Продажа жилой недвижимости ИП: УСН или НДФЛ?

Добрый день!

Если жилье никак не использовалось в бизнесе, то платить нужно будет НДФЛ. А так как жилье в собственности более предельного срока, то и НДФЛ платить не придется.

В своем вопросе я указал, что сдавал квартиру в аренду и платил 6% с дохода. Это не считается использованием жилья в бизнесе?

Ваш вопрос не был полностью загружен, к сожалению. Эта часть вопроса отсутствовала.

Уточните, пожалуйста, Вы были на НПД?

Я продублирую полный вопрос:

Здравствуйте!
Сейчас я ИП на УСН Доходы. ИП открыто в конце апреля 2023г. Есть жилая недвижимость, которая досталась по наследству до открытия ИП, в собственности более трех лет. До апреля 2023г. (открытие ИП) недвижимость сдавал в аренду как самозанятый. После открытия ИП заключили новый договор с арендатором. В наименовании стороны просто указаны мои ФИО без приставки ИП.
Основной вид деятельности ИП связан с разработкой программного обеспечения. Дополнительно был открыт ОКВЭД по управлению и аренде жилых помещений, чтобы платить с доходов по аренде 6%. За время деятельности ИП не было ни продаж недвижимости, ни иных сделок с ней.
Решил продать недвижимость и узнал, что должен заплатить УСН 6% с полного дохода от продажи. Прошу совета, как лучше всего оптимизировать налоги:
1. ИП было открыто в конце апреля прошлого года и все доходы от аренды декларировались за 2023 г. Декларацию по УСН уже сдал. Хочу подать уточненную декларацию, где не будут отражены доходы от аренды за 2023 год. Так же подам заявление на удаление ОКВЭД по аренде и управлению жилой недвижимостью. Так же подам 3-НДФЛ и заявлю доход от аренды, чтобы заплатить 13%. Логика здесь такова: те доходы, которые я не получаю как ИП от заявленной деятельности облагаются налогом НДФЛ 13%. Если дойдет до суда, у меня будут уплачены 13% НДФЛ, а квартира не использовалась в предпринимательской деятельности ИП, так же не было операций с недвижимостью, т.е. ИП вообще никак не связано с недвижимостью.
2. Закрыть ИП и продать квартиру, а после этого через пару месяцев снова открыть ИП. Это самый крайний вариант.
Очень много искал информации, к сожалению, иных вариантов не нашел. Буду благодарен за совет.

Увы, но с вероятностью 99 процентов всё это Вам не поможет. В 2023 году Вы регулярно получали доход от аренды. Этот доход подпадает по УСН. Есть такой ОКВЭД у Вас, или нет - не имеет значения. Это формальность. Указывали в договоре себя как ИП или нет - тоже не важно. Наоборот, это даже плюс для инспекции - они будут указывать, что Вы пытались уклониться от налогообложения под УСН. Выход из ИП - продажа квартиры - восстановление ИП - тоже признак недобросовестности. В суде это тоже будет против Вас. Слишком простая схема - и арбитры про нее хорошо знают.

Вам бы на общую систему налогообложения перейти, то есть с уплатой НДФЛ. Тогда квартиру можно продать без уплаты НДФЛ.

С 2019 доход от продажи жилья и транспорта, использовавшихся в деятельности ИП, освобожден от НДФЛ при условии, что человек владел таким имуществом в течение минимального срока и дольше (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Но воспользоваться этой льготой могут только или бывшие ИП независимо от применявшегося ими налогового режима, или действующие бизнесмены на ОСН или на ПСН. То есть те, кто при отсутствии льготы платил бы с дохода от продажи НДФЛ. Если же действующий ИП работает на упрощенке, то доход от продажи бизнес-имущества он должен учесть в базе по налогу при УСН (письмо Минфина от 22.09.2021 N 03-11-11/76758).

Сейчас еще не поздно подать уточненку и не заявлять там доходы от аренды вовсе. Уклоняться от налогов не планирую, поэтому задекларирую доходы от аренды в 3-НДФЛ и заплачу 13% НДФЛ, вместо 6%УСН. Как быть, если я не хочу вести деятельность по аренде под ИП, хочу платить 13%? Здесь что-то противозаконное?

Почему вы решили, что можно сдавать в аренду имущество на постоянной основе и не регистрироваться как ИП? Это совершенно не так. Гражданский кодекс не делает такого исключения. Просто обычно налоговики не придираются к таким случаям, потому что доначислить нечего - сдача в аренду жилья не облагается НДС.

Но это не значит, что деятельность квалифицируется как непредпринимательская.

Цитата из Гражданского кодекса:

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Статья 2

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта.

В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Статья 23. Это про налог на профессиональный доход исключение, но деятельность-то все равно с точки зрения ГК предпринимательская.

4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Статья 23.

Так что сдача на постоянной основе квартиры - предпринимательская деятельность. А вы еще и зарегистрированы как ИП, поэтому доход должен квалифицироваться как предпринимательский.

Но тут надо сказать, что налоговики очень плохо знают гражданское законодательство. И им может быть достаточно отсутствие кода ОКВЭД в ЕГРИП, чтобы позволить вам платить НДФЛ, вместо налога по предпринимательской деятельности. Но это в любом случае риск, потому что может попасться грамотный инспектор, а потом еще и грамотный судья, который встанет на сторону ФНС.