Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Гребенщикова С.И.
Судей: Цирулик О.В., Кондратьевой Я.В.
при участии:
от ИП Пак Г.К.: Тесенко О.И., представитель по доверенности без номера от 17.12.2012
от других участвующих в деле лиц: представители не явились
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Пак Генриха Кекеновича
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013
по делу N А59-5264/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Джавашвили В.Н., в апелляционном суде судьи Гончарова А.В., Анисимова Н.Н., Еремеева О.Ю.
по заявлению индивидуального предпринимателя Пак Генриха Кекеновича
к Комитету по управлению имуществом администрации Невельского городского округа
заинтересованные лица: администрация Невельского городского округа, Тен Ги Ен
об оспаривании отказа в передаче земельного участка в аренду и возложении обязанности предоставить земельный участок
Индивидуальный предприниматель Пак Генрих Кекенович (ОГРНИП ОГРН 312650926200027; далее - ИП Пак Г.К., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании недействительным отказа Комитета по управлению имуществом администрации Невельского городского округа (ОГРН ОГРН 1036502900279; место нахождения: 694740, г. Невельск, ул. Ленина, 15; далее - Комитет), изложенного в письме от 21.08.2012 N 1467/2012-05, в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:07:00 00 003:0004 в аренду, а также о возложении на ответчика обязанности составить проект договора аренды испрашиваемого земельного участка и направить предпринимателю предложение о заключении договора в установленные законом сроки.
Заявленные требования обусловлены нахождением на указанном земельном участке принадлежащих ИП Пак Г.К. объектов недвижимости, при приобретении которых к нему перешли права и обязанности арендатора данного участка, однако Комитет неправомерно уклоняется от оформления договорных отношений. В этой связи ответчик обязан заключить договор аренды в силу статьи 552 ГК РФ и статей 35, 36 Земельного кодекса РФ.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Невельского городского округа (далее - администрация) и Тен Ги Ен.
Решением суда от 21.02.2013 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд счел неправомерным отказ Комитета в оформлении с заявителем договора аренды земельного участка, право пользования которым перешло к предпринимателю в силу закона.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 решение отменено, в удовлетворении требований ИП Пак Г.К. отказано по мотиву избрания заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права. По мнению апелляционного суда, предприниматель не вправе требовать в порядке публичного судопроизводства заключения с ним нового договора аренды при наличии аналогичного договора, заключенного с предыдущим собственником объектов недвижимости. В данном случае, как указано апелляционным судом, следует внести изменения в существующий договор, а в случае уклонения от этого арендодателя такой спор подлежит рассмотрению в рамках общеискового производства.
В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам спора, просит постановление от 29.04.2013 отменить и оставить в силе решение суда от 21.02.2013
Заявителем жалобы приведены доводы о том, что по существу заявленные требования направлены на оформление арендных отношений, поэтому способ достижения этого результата (путем заключения нового договора или внесения изменений в существующий договор) не имеет для предпринимателя правового значения. Считает, что порядок переоформления арендных отношений в случае изменения собственника расположенных на земельном участке объектов недвижимости действующим законодательством не регламентирован. Указывает на то, что принятое апелляционным судом постановление противоречит сложившейся судебной арбитражной практике по аналогичным спорам.
Комитет в отзыве на кассационную жалобу выражает несогласие с приведенными в ней доводами и указывает, что предприниматель с предложением о внесении изменений в действующий договор аренды к ответчику не обращался.
От администрации и Тен Г.Е. отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ИП Пак Г.К. поддержал доводы кассационной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.
Представители остальных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание кассационного суда не явились.
Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемого постановления апелляционного суда с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оно подлежит отмене с оставлением в силе состоявшегося по делу решения суда первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела, на основании Постановления Главы муниципального образования Невельского района от 29.07.2003 N 341 между Комитетом (арендодатель) и Тен Г.Е. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.10.2003 N 39 с кадастровым номером 65:07:00 00 003:0004, площадью 5 312,15 кв. м, расположенного по адресу: Сахалинская область, Невельский район, г. Невельск, ул. Приморская, 49. Земельный участок предоставлен для эксплуатации производственной территории сроком на 10 лет (раздел 1 договора).
Арбитражными судами установлено и сторонами не оспаривается, что на вышеуказанном земельном участке расположены объекты недвижимости - здание овощехранилища (лит А), общая площадь 518,8 кв. м, здание овощехранилища (лит А1), общая площадь 549,1 кв. м, здание овощехранилища (лит А2), общая площадь 213 кв. м. Данные объекты ранее принадлежали Тен Г.Е. и в результате совершенных сделок по их отчуждению приобретены ИП Пак Г.К., право собственности которого в настоящее время зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждено представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации от 26.07.2011 и от 17.02.2012.
ИП Пак Г.К. обратился в администрацию с письменным заявлением от 15.08.2012 по вопросу предоставления спорного земельного участка в аренду.
По результатам рассмотрения обращения предпринимателя Комитетом принято решение, оформленное письмом от 21.08.2012 N 1467/2012-05, об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка в связи с его обременением правами третьего лица (предыдущего собственника объектов недвижимости - Тен Г.Е.).
