Какой налог платить при дарении предпринимательской недвижимости между родственниками: новые разъяснения Минфина

В общем случае подаренная недвижимость облагается НДФЛ. Но есть исключение.

Согласно абзацу второму пункта 18.1 статьи 217 НК РФ любые доходы, полученные в порядке дарения (в том числе недвижимость), освобождаются НДФЛ, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ.

Это такие люди: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, братья и сестры.

При этом в данной норме НК сказано о любых подарках от родственников и не прописано никаких исключений.

Между тем люди дарят друг другу не только квартиры и жилые дома, но и нежилую недвижимость, которая предназначена для предпринимательской деятельности.

Недавно Минфин по этому вопросу высказал точку зрению, отличную от той, которой ведомство придерживалось ранее.

Это значит, что льгота по НДФЛ при дарении недвижимости близким родственником распространяется и на случаи, когда дарят имущество, используемое в бизнесе.

Аналогичное мнение – в письме от 17.12.2024 № 03-04-05/127628.

Отметим, что в своих письмах Минфин не уточнил, в каком статусе находится одаряемый – просто физлицо или ИП.

Между тем ранее Минфин и ФНС придерживались другой точки зрения.

В частности, в письме ФНС от 24.07.2023 № БС-4-11/9359@ говорится, что для применения указанной выше нормы пункта 18.1 статьи 217 НК РФ необходимо фактическое использование полученного в дар имущества исключительно в личных целях.

Данная позиция была согласована Минфином.

В этом письме фискалы рассмотрели ситуацию, когда муж-ИП на УСН дарит жене-ИП на УСН бизнес-недвижимость. Сделан вывод, что жена-ИП в этой ситуации должна заплатить с дарения налог по УСН.

А если жена слетает с УСН на ОСНО, то она должна заплатить НДФЛ, невзирая на то, что это подарок от мужа, а не от чужого человека.

ФНС утверждает, что согласно статье 168 ГК РФ договор дарения между двумя ИП будет являться ничтожной сделкой.

В аналогичной ситуации суд был на стороне налоговиков (дело № А42-3385/2020). Вывод судов: при дарении здания магазина от ИП-отца ИП-сыну нельзя применять нормы пункта 18.1 статьи 217 НК РФ.

В письме Минфина от 16.08.2024 № 03-04-05/77074 также сообщается, что если недвижимость, полученная по договору дарения между близкими родственниками-ИП, не предназначена для личного, семейного или домашнего использования, а нужна для предпринимательской деятельности, то она облагается налогом.

Если один ИП дарит другому ИП-родственнику нежилую недвижимость для бизнеса, то ИП-получатель должен заплатить с этой сделки налог по УСН, если он применяет УСН.

Если же между родственниками идет дарение недвижимости вне рамок предпринимательской деятельности, то платить с такой сделки налог по УСН не надо, и НДФЛ тоже не будет, потому что даритель и одаряемый – родственники. Об этом говорится в письме Минфина от 11.08.2022 № 03-11-11/78069.

Аналогичное разъяснение – в письме Минфина от 12.10.2022 № 03-04-05/98449, в котором рассмотрена ситуация дарения недвижимости от ИП-отца сыну, который стал ИП только после сделки и стал заниматься бизнесом в подаренном помещении.

В спорах о налогообложении подаренной родственниками недвижимости, которая предназначена для бизнеса, суды встают на сторону налоговиков.

• В частности, в деле № А67-9093/2024 был рассмотрен случай дарения бизнес-недвижимости от мужа жене-ИП.

Муж стал депутатом и закрыл ИП. Жена стала ИП. Объекты недвижимости, которые муж ранее сдавал в аренду как ИП, он подарил своей жене. Бизнес-леди тоже стала сдавать их в аренду.

Суд решил, что раз по характеру и потребительским свойствам имущество предназначено и используется для ведения предпринимательской деятельности, то его стоимость – это внереализационный доход ИП на УСН.

А так как этот доход получен в рамках осуществления предпринимательской деятельности, то льгота по НДФЛ с дарения между родственниками здесь не применяется.

• В деле № А12-21982/2024 рассмотрен случай дарения недвижимости от матери сыну-ИП. Сын был ИП на УСН и стал сдавать эту недвижимость в аренду.

Суд указал, что для применения пункта 18.1 статьи 217 НК РФ необходимо фактическое использование полученного в дар имущества исключительно в личных целях. Когда доход получен в рамках предпринимательской деятельности, положения пункта 18.1 статьи 217 НК РФ не применяются.

• В деле № А50-28917/2023 рассмотрен случай дарения недвижимости от матери-ИП дочери. Причем на момент составления договора дарения дочь еще не была ИП. Она стала ИП на ОСНО за день до того, как сделка была зарегистрирована в Росреестре. При этом дочь пробыл в статусе ИП всего два месяца, и в бизнесе имущество не использовала.

Но суд заявил, что полученное предпринимателем недвижимое имущество представляет собой активы, которые предполагается использовать в целях извлечения прибыли.

Дочери начислили НДФЛ с подаренного имущества и суд такое решение налоговиков поддержал.

Таким образом, суды в вопросе дарения бизнес-имущества поддерживают решения налоговиков о неприменении «родственной НДФД-льготы». Изменят ли что-то недавние письма Минфина с противоположной позицией, время покажет.

О налоге при продаже имущества ИП читайте здесь.