Как применять имущественный вычет в 1 млн рублей при продаже квартиры: пять разных ситуаций с примерами

Вычет на весь объект, а не на каждую долю

Об этом напоминает Минфин в письме от 20.03.2024 № 03-04-05/24663.

Если собственность совместная, а не долевая, то вычет распределяется по договоренности между собственниками.

Пример

Иванова Елена, Иванов Алексей и Иванова Татьяна продали квартиру за 3 млн рублей. Каждому из них принадлежит по 1/3 в этой квартире, то есть доход каждого из них – 1 000 000 руб. Квартира была в их собственности менее минимального срока владения.

Продажа была по одному договору.

Вычет в 1 млн рублей распределяется между собственниками пропорционально их долям: 1 000 000 / 3 = 333 333 руб.

• НДФЛ каждого из них составит: (1 000 000 – 333 333) х 13% = 86 667 руб.

• Итого Ивановы заплатят с продажи этой квартиры НДФЛ в сумме 260 001 руб.

Вычет на долю, а не на весь объект

Вместе с тем, если продать квартиру не целиком по одному договору, а долями по отдельным договорам, то вычет в 1 млн рублей будет применяться к каждой доле.

О том, что такое возможно, сообщает ФНС в недавнем письме от 07.02.2025 № БС-17-11/388@.

ФНС ссылается на разъяснение Минфина в письме от 30.04.2013 № 03-04-05/15216. Кроме того, есть письмо ФНС от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@, в котором изложена аналогичная позиция и которое является обязательным для применения налоговиками на местах.

В Письме ФНС от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18611@ также говорится, что если в договоре купли-продажи каждый собственник выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, то у каждого собственника будет вычет в 1 млн рублей.

Ранее по этому поводу высказался Конституционный суд в определении от 13.03.2008 № 5-П. КС сделал вывод, что норма НК о распределении вычета 1 млн в пропорции применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Если доля продается отдельно, то вычет в 1 млн будет на эту долю, потому что в данном случае доля – и есть отдельный объект.

Пример

Иванова Елена, Иванов Алексей и Иванова Татьяна продали квартиру за 3 млн рублей. Каждому из них принадлежит по 1/3 в этой квартире, то есть доход каждого из них – 1 000 000 руб. Квартира была в их собственности менее минимального срока владения.

Продажа была по трем договорам: каждый продавал свою долю как отдельный объект.

Вычет в 1 млн рублей положен каждому собственнику на его долю.

• НДФЛ каждого из них составит: (1 000 000 – 1 000 000) х 13% = 0

• Таким образом, Ивановы ничего не заплатят с продажи этой квартиры. НДФЛ не будет.

Вычет на все объекты, а не на каждый

Об этом предупреждает Минфин в письме от 16.07.2024 № 03-04-05/65989.

То есть вычет не привязан к каждому объекту.

Если вы продали несколько квартир, то вычет будет только 1 млн рублей в целом по всем этим сделкам.

Пример

Сергей Петров за один год продал три квартиры по 1 млн рублей каждая. Этими квартирами он владел менее минимального срока.

Вычет на все эти три квартиры будет один – 1 млн рублей.

• Итого Петров заплатит НДФЛ по этим сделкам: (3 000 000 – 1 000 000) х 13% = 260 000 руб.

Расходы вместо вычета

Вместо вычета в 1 млн рублей можно уменьшить налоговую базу по НДФЛ на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры.

Пример

Леонид Сорокин за 2 млн рублей продал квартиру, которую он купил год назад за 1,8 млн рублей

Он может уменьшить базу по НДФЛ на вычет в 1 млн рублей или фактические расходы. Второй вариант для него выгоднее. Поэтому он выбирает его.

• Итого Сорокин заплатит НДФЛ: (2 000 000 – 1 800 000) х 13% = 26 000 руб. 

Расходы + вычет

Применить и вычет в 1 млн, и фактические расходы по одному и тому же объекту нельзя. Но если это разные объекты, то можно эти вычеты сочетать.

Такой вывод, в частности, содержится в письме Минфина от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48.

Пример

Алексей Краснов продал в одном году две квартиры за 2 млн рублей каждую. Квартиру № 1 он 2 года назад приватизировал, а квартиру № 2 купил год назад за 1,8 млн рублей.

Краснов может применять такие вычеты:

• на квартиру № 1 – вычет 1 млн рублей;

• на квартиру № 2 – вычет в размере расходов 1,8 млн руб.

Итого Краснов заплатит НДФЛ: (4 000 000 – 1 000 000 – 1 800 000) х 13% = 156 000 руб.