Не согласившись с принятым решением и считая, что уклонение уполномоченного органа от оформления арендных отношений нарушает права и законные интересы предпринимателя как собственника объектов недвижимости, он обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ и пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ).
В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" приведены рекомендации, согласно которым в случае если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
При этом органы местного самоуправления, уполномоченные Федеральным законом от 28.08.95 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" сдавать в аренду земельные участки, не вправе отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена и необходима для использования недвижимости.
Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11).
Таким образом, наличие заключенного с предыдущим собственником объектов недвижимости договора аренды земельного участка не препятствует переоформлению арендных отношений с покупателем этих объектов.
Руководствуясь приведенными выше нормами права и разъяснениями по их применению, суд первой инстанции, принимая во внимание факт приобретения ИП Пак Г.К. объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, пришел к выводу о незаконном уклонении Комитета от оформления с предпринимателем арендных отношений, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований ИП Пак Г.К., пришел к выводу о том, что до настоящего времени договор аренды земельного участка от 20.10.2003 N 39, заключенный между Комитетом и Тен Г.Е., является действующим и с момента государственной регистрации права собственности предпринимателя на объекты недвижимости, расположенные на данном участке, этот договор регулирует фактические отношения между новым собственником зданий как арендатором и ответчиком как арендодателем.
С учетом установленного апелляционный суд, сославшись на приведенные в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснения, указал, что в рассматриваемой ситуации оформление прав нового собственника недвижимого имущества на земельный участок должно производиться исключительно путем внесения в существующий договор необходимых изменений, обусловленных приобретением покупателем статуса арендатора соответствующего участка.
Принимая во внимание, что ИП Пак Г.К. с соответствующим заявлением о внесении изменений в договор аренды от 20.10.2003 N 39 к арендодателю не обращался, апелляционный суд счел недопустимым разрешение возникшего из договорных отношений спора по правилам главы 24 АПК РФ и признал ненадлежащим избранный предпринимателем способ защиты нарушенных прав, что и послужило основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с такими выводами апелляционного суда, поскольку они основаны на неверном толковании подлежащих применению норм материального права.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Возможность выбора лицом, полагающим свои права нарушенными, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им характера допущенного нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен способствовать восстановлению нарушенного права и удовлетворить материально-правовой интерес.
Поэтому выбор способа защиты права должен осуществляться с учетом характера спорного правоотношения и регулирующих его норм материального права и не может осуществляться заявителем произвольно.
Вместе с тем право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит заявителю. При этом суд не вправе выходить за пределы требований и решать, какой способ защиты нарушенного права тому следует избрать, если для него законом установлена возможность выбора способа защиты.
При возникновении спора, связанного с отказом публичного органа власти в предоставлении в аренду земельного участка, заявитель, права которого нарушены таким отказом, может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этого органа незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, либо предъявить иск о понуждении к заключению соответствующего договора по правилам статьи 445 ГК РФ. При этом выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой лица, требующего судебной защиты.
Аналогичные по смыслу разъяснения приведены в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" касательно разрешения споров о переоформлении прав на земельные участки.
В соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Как видно из материалов дела и содержания заявленных требований целью обращения предпринимателя, не обладающего к тому же профессиональными юридическими познаниями, к Комитету и в последующем в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением является оформление арендных отношений касательно земельного участка, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимости.
В данном случае удовлетворение судом первой инстанции заявленных требований ИП Пак Г.К. устранило правовую неопределенность в правоотношениях между сторонами спора. Применение же судом положений норм главы 24 АПК РФ не повлияло не результат по делу и не привело к принятию неправильного по существу судебного акта.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что отказ апелляционного суда в удовлетворении требований ИП Пак Г.К. лишь по мотиву избрания им ненадлежащего способа защиты нарушенного права не основан на законе и противоречит фактическим обстоятельствам спора, а потому обжалуемое постановление от 29.04.2013 подлежит отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ.
Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В силу подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче кассационной жалобы на судебные акты по делам об оспаривании действий (бездействия) публичных органов власти государственная пошлина уплачивается юридическими лицами в размере 1 000 руб.
Принимая во внимание, что ИП Пак Г.К. за рассмотрение кассационной жалобы по настоящему делу уплачена государственная пошлина в размере 2 000 руб., судебные расходы в части государственной пошлины на сумму 1 000 руб. в силу статьи 110 АПК РФ относятся на Комитет как на ответчика по делу, а остававшаяся часть государственной пошлины в размере 1 000 руб. подлежит возврату предпринимателю из федерального бюджета как ошибочно уплаченная.
Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу N А59-5264/2012 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, решение от 21.02.2013 по тому же делу оставить в силе.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации Невельского городского округа (ОГРН 1036502900279) в пользу индивидуального предпринимателя Пак Генриха Кекеновича (ОГРНИП 312650926200027) государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 1 000 (одна тысяча) рублей.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.
Вернуть индивидуальному предпринимателю Пак Генриху Кекеновичу (ОГРНИП 312650926200027) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 1 000 (одна тысяча) рублей, перечисленную по чек-ордеру от 11.06.2013 N 0083.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
О.В.ЦИРУЛИК
Я.В.КОНДРАТЬЕВА