продажа жилых помещений

Добрый день. ИП планирует получить возврат займа+ проценты от застройщика жилыми помещениями. В ближайшее время собирается продавать их, получается приходовать будем на 41 счет ,как товар . Он на УСН доходы.

Хочет с 01.01.2026 перейти на УСН доходы минус расходы . При продаже сможем принять себестоимость квартир в расходы ?

Сможем так рассчитать налог = 7 000 000(продажа квартир)- 6 000 000( стоимость квартиры при возврате займа) = 1 000 000*15%

Если да, то возврат займа может быть в 2025 году или нужно в 2026 получить возврат займа ?