Как семье с двумя детьми продать жилье без НДФЛ: полный разбор всех условий

Если семья решила улучшить свои жилищные условия, продать старую маленькую квартиру и купить новую большую, она не будет платить НДФЛ с продажи при любом сроке владения. Но должны соблюдаться условия.

Минимальный срок владения

В общем случае минимальный срок владения жильем для целей НДФЛ составляет 5 лет. В отдельных случаях — 3 года.

По истечению этого срока жилье можно продать и не декларировать его в 3-НДФЛ и не платить налог.

Для семей с двумя и более детьми минимальный срок владения = 0.

Они могут продать свое жилье хоть сразу после покупки и НДФЛ платить не будут. Но должны соблюдаться условия. Они прописаны в пункте 2.1 статьи 217.1 НК.

Эта норма касается такой недвижимости:

  • комната;

  • квартира;

  • жилой дом;

  • часть квартиры;

  • часть жилого дома;

  • доля в праве собственности на квартиру, дом или часть квартиры, дома;

  • земельный участок с домом;

  • доля в земельном участке с домом;

  • хозяйственные строения на земле с домом;

  • доля в хозяйственных строениях на земле с домом.

При продаже нежилого помещения льготы по НДФЛ не будет. Об этом предупреждает Минфин в письмах от 27.06.2024 № 03-04-09/60119, от 28.04.2023 № 03-04-08/39589.

Условия для НДФЛ-льготы такие:

  • есть 2 и более детей;

  • покупка нового жилья, которое будет лучше прежнего;

  • старое жилье дешевле 50 млн рублей;

  • нет другого жилья, которое лучше нового.

Ниже подробнее разберем эти условия.

Родители и дети

Льготу по НДФЛ при продаже жилья может применить человек из семьи, в которой есть не менее 2 детей до 18 лет или до 24 лет, если они обучаются по очной форме обучения.

Это может быть такой член этой двухдетной или многодетной семьи:

  • родитель;

  • усыновитель;

  • супруг/супруга родителя/усыновителя;

  • дети.

Имеет значение возраст детей на дату госрегистрации перехода права собственности на жилье к покупателю.

Нюанс определения количества детей уточнила ФНС письмом от 05.10.2022 № БС-4-11/13246@. По нему определять количество детей надо по состоянию на 31 декабря года продажи жилья.

То есть, еще нерожденных детей на момент продажи квартиры тоже учитывают для льготы по НДФЛ.

Аналогичное разъяснение давал Минфин в письме № 03-04-05/46105 от 19.05.2022.

Пример

Семья с одним ребенком в январе 2024 года продала свою единственную старую 1-комнатную квартиру, которой она владела всего год.

В феврале 2024 года семья купила новую 2-комнатную квартиру.

В марте 2024 года мама забеременела и в декабре родила второго ребенка.

Эта семья не будет платить НДФЛ с продажи квартиры, потому что на 31.12.2024 в ней уже было 2 детей, площадь новой квартиры больше, чем старой, и никакого более лучшего жилья у семьи нет.

Для льготы нет условия о том, чтобы в новой квартире обязательно были выделены доли детям (письмо Минфина от 27.04.2024 № 03-04-05/39965, от 20.05.2022 № 03-04-05/46927).

Новое жилье

Покупка

Чтобы воспользоваться льготой и не платить НДФЛ, семья должна в этом же году или до 30 апреля следующего года купить новое жилье.

Жилье можно приобрести по договору:

  • купли-продажи;

  • мены;

  • участия в долевом строительстве;

  • инвестирования долевого строительства;

  • другим договором, связанным с долевым строительством;

  • об участии в жилищно-строительном кооперативе.

В случае долевым строительством в текущем году или до 30.04 следующего года надо произвести полную оплату застройщику. При этом последующая доплата за дополнительную площадь не помешает применению льготы.

Площадь и стоимость

При этом общая площадь приобретенного нового жилья или площадь жилья, указанная в полностью оплаченном договоре участия в долевом строительстве или его кадастровая стоимость должны быть больше, чем у старого жилья.

Достаточно выполнение хотя бы одного из этих условий.

