Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Сафина Н.Н.,
судей Гильмановой Э.Г., Мосунова С.В.,
в отсутствие:
истца - извещен, не явился,
ответчиков - извещены, не явились,
третьего лица - извещено, не явилось,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Корноуховой Анны Геннадьевны, г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.11.2011 (судья Котова Л.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2012 (председательствующий судья Жаткина С.А., Грабко О.В., Камерилова В.А.)
по делу N А57-7772/2011
по заявлению индивидуального предпринимателя Корноуховой Анны Геннадьевны, г. Саратов, к Комитету по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов (ИНН 6450003860), индивидуальному предпринимателю Букрееву Алексею Павловичу, г. Саратов, с участием третьего лица: администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимости,
установил:
индивидуальный предприниматель Корноухова Анна Геннадьевна (далее - ИП Корноухова А.Г., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет) индивидуальному предпринимателю Букрееву Алексею Павловичу (далее - ИП Букреев А.П.) о переводе на нее прав и обязанностей покупателя ИП Букреева А.П. по договору о продаже нежилых помещений литер "А", общей площадью 222,8 кв. м, в подвале девятиэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.11.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ИП Корноухова А.Г. просит вынесенные по делу судебные акты отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, заявленные требования удовлетворить.
Проверив законность решения Арбитражного суда Саратовской области от 11.11.2011 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2012 в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ИП Корноуховой А.Г. (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда от 29.01.2004 N 031/5, согласно которому арендодатель передал за плату во временное пользование (с 01.01.2004 по 01.01.2009) нежилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 28.01.2009 проведена государственная регистрация указанного договора.
Комитет издал распоряжение от 07.08.2009 N 880-р "Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г. Саратов, ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54, предусматривающее преимущественное право ИП Корноуховой А.Г. на приобретение арендуемого помещения и направил предпринимателю предложение о заключении договора с приложением копии упомянутого распоряжения, проекта договора купли-продажи, бланка заявления и требование о погашении имеющейся задолженности по арендной плате и пени, сообщив о необходимости представления документов о погашении задолженности до заключения указанного договора и о согласии на приобретение арендуемого имущества.
ИП Корноухова А.Г., возражая против требования Комитета о погашении задолженности по арендной плате и пени, считая, что такая задолженность отсутствует, обратилась в суд с иском к Комитету о признании преимущественного права на приватизацию объекта нежилого фонда - нежилые помещения литер "А", общей площадью 222,8 кв. м, в подвале девятиэтажного жилого дома по вышеназванному адресу и об обязании Комитета совершить с ней сделку купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, установив цену на приватизируемое имущество в сумме 2 955 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей, включая налог на добавленную стоимость.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.04.2010 по делу N А57-26090/2009, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требования о признании преимущественного права выкупа отказано, требование предпринимателя об обязании Комитета совершить определенные действия оставлено без рассмотрения. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 30.09.2010 принятые по делу судебные акты оставил без изменения.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2011 N ВАС-684/11 в передаче дела N А57-26090/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора перечисленных судебных актов отказано.
Вышеуказанными судебными актами подтверждено, что за ИП Корноуховой А.Г. числится задолженность по арендной плате, и что предприниматель в дальнейшем вправе реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Решением Саратовской городской Думы от 16.12.2010 N 58 -702 "О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Саратов" на 2011 год" с Приложением к нему, в план приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Саратов" на 2011 год под N 15 включен спорный объект с указанием, что он находится в аренде, и что одной из основных задач приватизации муниципального имущества в 2011 году будет "создание условий для развития малого и среднего бизнеса" (п. 1.2.3 Приложения).
В нарушение права об использовании преимущественного права на выкуп арендованного помещения, копия решения о приватизации в соответствии с прогнозным планом на 2011 год с предложением о заключении договора купли-продажи муниципального имущества в адрес ИП Корноуховой А.Г. не направлялась.
По мнению Комитета, предприниматель уже утратил право на преимущественное приобретение арендуемого имущества, когда в 2009 году в установленный законом срок (тридцать дней) не заключил соответствующий договор купли-продажи, в связи с чем на основании подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона принято распоряжение от 09.10.2009 N 1261-р об отмене распоряжения Комитета от 07.08.2009 N 880-р "Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по вышеуказанному адресу.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 08.11.2010 по делу N А57-8599/2010, вступившим в законную силу, в удовлетворении требований ИП Корноуховой А.Г. о признании недействительным названного распоряжения Комитета отказано.
