Арендные отношения

Расторжение договора аренды арендатором

Арендодатель передает арендатору материальный актив (недвижимость или иное имущество) в пользование на возмездной основе. Основное, но не единственное условие исполнения договора арендатором — своевременно платить за временное владение или пользование, а также сохранить первоначальные свойства имущества в процессе его эксплуатации.
618 80
Расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Договоры бывают срочными и бессрочными, которые заключаются на неопределенный срок (). Если вы снимаете недвижимость на срок более 11 месяцев, то договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре или МФЦ в порядке, регламентированном ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года.

Стороны вправе отказаться от бессрочного договора аренды недвижимого имущества в любое время. Нужно предупредить своего партнера за 3 календарных месяца. Для другого имущества срок меньше — 1 месяц (п. 2 ст. 610 ГК). После истечения указанного временного периода договор признается расторгнутым ().

Односторонний отказ недопустим, если в теле документа не содержится прямой оговорки о такой возможности, и у арендатора (или арендодателя) нет веских причин для расторжения договора.

Стороны могут заранее договориться об условиях прекращения срочного договора. В соглашении может содержаться пункт о том, что инициирующая его расторжение сторона обязана выплатить другой стороне компенсацию ().

Если пункт о потенциальных причинах одностороннего отказа отсутствует, то расторжение до истечения срока действия договора допускается:

  • по соглашению сторон;
  • через суд.

Важно! Арендатор обязан получить письменный отказ в срок, установленный НПА или договором, или дождаться истечения 30 суток с момента соответствующего письменного запроса ().

Основания для расторжения договора аренды

По  у арендатора должны быть законные основания для прекращения договора (п. 2 ст. 450 ГК), в частности:

  • чинение препятствий (непредставление) арендатору в пользовании имуществом;
  • наличие скрытых недостатков, если такие дефекты нельзя было обнаружить при осмотре (проверке исправности) и они препятствуют полезному пользованию;
  • неосуществление капитального ремонта в согласованные или в разумные сроки;
  • невозможность дальнейшего пользования объектом из-за его непригодного состояния, возникшего по причине внешних обстоятельств или по вине другой стороны соглашения.

Договор может содержать другие условия, которые признаются «существенными». При выявлении нарушений сторона, наделенная подобным правом, может требовать немедленного расторжения по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК).

Обратите внимание! Освобождение помещения само по себе не является основанием для прекращения договора аренды. Такова позиция ВС РФ (п. 13 письма ВАС № 66 от 11 января 2002 года). Арендная плата продолжит начисляться, а задолженность арендатора — расти.

Имейте в виду, что арендодатель может потребовать через суд:

  • арендную плату за весь период аренды помещения;
  • уплату пеней и штрафов в соответствии с законодательством РФ и по письменному соглашению;
  • компенсацию убытков (упущенной выгоды), если новый арендатор перечисляет меньшую сумму ().

У арендатора должны быть веские причины для отказа, или он заплатит компенсацию (ч. 3 ст. 310 ГК и определение ВС № 305-ЭС15/6784).

Основания для одностороннего расторжения договора содержатся в разделах «Порядок расторжения» или «Заключительные положения». Если оговорки в документе нет, то нужно постараться прийти к мирному соглашению. Суд — это последняя инстанция. Обращение в него уместно только при наличии правового основания, так как истец рискует потратить ресурсы и получить отказ.

Не забывайте, что арендодатель может подать встречный иск в случае:

  • многократных грубых нарушений (в частности, использование имущества не по его назначению);
  • снижения качества недвижимости в период пользования и(или) владения (например, приведение помещения в аварийное состояние);
  • невнесения арендной платы в обговоренную дату более двух сроков подряд;
  • несогласованной сдачи объекта имущественных прав в субаренду;
  • несоблюдения договоренности о капитальном ремонте;
  • и так далее.

Если вы сомневаетесь в наличии оснований для расторжения договора аренды, то стоит получить юридическую консультацию. Это позволит арендатору избежать множества трудностей и затрат при обращении в суд.

Соглашение о расторжении договора аренды

Если вам удалось договориться мирно, то нужно заключить соглашение, которое подтвердит факт прекращения ваших обязанностей перед арендодателем. Данный документ также указывает на то, что у сторон расторгаемого соглашения нет претензий друг к другу, и они не возникнут в будущем.

Документ оформляется по аналогии с основным договором и заверяется у нотариуса, после чего регистрируется в Росреестре (через МФЦ).

Ключевыми пунктами соглашения являются:

  • дата расторжения арендного договора;
  • дата передачи помещения арендодателю;
  • сроки возврата депозита и компенсации затрат на ремонтные работы (если подобная выплата полагается);
  • срок перечисления задолженности по арендной плате (при ее наличии).

