Недвижимость – традиционно один из самых востребованных сегментов инвестиционного рынка. Так, в России в 2021 году инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 32%. В 2022 году этот тренд подкрепился еще геополитическими событиями, которые привели к повышенному спросу на объекты определенных сегментов.
Но постоянный рост спроса на объекты недвижимости не является единственным преимуществом, из-за которого инвесторы выбирают данный сегмент рынка. О том, почему выгодно инвестировать в недвижимость и как получать стабильно высокий доход от вложенных средств, рассказывает Константин Андреевич Конов – основатель YOUKON, компании полного цикла в сфере управления инвестиционными проектами коммерческой недвижимости. В компетенцию YOUKON входят экспертиза, анализ, подбор, продажа, приобретение, строительство и управление объектами коммерческой недвижимости.
Почему именно недвижимость?
В пользу вложения средств в объекты недвижимости Константин Конов приводит такие доводы:
● стабильное получение пассивного дохода;
● минимальные риски;
● надежный вариант не только для сохранения накоплений, но и их приумножения;
● многовариантность направлений инвестиций. Можно сдавать коммерческую и жилую недвижимость (в том числе посуточно), приобретать с целью дальнейшей перепродажи, дробить объект на более мелкие помещения и получать с каждого из них доход и т.д.
Конечно, у этого сегмента рынка есть свои недостатки и риски. К ним Константин Конов относит:
● высокий порог вхождения. Начинающим инвесторам сложно сразу найти крупную сумму денег для приобретения объекта недвижимости. Часто приходится использовать заемные средства, что ведет к дополнительным рискам;
● долгий срок окупаемости. Как правило, актив недвижимости начинает приносить хороший доход через 7-8 лет;
● наличие дополнительных расходов, связанных с расходами на содержание, проведением ремонта, выплатой налогов;
● зависимость спроса от экономической обстановки в стране. Как отмечает Константин Конов, элитная и коммерческая недвижимость в периоды кризиса приносит меньше дохода, ведь количество арендаторов уменьшается.
В какую недвижимость лучше инвестировать?
Беспроигрышным вариантом для начинающих инвесторов традиционно является жилая недвижимость, так как здесь риски минимальны. К тому же это отличный способ сохранения накоплений, но рассчитывать на высокую доходность не приходится. Если сдавать квартиры в долгосрочную аренду, то доходность вряд ли будет превышать 5%. При посуточной сдаче в аренду доход значительно увеличивается, но для этого нужно, чтобы квартира была «загружена» от 20 дней в месяц.
Эксперты компании YOUKON и сам Константин Конов считают, что вложение средств в объекты коммерческой недвижимости – это более перспективное направление. Но здесь важно правильно выбрать тип недвижимости.
Трендом последних 2-3 лет являются складские помещения. Так, только за 2021 год в общей структуре сделок на рынке коммерческой недвижимости на долю логистических активов пришлось почти 30%. При этом складами стали активно интересоваться и небольшие частные инвесторы: за прошлый год спрос со стороны такого типа инвесторов на данный вид недвижимости возрос на 15%. По словам Константина Конова, во многом этому способствовало активное развитие краудфандинговых платформ, которые предлагают физлицам возможность коллективных инвестиций в объекты коммерческой недвижимости.
Еще один выгодным направлением для инвестиций владелец компании YOUKON называет офисный сегмент, который на протяжении последних 15 лет показал максимальную устойчивость. Но здесь надо грамотно подойти к поиску нужного объекта. При его выборе рекомендуется обращать внимание на следующие моменты:
● Локация. Важна близость к общественному транспорту, наличие поблизости ж/д станции или станции метро, а также вместительной парковки для автомобилей;
● Планировка объекта. Коэффициент полезной площади должен быть как можно выше, поэтому здания с большим количеством МОП (широкими длинными коридорами и балконами, лестничными пролетами, чердаками) лучше не рассматривать. Константин Конов убеждён, что каждый квадратный метр площади должен приносить доход.
Также достаточно большую привлекательность в офисной недвижимости представляет сегмент коворкингов, который развивался последние годы высокими темпами.
Рынок жилой недвижимости
В этом сегменте рынка Константин Конов рекомендует отдавать предпочтение новостройкам, так как квартиры на этапе строительства можно приобрести по более выгодным ценам. И желательно ориентироваться на эконом-класс, который в стоимости растет быстрее бизнес-класса.
На вторичке сложней найти инвестиционно привлекательные лоты, к тому же в большинстве случаев в объект перед сдачей в аренду придется инвестировать в ремонт.
В целом, Константин Конов считает, что инвестирование в недвижимость – это выгодное решение с минимальными рисками. Но здесь важно ответственно подойти к выбору объекта и стратегии инвестирования. Поэтому многие инвесторы, в том числе крупные игроки рынка, для получения стабильного и высокого дохода предпочитают работать через компании, которые занимаются управлением инвестиционными проектами. Такой подход позволяет гарантированно получить в собственность ликвидный объект, минимизировать риски, быстро пройти все этапы по оформлению документов.