ИП

В прошлом году продали 3 зем участка и отчитались как физик-сдали 3 НДФЛ

в этом году в январе открыли ИП ОКВЭД оказание услуг и тоже уже продали 3 зем участка и один продали по переуступке.

Как грамотнее поступить- открыть ОКВЭД 68.10.23 Продажа и покупка зем участков и за проданные участки до открытия ОКВЭД отчитаться как физик, а уже после если будут проданы участки отчитываться как ИП. Или за все проданные участки в этом году лучше отчитаться как ИП.

И при этом если я буду продавать свои квартиры, как их от предпринимательской деятельности оградить, чтобы налоговая и их тоже не отнесла к деятельности ИП.