Начисление арендной платы прекратится после того, как арендатор вернет арендодателю помещение по акту и получит от него подпись в своем экземпляре документа. Останется лишь исполнить непогашенные обязательства (если таковые имеются).

Если достигнуть соглашения не получилось

При одностороннем расторжении бессрочного договора нужно уведомить арендодателя за 1-3 месяца до даты его прекращения, в зависимости от типа имущества ().

Алгоритм действий следующий:

  1. Составить письменное уведомление с причиной и сроками возврата депозита, а также возмещением за ремонтные работы.
  2. Направить арендатору заказное письмо с отметкой о вручении и описью вложения либо вручить уведомление лично под подпись.
  3. В назначенный срок вернуть помещение на основании письменного акта.
  4. Обратиться в Росреестр для проведения регистрационной процедуры.

Алгоритм действий по прекращению срочного договора через судебную инстанцию:

  1. Оформить, так называемое, «Соглашение о расторжении» (это обязательный пункт, см. ч. 2 ст. 452 ГК).
  2. Направить документ арендодателю аналогичным способом (по закону на ответ ему дается 30 дней, но можно указать и более короткие сроки).
  3. Получить официальный отказ или дождаться истечения 30 суток.
  4. Собрать доказательства нарушений. Если речь идет об аварийности помещения или несоответствии нормам СанПиН, то требуется экспертиза, а при гибели или порче имущества — справка от МЧС.
  5. Составить исковое заявление с подробным объяснением претензий к ответчику и ссылками на законодательные нормы. Подать иск в арбитражный (для юр.лиц) или районный (для физ.лиц) суд. Рекомендуется доверить подготовку документа юристу во избежание ошибок.
  6. Оплатить госпошлину и подать документы в судебную инстанцию.
  7. Присутствовать на всех заседаниях.
  8. Дождаться решения. Оно вступит в силу через 1 месяц после его вынесения. С этого момента договор будет официально признан расторгнутым.
  9. Передать решение на регистрацию в Росреестр.
  10. Вывезти свое имущество и передать недвижимость арендодателю: обязательно получить от ответчика подпись на акте.

Последствия прекращения договора аренды

В случае успешного решения вопроса, арендодатель вернет арендатору депозит (). Соглашением могут быть предусмотрены другие условия. Например, сумма может пойти в счет компенсации или погашения платы за последний месяц.

Арендодатель компенсирует затраты на ремонтные работы, если ранее дал на их проведение письменное согласие (). В договоре может содержаться оговорка, что деньги за ремонт идут в счет уплаты аренды за первые месяцы: тогда денежные средства остаются у арендодателя.

Если арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи даже после вынесения судом решения о прекращении договора, то это незаконно (). В таких ситуациях нужно выполнить следующие действия:

  1. Определить дату возврата недвижимости — назначить встречу с арендатором минимум 2 раза в письменном виде с уведомлением о вручении, чтобы у вас были доказательства обращения.
  2. Подписать акт приема-передачи со своей стороны в присутствии свидетелей — третьих (незаинтересованных) лиц.
  3. Опечатать и составить акт опечатывания помещения.
  4. Отправить акты приема-передачи и опечатывания, а также ключи от помещения арендодателю заказным письмом с отметкой о вручении и описью вложения.

Начать дискуссию

Реклама

Местные власти станут активнее убирать незаконные рекламные конструкции

Заместитель руководителя ФАС Карина Таукенова на заседании экспертного совета по вопросам законодательства о рекламе заявила, что контролировать демонтаж незаконных рекламных конструкций органы должны местного самоуправления.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

По какой ставке ЦБ надо рассчитывать неустойку за несданный вовремя строительный объект

После длительных судебных разбирательств Верховный суд РФ занял сторону ответчика-застройщика, который нарушил срок передачи жилья по ДДУ, из-за неправильно указанной истцом ключевой ставки ЦБ.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Бесплатно с Отчетность в СФР

Как легко узнать регистрационный номер страхователя в СФР по ИНН. Мини-курс

Для чего нужен регистрационный номер в СФР и как его узнать, рассказываем в сегодняшнем мини-курсе.

Как легко узнать регистрационный номер страхователя в СФР по ИНН. Мини-курс
Лучшие спикеры, новый каждый день

Правительство, регионы и инвесторы готовятся к созданию круглогодичных морских курортов России

Заместитель председателя правительства Дмитрий Чернышеко заявил, что «Пять морей и озеро Байкал» — это сейчас самый масштабный туристический проект в новейшей истории России.

