Клерк.Ру

Виражи метража

РИЕЛТОРЫ УВЕРЯЮТ, ЧТО РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ УЖЕ ПРОШЕЛ «ДНО». ОДНАКО СРОЧНО СНИМАТЬ ДЕНЬГИ СО СЧЕТОВ В БАНКАХ И ПОКУПАТЬ КВАРТИРЫ РАНО. В 2010 ГОДУ РЕЗУЛЬТАТИВНОСТЬ ТАКИХ ВЛОЖЕНИЙ НЕ ПРЕВЫСИТ ДОХОДНОСТИ БАНКОВСКИХ ДЕПОЗИТОВ.

В течение всего 2009 года девелоперы и риелторы, как заправские фокусники, заклинали цены на жилье и пытались воспользоваться любым мало-мальски серьезным поводом, чтобы объявить, будто рынок недвижимости начинает оживать. И следует признать, что в определенной степени утверждения представителей отрасли начали соответствовать действительности.

Статистика декабря и января оказалась вполне позитивной. По данным Росреестра, в декабре 2009 года в столице было зафиксировано 8,5 тыс. сделок с недвижимостью, то есть на треть больше, чем в декабре 2008-го (6,3 тыс.), и лишь немногим менее, чем в сытном декабре 2007 года (10,2 тыс.). Не меньше порадовал риелторов и минувший январь. Продажи квартир в этом месяце превысили показатели последних четырех лет. По имеющимся данным, на рынке столичного жилья было заключено 3,9 тыс. сделок. Для сравнения: в январе прошлого года этот показатель составил 2,7 тыс., годом ранее — 1,9 тыс., а в 2007-м — всего 3,2 тыс.

Желаемое и действительное

Так что же, «дно» рынка наконец-то достигнуто? Неплохие итоги декабря 2009-го можно было бы объяснить наступлением высокого сезона, а также результативностью всякого рода скидок и предновогодних акций. Но столь высокие продажи вызвали, похоже, некоторое удивление даже у риелторов. Ведь исторически январь и февраль считаются самыми провальными месяцами для рынка квартир.

— Больше года в стране ждали достижения ценового «дна», — пытается объяснить активизацию на рынке гендиректор Est-a-tet Кайдо Каарма, — а в конце прошлого года люди поняли, что оно уже пройдено. В результате цены потихоньку начали расти.

Глава «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов считает, что существенный рост числа сделок обусловлен несколькими факторами: отложенным спросом на жилье, вымыванием с рынка дешевых квартир, а также положительной ценовой динамикой рынка в последние несколько месяцев. Впрочем, директор по маркетингу «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова дает куда более простое объяснение. Многие потенциальные покупатели с самого начала кризиса ожидали, что цены на столичное жилье упадут вдвое, а то и более. Однако этого не произошло — и клиенты постепенно начинают возвращаться.

Отчасти сработала и массовая PR-кампания, развязанная девелоперами. Всеми доступными средствами, по всем доступным каналам они пытались донести до покупателей одну-единственную мысль: в столице грядет мощнейший дефицит жилья и, как следствие, рост цен. И эти аргументы, похоже, возымели действие. Кроме того, по оценкам исполнительного директора агентства «МИАН» Инны Игнаткиной, оживлению спроса ныне способствуют не только подогреваемые девелоперами слухи о дефиците нового жилья, но и постепенное улучшение ситуации на рынке ипотечного кредитования.

Однако говорить о начале ажиотажа явно преждевременно. На рынке по-прежнему правит покупатель, у которого имеются обширные возможности не только для выбора, но и для весьма успешного торга, что чаще всего позволяет добиться существенных скидок от заявленных цен.

НА СТОЛИЧНОМ РЫНКЕ ДОМИНИРУЮТ «АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ» СДЕЛКИ: ЛЮДИ МЕНЯЮТ ЖИЛЬЕ, СЪЕЗЖАЮТСЯ И РАЗЪЕЗЖАЮТСЯ, НО НЕ ИНВЕСТИРУЮТ В КВАРТИРЫ, КАК ПРЕЖДЕ

Главный вопрос, который волнует сегодня «квартирных инвесторов», — что будет дальше. Настал ли правильный момент для того, чтобы вкладываться в столичные квартиры, и какие показатели доходности будет в ближайшее время демонстрировать этот актив?

