проводится на основании Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ и Методических указаний, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226.

Кем рассчитывается кадастровая оценка недвижимости?

Кадастровая стоимость определяется государственными бюджетными учреждениями (далее по тексту — ГБУ) в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ст. 14 Закона № 237-ФЗ).

Расчет кадастровой стоимости осуществляется инженерами и специалистами, работающими в региональных бюджетных учреждениях.

К специалистам бюджетного учреждения предъявляются определенные требования. Такие работники должны работать в госучреждении на постоянной основе, иметь российское гражданство. Помимо этого, работники должны иметь опыт «кадастровой» работы не менее трех лет на день приема в госучреждение, высшее образование.

Как определяется кадастровая оценка недвижимости?

Обычному человеку сложно рассчитать точное значение кадастровой стоимости недвижимости.

Кадастровая стоимость, по сути, тождественна усредненной рыночной стоимости. Поскольку такая оценка определяется для целей налогообложения, то, в отличие от рыночной цены, она не учитывает такие факторы, как наличие шикарного ремонта в помещении, прекрасные и добропорядочные соседи, благоустроенный двор с палисадником и т. п.

На 1 этапе осуществляется подготовка к кадастровой оценке недвижимости. Подготовка включает в себя сбор, обработку и учет информации об объектах недвижимости.

В случае необходимости специалистами ГБУ может потребоваться условно объединить несколько объектов недвижимости в один сформированный объект. Например, в единый производственный комплекс. Либо может потребоваться разделение объекта на несколько частей для самостоятельной оценки.

Но, в любом случае, оценка не должна приводить к двойному налогообложению объектов.

На 2 этапе ГБУ собирает так называемые ценообразующие факторы.

Ценообразующие факторы — это различного рода обстоятельства, влияющие на динамику, уровень цен. Ценообразующие факторы систематизированы в зависимости от объекта оценки и приведены в Приложении к Методическим указаниям № 226.

Например, при кадастровой оценке зданий, сооружений, помещений, машино-мест в расчет принимаются следующие факторы:

• площадь, а также плотность застройки, т.е. доля застройки всех зданий, сооружений к площади земельного участка;
• этажность;
• материал основных конструкций;
• срок «жизни» объекта;
• когда в последний раз проводился капитальный ремонт или реконструкция;
• капитальность объекта;

В свою очередь, для этого фактора есть 5 групп:

1 — капитальный или особо капитальный объект с повышенным запасом надежности и прочности;

Например, крупные производственные здания, гидроэлектростанции, административные, торговые комплексы.

2 — капитальный объект из каменных материалов — бетон или кирпич;

Например, многоэтажные жилые здания.

3 — объект из облегченных материалов;

4 — объект из легких каменных блоков и древесины;

5 — легкие дощатые, каркасно-обшивные объекты.

Например, садовые домики, бани, гаражи.

• сведения о местоположении и инженерной инфраструктуре;
• описание коммуникаций.

Где берется такая информация?

Источниками сведений являются, например, данные Росреестра, адресные цифровые планы и технические карты, архивная информация организаций технической инвентаризации.

То есть вся информация, которая применяется при расчете, должна быть подтверждена.

Специалистами ГБУ проводится так называемое оценочное зонирование, т. е. разделение территории на ценовые зоны. Такое зонирование проводится только в отношении тех объектов, по которым имеется рыночная информация.

Далее для расчета кадастровой стоимости выбирается определенный метод. В основном, для оценки кадастровой стоимости используется массовый подход. Все объекты недвижимости разбиваются на определенные группы, по которым определяется кадастровая стоимость.

Поэтому если объект ошибочно попал в эту группу и по нему проведена оценка массовым подходом, то не исключены ошибки.

В ряде случаев может применяться и индивидуальный подход.

Речь идет об особо сложных объектах недвижимости с уникальными характеристиками. Индивидуальный подход может применяться в случаях, когда нужно определить стоимость конкретных объектов недвижимости для формирования информации об определенном сегменте рынка недвижимости.

Как узнать методику определения кадастровой стоимости?

Как мы уже говорили, на региональное ГБУ возлагается ответственность за расчет и справедливое определение кадастровой стоимости. Например, в Московской области — это Минимущество.

Поэтому для того чтобы получить разъяснения по методике расчета, заинтересованное лицо должно направить заявление. И заявителю в течение 30 дней должен поступить ответ на запрос с указанием методики расчета объекта недвижимости, а также ценообразующие и прочие факторы, влияющие на определение кадастровой стоимости.