Пять главных рисков при инвестировании в недвижимость Таиланда и как их избежать

Однако новичкам на этом рынке стоит быть осторожными, ведь ошибки могут обернуться серьезными финансовыми рисками. Подробнее о них рассказываем в статье.

Пхукет — большой и красивый остров с множеством пляжей. На фотографиях они выглядят идеально, а белый песок и пальмы создают картинку мечты. Многие застройщики называют свои проекты удачно расположенными, но за этим определением часто скрываются нюансы.

Например, на севере острова есть длинный и чистый пляж с ровным песком и живописными деревьями. Это место выглядит прекрасно и привлекает внимание. Там тоже строят жилье, но рядом практически нет инфраструктуры. В районе можно найти только небольшие магазинчики, уличные кафе и массажные салоны. Для туристов этого недостаточно, ведь им нужны удобный сервис, рестораны, супермаркеты и развлечения

Если цель инвестора — получать стабильный доход от аренды, важно учитывать не только красоту пляжа, но и уровень инфраструктуры. Гостям важен комфорт, поэтому далеко не каждое место у моря подходит для сдачи недвижимости.

Главный риск при работе с застройщиком — недострой. Такое случается, и особенно часто с этим сталкиваются новички. Чтобы минимизировать риски, важно тщательно проверять проекты и компании:

• изучать документы;

• проводить due diligence (комплексная независимая проверка объекта инвестирования);

• анализировать документы, связанные с землей и разрешениями.

Так как на Пхукете влажный климат и частые дожди, здания должны иметь качественную гидроизоляцию и правильно подобранные материалы. Если использовать дешевые пористые блоки, стены быстрее впитывают влагу и появляется плесень. Также здесь важно удерживать холод внутри помещений, в противном случае кондиционер будет работать круглосуточно.

Это приводит к увеличению расходов на электричество и снижению прибыльности объекта. Если ваш минимальный стандарт — недвижимость комфорт и бизнес-класса, этим нюансам стоит уделять особенное внимание.

Еще одна важная тема — экотренды. Многие проекты сегодня называют себя «эко», и не всегда за этим стоит реальное качество. Поэтому стоит смотреть, насколько это оправдано.

Например, солнечные панели могут обеспечивать энергией насос для бассейна и сокращать расходы на обслуживание. А вертикальное озеленение не только красиво выглядит, но и снижает нагрев стен, что позволяет экономить на охлаждении помещений. Такие решения напрямую влияют на эксплуатационные затраты.

Ненадежный управляющий может сдавать объект без ведома владельца, задерживать выплаты или плохо следить за состоянием квартиры. В условиях тропического климата отсутствие контроля быстро приводит к износу, и уже через год жилье может потребовать капитального ремонта.

Управляющие в Таиланде обычно работают за процент. Но схемы бывают разные, например, от оборота, от дохода или от чистой прибыли. Поэтому нужно изучать контракт, в некоторых договорах подробно расписано:

• какие статьи относятся к доходу;

• какие расходы учитываются (только коммунальные услуги и содержание объекта: электричество, уборка, прачечная, интернет, садовник, бассейн, мелкий ремонт до $30);

• что считается прибылью и как она делится.

Одна из распространенных схем — когда 70% прибыли получает собственник, а 30% остается управляющей компании. Но при этом стоит изучить, нет ли скрытых статей расходов, потому что такое иногда встречается на рынке.

В идеале процесс работы устроен следующим образом:

1. Приемка объекта. После завершения строительства управляющая компания инспектирует недвижимость, выявляет дефекты и добивается их устранения застройщиком. Иногда это требует нескольких проверок, но в результате собственник получает качественный объект без скрытых проблем.

2. Комплектация. Если квартира или вилла с мебелью, составляется инвентарный лист. При необходимости подбирается техника, мебель, декор, мелкие предметы.

3. Подготовка к аренде. Профессиональная фотосессия, подготовка описаний и размещение объекта на площадках.

4. Юридическое сопровождение. Подписание договора с собственником, консультация по налогам, оформление налогового номера.

5. Финансовая прозрачность. Проведение расчета доходов и расходов, предоставление отчетности и ежемесячные или ежеквартальные выплаты в зависимости от условий.

Надежный управляющий проводит полный цикл работ от приемки и комплектации до составления налоговой отчетности и регулярных выплат. 

В 2025 году налоги становятся одной из самых актуальных тем для владельцев недвижимости в Таиланде. Налоговый департамент страны всерьез взялся за наведение порядка. Если раньше контроль был минимальным, и многие собственники позволяли себе закрывать глаза на обязательства, то теперь ситуация изменилась.

Главный нюанс заключается в том, что для дохода от аренды недвижимости в Таиланде налоговую декларацию нужно подавать два раза в год — в апреле и в сентябре. Для других видов дохода (зарплаты, дивиденды и т. д.) декларация подается один раз в год. Это правило одинаково распространяется и на местных жителей, и на иностранцев.

Отдельное внимание стоит уделить налоговому резидентству. В Таиланде различаются налоги для резидентов и нерезидентов, и важно понимать, к какой категории относится владелец.

Важно помнить и о правовых рисках. Подписав контракт с застройщиком и оплатив, например, 30% стоимости, покупатель обязуется вносить дальнейшие платежи по графику. В случае остановки оплат договор может быть расторгнут, а внесенные деньги удержаны.

Это главные риски, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости в Таиланде. Если предотвратить их, можно избежать значительных потерь денег и времени. Для этого стоит внимательно изучать все документы, не полагаться только на хорошую репутацию застройщика и маркетинг управляющей компании, а проверять все детали. Такой подход позволит минимизировать потери и превратить инвестицию в стабильный источник дохода.