Если проанализировать имеющиеся данные и не поддаваться пропаганде участников рынка недвижимости, напрашивается вывод: рынок как раз лежит на долгожданном «дне». С одной стороны, цены на столичное жилье и правда перестали падать. С другой — отмечаемый рост находится в пределах статистической погрешности. В среднем с начала кризиса цены на столичные квартиры снизились на 25–30%, и отыгрывать это падение рынок будет постепенно. «О резком повышении стоимости говорить пока рано, поскольку цены на недвижимость довольно инертны в принципе», — отмечает директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев.

Однако в начале февраля президент ВТБ24 Михаил Задорнов заявил, что «дно» на рынке недвижимости еще не достигнуто и что цены могут продолжить падение. Однако участники рынка жилья решительно протестуют против таких прогнозов. «Рынок достиг дна, и, скорее всего, значительного падения цен в ближайшей перспективе не произойдет», — убеждает ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.

Так кто же прав — руководитель одного из ведущих банков, активно развивающего ипотечное направление, или представители рынка недвижимости, уже не раз уверявшие покупателей, что время открывать кошельки и вкладываться в столичные квартиры наступило?

Почему не спешат спекулянты

Согласимся: активизация покупателей и стабильные цены (а то и небольшой их рост) действительно привлекли внимание инвесторов. Вот только измерить активность спекулянтов довольно трудно. Ведь, по данным Инны Игнаткиной, в 2009 году доля инвестиционных покупателей на рынке составляла не более 2–4%, тогда как подавляющее большинство сделок осуществлялось при участии конечных покупателей. Между тем до кризиса, на пике роста рынка, с инвестиционными целями в Москве приобреталась каждая четвертая квартира.

Возможно, инвесторы действительно почувствовали потенциал рынка жилья, но пока не рискуют предпринимать активные действия. «Уверенно прогнозировать период нового этапа роста цен в сфере недвижимости сегодня сложно», — разводит руками аналитик «ФИНАМ-Менеджмент» Максим Клягин.

Что останавливает спекулянтов? И почему бы всем, кто ищет пути надежного и выгодного помещения имеющихся капиталов, не поторопиться с приобретением столичных квартир? Главный фактор, останавливающий инвесторов, — общая экономическая нестабильность и неуверенность в завтрашнем дне. «Сегодня нет ажиотажа, нет спешки, а значит, нет и оснований для резких колебаний цен на московском рынке недвижимости», — объясняет коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский. До тех пор пока не активизируются инвесторы, цены вряд ли начнут динамично расти. Однако пока заметного роста не обнаруживается; те, у кого есть деньги, присматриваются к другим инструментам приращения сбережений. В компании «Квартал Эстейт» подтверждают: высокого платежеспособного спроса, способного привести к началу уверенного роста цен, пока не наблюдается.

Мало того, зафиксированное в конце прошлого и в начале нынешнего года увеличение числа сделок вовсе не свидетельствует о соизмеримом росте спроса. Девелоперы и риелторы пытаются «не замечать» этого обстоятельства, говоря о рынке в целом. Однако подавляющее большинство сделок на рынке столичной жилой недвижимости носит сегодня «альтернативный», а вовсе не инвестиционный характер. Люди улучшают жилищные условия, съезжаются и разъезжаются. Ведь жизнь не остановить. Однако покупать квартиры с прицелом на быструю отдачу от вложений никто пока не торопится. Значит, либо прав Михаил Задорнов, и цены будут опускаться еще ниже, либо «утонувший» рынок останется на дне в течение долгого времени.

Дополнительным подтверждением может служить несложное исследование рыночной статистики (опять-таки — если не верить на слово застройщикам и риелторам, акцентирующим внимание исключительно на выгодных для себя цифрах). Тем временем в структуре сделок со столичными квартирами доминирует вторичный сегмент. Вывод: новостройки — главный докризисный инвестиционный инструмент — по-прежнему не вызывают у покупателей интереса.

