Резолютивная часть постановления объявлена 11.03.2013.
Полный текст постановления изготовлен 15.03.2013.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.
при участии представителей
от истца: Евтюшкина А.Ю. (удостоверение <...>),
от ответчиков - закрытого акционерного общества "Развитие":
Пылева А.И. (удостоверение адвоката <...>, доверенность от 02.08.2012);
Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Сарова:
Максименко О.С. (доверенность от 11.12.2012 N 011704/1278)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
Прокуратуры Нижегородской области
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.09.2012,
принятое судьей Олисовым Р.Ю., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012,
принятое судьями Богуновой Е.А., Логиновой О.А., Соловьевой М.В.,
по делу N А43-15999/2012
по иску Прокуратуры Нижегородской области (в лице заместителя прокурора)
(ОГРН: 1035205392529, ИНН: 5260050267)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Сарова и закрытому акционерному обществу "Развитие"
(ОГРН: 1025202197822, ИНН: 5254003533)
о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий его недействительности,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, -
муниципальное образование "города Сарова" в лице администрации города Сарова
и
установил:
заместитель прокурора Нижегородской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Сарова (далее - Комитет) и закрытому акционерному обществу "Развитие" (далее - ЗАО "Развитие") о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества - встроенного нежилого помещения от 01.07.2011, заключенного между ответчиками, и о применении последствий его недействительности в виде обязания ЗАО "Развитие" в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу передать Комитету помещение П2 общей площадью 982,5 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижегородская область, город Саров, улица Московская, дом 11, пом. П2.
Исковые требования основаны на пункте 1 статьи 166, пункте 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества) и мотивированы несоответствием оспариваемой сделки требования действующего законодательства.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "город Саров" в лице администрации города Сарова (далее - Администрация).
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 28.09.2012, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012, отказал в удовлетворении иска. Руководствуясь статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, суд не усмотрел оснований для признания договора от 01.07.2011 недействительной сделкой и применения соответствующих последствий недействительности.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Прокурор обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Заявитель считает, что вывод суда о возникновении у ЗАО "Развитие" права на приобретение арендованного имущества на безконкурсной основе в силу пункта 1 части 1 статьи 3 Закона является ошибочным, поскольку ответчик пользовался спорным имуществом с 01.01.08 по 30.05.2011 в отсутствие надлежащим образом оформленных договорных отношений (государственная регистрации договора от 01.01.2008 осуществлена только 30.05.2011 вопреки пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В судебном заседании заявитель поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчики отклонили доводы заявителя и просили оставить жалобу без удовлетворения.
При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства Администрация не обеспечила явку представителя в третью инстанцию.
В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.
Законность решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.09.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывы на нее, заслушав представителей сторон, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, 05.05.1999 на основании протокола Комитета от 01.04.1999 муниципальное жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 8 (арендодатель) и ЗАО "Развитие" (арендатор) заключили договор N 42, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду до 31.12.2014 нежилое встроенно - пристроенное помещение общей площадью 1 204,2 квадратного метра, находящееся на первом этаже жилого кирпичного девятиэтажного дома N 11 по улице Московская в городе Саров, - для использования под магазин.
Стороны дополнительным соглашением от 01.01.2006 заменили арендодателя на муниципальное унитарное предприятие "Центр жилищно - коммунального хозяйства" (далее - Предприятие).
Сделка и дополнительное соглашение к ней зарегистрированы в установленном законом порядке 27.12.2001 и 30.10.2008 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области.
Администрация постановлением от 11.10.2007 N 2472 изъяла спорное имущество из хозяйственного ведения Предприятия и включила его в состав казны города Сарова, в связи с чем соглашением от 30.12.2007 Предприятие и ЗАО "Развитие" расторгли договор аренды.
Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.01.2008 заключили новый договор аренды недвижимого имущества казны города Сарова N 17, согласно которому арендодатель передал арендатору по акту в аренду с 01.01.2008 до 31.12.2014 указанное нежилое помещение общей площадью 2029 квадратных метров - для использования под торговлю.
Дополнительными соглашениями от 31.12.2008, 01.07.2009, 28.12.2010, 28.02.2011, от 31.03.2011 стороны изменили площадь помещения, переданного в аренду на 1114,7 квадратного метра, на 968,9 квадратного метра, на 982,5 квадратного метра и размер арендной платы.
Договор аренды недвижимого имущества казны города Сарова от 01.01.2008 N 17 и названные дополнительные соглашения к нему зарегистрированы 30.05.2011 в порядке, определенном законодательством, в Саровском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.
Администрация постановлением от 29.03.2011 N 1491 объект недвижимого имущества - магазин, расположенный по адресу: улица Московская, дом 11, помещение ВП1, исключила из реестра муниципального имущества из состава казны города Сарова и включила в реестр муниципального имущества в состав казны города Сарова: нежилое помещение П1 общей площадью 145,8 квадратного метра; нежилое помещение П2 общей площадью 982,5 квадратного метра; нежилое помещение П3 общей площадью 65,9 квадратного метра; нежилое помещение П4 общей площадью 900,7 квадратного метра, расположенные по адресу: город Саров, улица Московская, дом 11.
Комитет (продавец) и ЗАО "Развитие" (покупатель) 01.07.2011 заключили договор купли-продажи муниципального имущества - встроенного нежилого помещения, в соответствии с которым продавец продал покупателю за 20 700 000 рублей нежилое помещение П2 общей площадью 982,5 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижегородская область, город Саров, улица Московская, дом 11, помещение П2.
Покупатель зарегистрировал переход права на имущество (свидетельство о государственной регистрации права от 12.08.2011 серии 52-АГ номер 623619).
Посчитав договор от 01.07.2011 недействительной сделкой, Прокурор обратился в суд с настоящим иском.
Согласно статье 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Такое преимущественное право может быть предоставлено при следующих условиях:
- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с пунктами 6 и 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанции ЗАО "Развитие" арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: город Саров, улица Московская, дом 11, с 1999 года. По договору от 05.05.1999 N 42, площадь арендуемых помещений составляла 1 204,2 квадратного метра. При этом помещение П2 площадью 982,5 квадратного метра, являющееся предметом оспариваемого договора купли-продажи, входит в состав арендуемых ответчиком площадей. Договор аренды от 01.01.2008 N 17 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке на момент отчуждения недвижимого имущества.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 4 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно анализу действующего законодательства и приведенных разъяснений видно, что возникновение права на бесконкурсное приобретение арендованного имущества связано с наличием договора и арендных правоотношений, а не с моментом государственной регистрации данного договора, поэтому довод заявителя об обратном является несостоятельным и подлежит отклонению, как и доводы о необоснованном неприменении судом статей 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что ЗАО "Развитие" отвечало всем требованиям, необходимым для выкупа арендованного имущества на основании Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, и правомерно отказали в иске.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.09.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012 по делу N А43-15999/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу Прокуратуры Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
Судьи
С.В.БАБАЕВ
В.Ю.ПАВЛОВ