Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Гребенщикова С.И.
Судей: Красковской О.Г., Яшкиной Е.К.
при участии
от ООО "Октан": представитель не явился
от Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Октан"
на решение от 02.10.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012
по делу N А51-7860/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Хижинский А.А., в апелляционном суде судьи Култышев С.Б., Синицына С.М., Ветошкевич А.В.
По иску общества с ограниченной ответственностью "Октан"
к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
о понуждении к заключению дополнительного соглашения о продлении договора аренды
Общество с ограниченной ответственностью "Октан" (ОГРН 1022501915578, ИНН 2538066122; место нахождения: 690065, г. Владивосток, ул. Саратовская, 9, 61; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008; место нахождения: 690033, г. Владивосток, ул. Бородинская, 12; далее - Департамент) о возложении на Департамент обязанности заключить с обществом дополнительное соглашение к договору от 05.03.2001 N 3224 о продлении на 5 лет срока аренды земельного участка площадью 3306 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе сопки Холодильник, в соответствии с представленным проектом в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Заявленные требования обусловлены наличием на спорном земельном участке принадлежащего обществу незавершенного строительством объекта, ввиду чего, по мнению заявителя, он как арендатор земельного участка обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок согласно положениям статьи 621 ГК РФ и статей 22, 36 ЗК РФ. Кроме того, считает, что Департамент обязан заключить с обществом договор аренды в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).
Решением суда от 02.10.2012, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012 без изменения, в удовлетворении требований обществу отказано.
Судебные акты мотивированы невозможностью изменения условий договора о сроке аренды после прекращения его действия, а также отсутствием оснований для понуждения Департамента передать обществу земельный участок в аренду на новый срок в порядке реализации предоставленного арендатору преимущественного права.
В кассационной жалобе общество не соглашается с принятыми по делу судебными актами, просит их отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Заявитель жалобы приводит доводы о неправильном применении судами статей 35, 36 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Вводного закона без учета фактических обстоятельств спора. Не согласен с выводом апелляционного суда о недоказанности нахождения на спорном земельном участке принадлежащего обществу незавершенного строительством объекта. Оспаривает представленный ответчиком акт проверки от 11.07.2010 целевого использования земельного участка. Указывает на то, что отказ Департамента в продлении арендных отношений препятствует получению разрешения на строительство. Кроме того, общество ссылается на допущенные судами процессуальные нарушения при принятии от ответчика доказательств и отклонении ходатайства об объявлении перерыва в судебном заседании апелляционной инстанции.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Представители участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда кассационной инстанции не явились.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, 05.03.2001 между администрацией города Владивостока (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Приморкоммунэнерго" (арендатор) заключен договор аренды N 3224, по которому арендатору на срок 5 лет с 16.01.2001 по 15.01.2006 передан в пользование земельный участок площадью 3306 кв. м для строительства и дальнейшей эксплуатации производственной базы (пункты 1.1, 1.3 договора).
В соответствии с условиями соглашения от 21.06.2002 права и обязанности ОАО "Приморкоммунэнерго" по договору аренды земельного участка от 05.03.2001 N 3224 переданы ООО "Октан".
Дополнительным соглашением от 28.04.2006 N 2 к договору аренды земельного участка от 05.03.2001 N 3224, стороны продлили срок действия договора с 15.01.2006 по 31.12.2010.
Названные договор аренды и соглашения к нему зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
Общество дважды - 22.11.2010 и 28.10.2011 обращалось в Департамент по вопросу продления срока действия договора аренды от 05.03.2001 N 3224 на 5 лет для целей строительства и дальнейшей эксплуатации производственной базы, ссылаясь на наличие незавершенного строительством объекта - склада готовностью 1,2%.
По результатам окончательного рассмотрения обращений общества Департамент письмом от 18.01.2012 N 29/02/02-13/740 отказал в пролонгации арендных отношений и потребовал освободить спорный земельный участок. В качестве причин принятого решения Департамент указал на то, что арендатор в течение длительного периода (более 10 лет) не организовал строительство на испрашиваемом участке, напротив вопреки условиям договора использовал его не по целевому назначению для размещения автостоянки. Также Департамент сообщил об истечении срока действия договора, в связи с чем его продление по прошествии 1 года не представляется возможным.
Полагая отказ Департамента незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении арендатора заключить соглашение об изменении срока действия договора аренды.