Директор по продажам компании «Новое качество» Андрей Уфимцев считает, что покупателей новостроек на первичном рынке отпугивают высокие риски. Инвесторы уверены: в нынешней ситуации вероятность того, что девелопер не сдаст дом вовремя или, что еще хуже, объявит дефолт, слишком высока. Как следствие, незначительная часть квартир в новостройках приобретается лишь в тех домах, готовность которых составляет 70–90%. А ведь в инвестиционном смысле наиболее привлекательными считались объекты на стадии котлована, квадратные метры в которых продавались с дисконтом в 40–50%.

Похоже, стремящимся не просто сохранить, но и приумножить сбережения сегодня имеет смысл приобретать квартиры в недостроенных домах, возводимых лишь самыми надежными компаниями. В таком случае действительно есть шанс заработать. Руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин уверен, что наиболее выгодны сегодня покупки квартир в быстровозводимых новостройках экономкласса на стадии фундамента. На этапе получения ключей, то есть через 9–12 месяцев после заключения сделки, такие квартиры можно будет продать на 50% дороже.

Погоня за инфляцией

Алексей Шленов полагает, что частные инвесторы вновь начинают рассматривать недвижимость как инструмент для вложения своих средств, и это является одним из признаков намечающегося роста рынка. Что же, попробуем оценить, сколько смогут заработать те, кто рискнет инвестировать в столичное жилье прямо сейчас.

Если суммировать ожидания экспертов, к концу года цены на недвижимость в Москве вырастут на 7–12%, что лишь ненамного превысит уровень инфляции. Участники рынка напоминают, что инвестиции в недвижимость традиционно считаются одними из самых надежных способов не только сохранения, но и приумножения средств для инвесторов, ориентированных на среднесрочную и долгосрочную перспективу. Но это равносильно признанию: спекулятивные инвестиции ушли в прошлое.

В 2010 ГОДУ ИНВЕСТИЦИИ В КВАРТИРЫ СМОГУТ ОБЕСПЕЧИТЬ ДОХОДНОСТЬ НА УРОВНЕ БАНКОВСКИХ ВКЛАДОВ. И ЛИШЬ В ПЕРСПЕКТИВЕ ПОЗВОЛЯТ ЗАРАБОТАТЬ БОЛЬШЕ

«Простые математические расчеты показывают, что квартира в новостройке, приобретенная в период ценового «дна», даже в среднесрочной перспективе может обеспечить своим владельцам доход как минимум на уровне 40–50% от ее первоначальной стоимости», — подсчитывает Инна Игнаткина. По мнению Александра Пыпина, во второй половине 2010 года, когда закончится стадия ценовой стабилизации, рост цен может принять более ощутимые очертания — 2–3% в месяц в рублях, что по итогам года позволит обогнать инфляцию на 5–7%. «В ближайшие два–три года инвесторам можно рассчитывать на 5–10% в год», — предсказывает Андрей Уфимцев.

Цифры обнадеживающие, но явно не вызывающие восторга. Не случайно сегмент столичного жилья остается площадкой, на которой действуют преимущественно профессионалы, а не «широкие народные массы», как несколько лет назад.

«Раньше инвестициями в жилье занимались все кому не лень, — соглашается управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. — Любой человек мог купить квартиру на ранней стадии и получить прибыль 20–30%, продав ее после окончания строительства. Но теперь изменился сам принцип инвестирования. С наступлением кризиса инвесторам нужно было точечно искать интересные объекты».

Кое-кто из профессионалов действительно сделал неплохую игру на квартирах, владельцы которых столкнулись с финансовыми сложностями. Так, Александр Пыпин отмечает, что в течение 2009 года банки нередко выставляли на продажу «дефолтные» квартиры по весьма привлекательным ценам — на 20–25% дешевле среднерыночной стоимости. Учитывая, что на перепродажу такой недвижимости требуется в среднем три месяца, доходность подобных сделок могла превысить 100% годовых.

