Здравствуйте. Сдаем помещения в аренду. у нас УСН и НДС
Мы перевыставляем коммунальные платежи.
Облагается ли это НДС и надо ли включать в доходы по УСН?

Question

Accepted Answer

Приветствуем вас, Елена!

Ответ на вопрос зависит от того, как именно в договоре оформлено возмещение коммунальных расходов. Возможны два варианта.

Вариант 1. Коммунальные платежи являются частью арендной платы

Если договором предусмотрено, что арендатор возмещает арендодателю коммунальные расходы сверх арендной платы либо в составе арендной платы, то полученные суммы признаются доходом арендодателя.

В этом случае:

суммы возмещения включаются в налоговую базу по УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ);
если арендодатель является плательщиком НДС, то суммы возмещения облагаются НДС в общем порядке.

Минфин России и налоговые органы традиционно исходят из того, что коммунальные платежи, перевыставляемые арендатору, связаны с оказанием услуг по аренде и увеличивают налоговую базу по НДС (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Соответственно, если организация применяет УСН и уплачивает НДС (например, по ставке 5 %, 7 % или в общем порядке), НДС необходимо начислить на всю сумму возмещения.

Вариант 2. Посредническая схема (агентский договор)

Если арендодатель действует как посредник (агент) и договором прямо предусмотрено, что он приобретает коммунальные услуги от своего имени, но за счет арендатора, ситуация меняется.

В этом случае:

в доходы по УСН включается только агентское вознаграждение;
суммы, поступившие в возмещение коммунальных услуг, в доходах не учитываются (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ);
НДС начисляется только на агентское вознаграждение.

Однако такая схема должна быть надлежащим образом оформлена:

отдельным агентским договором либо соответствующими условиями в договоре аренды;
порядком расчетов;
отчетами агента;
документами ресурсоснабжающих организаций.

Однако, тут есть риски, т.к. нужно агентский договор был заключён до заключения договора аренды и верно оформить агентский договор и документы к нему, т.к. это будет проверяться налоговыми органами.

Что происходит на практике

В большинстве случаев арендодатели используют именно механизм возмещения коммунальных расходов без агентского договора. В такой ситуации налоговые органы, как правило, требуют:

включать компенсацию в доходы по УСН;
начислять НДС.

Поэтому, если в договоре прямо указано только «арендатор возмещает коммунальные платежи», безопаснее считать, что:

суммы возмещения включаются в доходы при УСН;
они облагаются НДС в том же порядке, что и арендная плата.

Возмещение коммунальных платежей

Возмещение коммунальных платежей при аренде: НДС и УСН

Эта и еще 31 840 консультаций от экспертов на различные темы доступны по подписке