Исходя из предмета заявленных требований вопрос о наличии или отсутствии оснований для пролонгации срока договора аренды рассмотрен арбитражными судами в порядке искового производства с применением норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих сложившиеся между сторонами спора правоотношения.
Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Основания, порядок и последствия изменения условий договора предусмотрены нормами главы 29 ГК РФ.
По общему правилу договор аренды заключается на срок, определенный договором, по истечении которого арендатор обязан вернуть арендодателю имущество (статьи 610, 622 ГК РФ).
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Такие обстоятельства арбитражными судами по настоящему делу установлены не были.
Исследовав представленные в дело доказательства, в том числе условия договора аренды земельного участка от 05.03.2001 N 3224, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что предусмотренных законом оснований для понуждения ответчика к изменению срока аренды по требованию общества в данном случае не имеется. Срок действия указанного договора на момент обращения общества в Департамент в 2011 году истек.
Ссылки общества о наличии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительством объекта недвижимости также обоснованно отклонены арбитражными судами.
В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
При этом статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого же Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Апелляционный суд, основываясь на оценке представленных обществом документов, отметил в постановлении, что документы, свидетельствующие о наличии в границах спорного участка объекта незавершенного строительством, право собственности истца на который зарегистрировано в 2008 году, отсутствуют. Кроме того, апелляционным судом принято во внимание, что процент готовности спорного объекта строительства 1,2% установлен в акте готовности от 14.10.2005 и за весь период пользования спорным земельным участком истец не осуществлял строительной деятельности, несмотря на неоднократное продление разрешения на производство работ вплоть до 31.12.2009. Напротив, участок использовался обществом не по целевому назначению для размещения автостоянки согласно данным акта проверки от 11.07.2010 N 10.
Доводы истца, основанные на положениях пункта 21 статьи 3 Вводного закона, о том, что сам факт наличия права собственности на объект незавершенного строительством зарегистрированного до 01.01.2012, влечет безусловную обязанность уполномоченного органа предоставить земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов, рассмотрены апелляционным судом.
Указанная норма права введена в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу с 14.12.2011, то есть после истечения срока действия договора аренды от 05.03.2001 N 3224 и обращения общества в Департамент по вопросу о пролонгации арендных отношений.
Вместе с тем, исходя из фактических обстоятельств спора и предмета заявленных обществом исковых требований, основания для применения приведенных выше правил передачи в аренду земельного участка собственнику объекта незавершенного строительством в данном случае у арбитражных судов отсутствовали.
Доводы заявителя жалобы о неправильном применении судами статей 35, 36 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Вводного закона основаны на их ошибочном толковании и подлежат отклонению. Положения данных норм права вопросы изменения договорных условий, либо возобновления арендных отношений после истечения срока действия договора между арендатором и арендодателем, о чем обществом заявлен иск по настоящему делу, не регулируют.
Возражения против выводов судов в части недоказанности нахождения на спорном земельном участке принадлежащего обществу объекта незавершенного строительством и оценки акта проверки от 11.07.2010 целевого использования земельного участка окружным судом не принимаются, поскольку направлены на переоценку доказательств по делу, что в силу статьи 286 АПК РФ на стадии кассационного разбирательства не допускается.
Ссылки на существующие препятствия для получения разрешения на строительство выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска не опровергают и на итог по делу не влияют.
Доводы кассационной жалобы в части процессуальных нарушений, допущенных судами при рассмотрении спора, также подлежат отклонению. Несоблюдение ответчиком требований статей 65, 66 АПК РФ о порядке предоставления доказательств, не является безусловным основаниям для отмены принятых по делу судебных актов. Истец не мог не знать о результатах проведенной ответчиком проверки, поскольку нецелевое использование земельного участка указано Департаментом в письме от 18.01.2012 N 29/02/02-13/740 в качестве одного из оснований для прекращения арендных отношений. Ходатайство истца об объявлении перерыва в судебном заседании апелляционного суда рассмотрено судом по правилам статей 158, 159, 184, 185, 268 АПК РФ, мотивы его отклонения приведены в судебном акте.
С учетом изложенного обжалуемые решение и постановление апелляционного суда, соответствующие нормам материального и процессуального права, не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 02.10.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012 по делу N А51-7860/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
Е.К.ЯШКИНА