Так может быть, вот оно, золотое дно? Но нет, таких предложений становится все меньше. В Penny Lane Realty отмечают, что продавцы, в разгар кризиса активно выставлявшие квартиры с аппетитным дисконтом, теперь все чаще снимают подобные объекты с экспозиции.

Инструментальный набор

Если учесть нестабильность рынка московской жилой недвижимости и его инертность, традиционные инвестиционные инструменты выглядят куда более привлекательно. За исключением разве что банковских депозитов, которые продемонстрировали в 2009 году самую низкую доходность. Что, в общем, не удивительно: надежность редко соседствует с высокой доходностью.

В 2009 году рублевые вклады показали доходность на уровне 13,5%. По оценкам «ФИНАМ-Менеджмент», реальная доходность «за вычетом инфляции» не превысила 4,7%. Долларовые депозиты принесли около 7,8%, депозиты в евро — 7,4%. В итоге, с учетом укрепления курса евро, в 2009 году именно вклады в этой валюте оказывались наиболее прибыльными для вкладчиков.

Как инструмент надежного сбережения средств банковские вклады не теряют своей привлекательности. Однако тенденция к сокращению ставок по депозитам в 2010 году продолжится — на фоне улучшения ситуации на рынке кредитования, нормализации балансовых показателей банковской системы и сокращения темпов инфляции. С нынешних 12,5–12,8% ставки по рублевым вкладам снизятся на 1,5% (до 3%). Как следствие, для инвесторов депозиты будут неинтересны вовсе.

Куда более заманчивые перспективы открываются на фондовом рынке. По данным Максима Клягина, средняя доходность более чем половины российских открытых фондов акций в 2009 году превысила 100%, а лучшие из них даже смогли преодолеть рубеж в 200%. Индекс ММВБ вырос более чем на 115%, а прирост индекса РТС превысил 130%. «Ориентировочно, столько в среднем и заработали инвесторы в прошлом году», — говорит Клягин.

По прогнозам, доходность вложений в фондовый рынок в следующем году (в случае выбора оптимальной стратегии, разумеется) составит примерно 30–40%, а наиболее удачные инвестиционные решения могут принести более 100% годовых. Покупка квартир в недостроенных домах с целью последующей капитализации на таком фоне выглядит столь же рискованной инвестицией. Тем более что ожидаемая доходность может оказаться ниже.

Уверенно дорожало в 2009 году и золото, остающееся этаким инвестиционным чемпионом. За год цены на благородный металл подскочили на 24%, причем рост продолжается уже девятый год подряд. Похоже, рынку драгметаллов любые кризисы нипочем. По подсчетам Максима Клягина, инвестиции в золото принесли в прошлом году от 30 до 37% годовых. Заметим, без какой бы то ни было нервотрепки.

Правда, Кайдо Каарма из Est-a-tet предостерегает: звездный час рынка драгметаллов уже прошел. Золото настолько выросло в цене, что в дальнейшем уже не будет дорожать прежними темпами. Но подобные опасения звучали и прежде. Между тем консолидированный прогноз свидетельствует, что в ближайшие три–четыре года золото будет дорожать на 15–20%. В условиях нынешней финансовой неразберихи — вполне достойный показатель.

Так что же, не покупаем квартиры в столичных новостройках? Делать это сегодня в надежде быстро заработать, судя по всему, не следует. Если же выстраивать финансовую игру на среднесрочную перспективу, ответ может быть иным. В конце концов, квартира — надежный и всегда ликвидный актив, который представляет ценность сам по себе.

Надежность — пока единственный убедительный аргумент в устах девелоперов и риелторов. В 2010 году инвестиции в квартиры смогут обеспечить доходность, сопоставимую с банковскими вкладами. И лишь в перспективе позволят заработать больше — когда начнется новый виток развития рынка.

К статье БЖ

Подписывайтесь на главное от «Клерка» на Яндекс.Дзен. Самый умиротворяющий бухгалтерский сервис.
Мнения
Люди которым это нравится