В газете "Саратовская панорама" от 02.03.2011 N 8 (783) и на официальном сайте администрации муниципального образования "Город Саратов" http://www.saratovmer.ru размещена информация о проведении аукциона по продаже муниципального имущества в части спорных нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Саратов, ул. им. Рахова В.Г., д. 44/54.
ИП Букреев А.П. 09.03.2011 направил в Комитет заявку на участие в торгах 06.04.2011 по объекту продажи: нежилые помещения литер "А" в подвале девятиэтажного жилого дома, расположенного по указанному адресу, площадью 222,8 кв. м, которая принята Комитетом 29.03.2011.
Между Комитетом и ИП Букреевым А.П. заключен договор о задатке от 01.04.2011 N 2665 в размере 397 700 рублей. Платежным поручением от 01.04.2011 N 1 ИП Букреев А.П. оплатил указанную сумму на лицевой счет Комитета.
На основании протокола торгов от 06.04.2011 N 8 между Комитетом и ИП Букреевым А.П.заключен договор купли-продажи N 710-ан объекта нежилого фонда на аукционе: нежилое помещение литер "А", общей площадью 222,8 кв. м в подвале девятиэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. им. Рахова В.Г. д. 44/54 на сумму 397 700,00 рублей.
ИП Корноухова А.Г., считая, что Комитетом нарушены ее права об использовании преимущественного права на выкуп арендованного помещения, обратилась в суд с данным заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Федеральном законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества).
Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
ИП Корноуховой А.Г. не соблюдено условие исполнения надлежащим образом обязательства по перечислению арендной платы. Как видно из представленного истцом чека-ордера N 200144 и платежного поручения N 620 задолженность по арендной плате погашена истцом только 20.04.2011. В этот же день она направила в адрес Комитета заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Таким образом, на момент заключения договора 08.04.2011 у ИП Корноуховой А.Г. имелась непогашенная задолженность по договору аренды объекта нежилого фонда от 29.01.2004 N 031/5, в размере 1273,22 рублей, в связи с чем, суд пришел к выводу, что ИП Корноухова А.Г. не обладала преимущественным правом на выкуп арендуемого имущества, так как арендная плата перечислялась арендатором ненадлежащим образом.
Вместе с тем, в исковом заявлении предприниматель просит перевести на себя права и обязанности покупателя, однако, им не подтверждено наличие реальной возможности вступить в действующий договор на правах покупателя с исполнением всех обязанностей покупателя, а также возможности возместить все расходы, понесенные прежним покупателем ИП Букреевым А.П., в связи с исполнением оспариваемого договора.
Кроме того, предпринимателем пропущен специальный двухмесячный срок исковой давности по предъявленному исковому требованию, который исчисляется с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, по следующим основаниям.
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года.
Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила статей 195, 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное (статья 197 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае, для заинтересованного субъекта малого или среднего предпринимательства установлен специальный двухмесячный срок для заявления требований о переводе на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (часть 2 статьи 6 Федерального закона N 159-ФЗ).
Комитет уведомил ИП Корноухову А.Г., что в соответствии с вышеназванным решением Саратовской городской Думы спорное имущество включены в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2011 год.
Согласно материалам дела 09.02.2011 ИП Корноуховой А.Г. получено предписание, которым предписано обеспечить осмотр помещений сотрудникам Комитета, а также представителю оценочной организации 15.02.2011 года.
Информация о проведении аукциона была размещена в газете "Саратовская панорама" от 02.03.2011 N 8 (783) и уже с этого времени ИП Корноухова А.Г. могла узнать о проведении торгов спорного имущества.
Более того, предприниматель о нарушении своего права знала с 30.03.2011, что подтверждается его письмом в адрес Комитета.
Следовательно, на момент предъявления настоящего иска в суд (02.06.2011 г.) срок исковой давности истек, что является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Принимая во внимание изложенное, выводы судов первой и апелляционной инстанции являются правильными, соответствующими материалам дела и действующему законодательству, оснований для отмены или изменения состоявшихся по делу судебных актов кассационная инстанция не находит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.11.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2012 по делу N А57-7772/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Корноуховой Анны Геннадьевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.Н.САФИН
Судьи
Э.Г.ГИЛЬМАНОВА
С.В.МОСУНОВ