43

Как инвестору проводит проверку бизнеса перед заключением договора инвестирования

Инвестиции в бизнес путем предоставления займа — один из способов пополнения оборотных средств для заемщика, приобретение новой линии оборудования или открытие нового филиала в другом регионе без изъятия финансов из оборота.

Как ИП не слететь с патента и другие хитрости, связанные с патентной системой налогообложения

Как ИП не оказаться на грани лишения преимуществ патентной системы налогообложения. Узнайте из статьи, как соблюдать установленные лимиты и о возможностях сэкономить. А также выясните как оптимально снижать размер платежей по патенту на страховые взносы.

Как ИП не слететь с патента и другие хитрости, связанные с патентной системой налогообложения
5
53
Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Роскомнадзор дал 3 памятки, как настроить приватность и ограничить сообщения от незнакомцев

При общении в мессенджерах и социальных сетях Роскомнадзор рекомендует проявить особую осторожность, так как их часто используют злоумышленники для вовлечения в противоправные действия: террористическую деятельность и другие серьезные преступления.

Читатели «Клерка» начнут разбираться в автоматизации сквозных бизнес-процессов

Автоматизация для многих бухгалтеров кажется чем-то сложным и непонятным, но компания Северсталь ЦЕС в своем блоге докажет, что цифровые продукты и IT-сервисы существенно облегчают бизнес-процессы.

Читатели «Клерка» начнут разбираться в автоматизации сквозных бизнес-процессов

Можно ли удержать с сотрудников стоимость обучения

Работодатели готовы оплачивать учебу, но встает вопрос и о защите средств. Часто — если сотрудник увольняется преждевременно, с него пытаются возместить стоимость. Законно ли это?

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода

Штрафы за неправильное ведение кадрового делопроизводства достигают в некоторых случаях 200–500 тыс. руб., а проверки ГИТ в последнее время происходят все чаще. 

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода

Верховный суд: ВТБ будет платить НДС за лицензии Microsoft

Поставщик программного обеспечение выиграл суд с банком ВТБ. После изменения налогового законодательства ему пришлось заплатить НДС по сублицензионному договору. Теперь программный НДС будет возмещать ВТБ.

55

Часть команды, часть корабля? Как теперь сотрудничать с самозанятыми без штрафов и доначислений в налоговую: 3 совета от юриста

С первого марта вступил в силу новый приказ Минтруда, и он серьезно затронет ваш бизнес, если вы работаете с самозанятыми. Государство решило заняться теми, кто пытается обходить налоги, и ваши отношения с самозанятыми исполнителями будут под особым контролем.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

До 1 апреля надо сдать бухотчетность за 2023 год

Организации на всех режимах налогообложения должны сдавать бухгалтерскую отчетность не позднее 3-х месяцев после окончания отчетного года. Крайний срок сдачи за 2023 год – 01.04.2024 включительно.

76
ПСН

🔨 ИП на ПСН должен сам оказывать услуги, а не перезаказывать их у других ИП. Эксперт: достаточно спорная позиция Минфина

Заключение предпринимателем договоров субподряда с другими ИП не вписывается в рамки патента.

143

Кредиты и не только: способы финансирования предпринимателей

В 2023 году количество малых и средних предприятий в России увеличилось на 500 тыс. — до 6,3 млн. Это стало рекордом за всю историю существования реестра МСП.

Кредиты и не только: способы финансирования предпринимателей

ТОП-15 курсов по 1С:Документоборот (делопроизводство) в 2024 году

В этой статье мы собрали платные и бесплатные курсы по 1С:Документообороту.

ТОП-15 курсов по 1С:Документоборот (делопроизводство) в 2024 году
Банки

Клиенты ВТБ будут получать кешбэк в рублях

ВТБ по программе мультибонусов будет начислять кешбэк в реальных рублях. Клиенты могут установить избранные категории товаров для получения повышенных бонусов до 25% с покупок.

67

🏃 Какие выплаты положены работнику при увольнении переводом. Эксперт: допвыплаты на уровне закона были бы странными

Если сотрудник увольняется переводом к другому работодателю, то никаких выходных пособий и компенсаций в ТК за это не предусмотрено.

160

Руководители рассказали, почему готовы отказаться от должности. Исследование

Больше трети руководителей в России готовы отказаться от своей должности, чтобы начать строить карьеру в новой профессии.

Интересные материалы

Инвесторы жалуются на «Лукойл» из-за сокрытия финансовой отчетности

Компания в отчетности по МСФО за 2023 год не сравнила результаты с прошлым годом, ссылаясь на постановление, которое перестало действовать.

46