То есть, новое жилье может быть больше по площади, но дешевле по кадастровой стоимости или оно может быть меньше по площади, но дороже.

Сравнение идет по любому их этих двух показателей (площадь или стоимость). Такое разъяснение ФНС давала в письме от 23.05.2024 № БС-4-11/5798@.

Кадастровую стоимость определяют так:

  • на 1 января года, в котором зарегистрирована сделка купли-продажи;

  • на дату постановки на учет в ЕГРН — если недвижимость образована в текущем году.

При отсутствии кадастровой стоимости квартиры в ЕГРН сравнение идет только в части общей площади.

Две квартиры

Семья может продать две маленьких квартиры и купить одну большую. Льгота по НДФЛ будет. Но условие по площади или стоимости должно соблюдаться.

В этом случае площадь или стоимость новой квартиры сравнивают с площадью или стоимостью старых проданных квартир. Сравнение идет для каждой проданной квартиры (отдельно). Такое разъяснение дает Минфин в письме от 09.11.2022 № 03-04-07/108875, которое доведено до сведения письмом ФНС от 09.11.2022 № 03-04-07/108875.

Площадь проданных жилых помещений не суммируется (письмо Минфина от 26.10.2022 № 03-04-05/103745).

Дом

Льгота по НДФЛ действует, если семья покупает новое жилье. Именно покупает, но не строит.

Об этом предупреждает ФНС в письме от 13.11.2024 № БС-17-11/3385@.

Если семья продала квартиру и переехала в дом, который сама и построила, то льготы по НДФЛ с проданной квартиры не будет.

За нее придется платить НДФЛ (если срок владения менее минимального).

Аналогичное разъяснение — в письме Минфина от 15.12.2021 № 03-04-09/102271.

Кстати, эту норму хотели исправить и дать возможность семьям не только покупать, но и строить жилье, не теряя право на льготу. Такая норма была прописана в основных направлениях налоговой политики на 2024-2026 годы.

Но пока эта инициатива не реализована.

Дата публикации: 17.01.2025, 16:50

Войдите в аккаунт, чтобы прочитать экспертный материал от редакции Клерка

Это займет меньше минуты

Войдите через соцсети
или

Регистрируясь, я соглашаюсь с условиями пользовательского соглашения и обработкой персональных данных

Начать дискуссию

Другие материалы по этой теме

Смотреть все

Курсы и вебинары по этой теме

Смотреть все

Консультации по этой теме

456

Оперативные ответы практикующих экспертов по бухгалтерии, налогам, кадрам, праву, работе с 1С и другим темам, которые важны бухгалтерам, предпринимателям и кадровикам

изменить ставку НДФЛ по процентам по вкладу(нерезедент рф)

Добрый день.

Физ лицо является не резидентом РФ, так как проживает уже более года на территории США. В России имеется вклад в банке. За 2024 год автоматически начислен Доход на проценты по вкладам 13%, но как его изменить на 30? Оставили обращение через ЛК физ лица в налоговую. Либо это надо обращаться в банк?

Эксперт:

Наталья П.

Проценты по ипотеке физ.лица

Здравствуйте. Было 2 ипотеки Первая взата в 2023 году и была быстро погашена.

А вторую взяла позже (в 2024г) и она будет длится несколько лет. Во второй сумма и соответственно проценты по ипотеке больше. Могу я в декларациях по возврату ндфл не указывать проценты по первой ипотеке а начиная с 2024г указывать проценты по второй ипотеке? Так как могу заявить на проценты только на одну ипотеку.

Эксперт:

Екатерина К.

НДФЛ с действительной доли при выходе участника из ООО

Добрый день, подскажите, пожалуйста! В какой срок необходимо перечислить НДФЛ при выплате действительной доли участнику ООО при его выходе из общества? И в какой срок нужно подать уведомление по НДФЛ?

И если участник владеет долей более 5 лет, будет ли облагаться НДФЛ действительная доля при его выходе из ООО? Есть ли лимиты?

Эксперт:

Наталья П.

Продажа доли квартиры ребенка.Вычет 1млн.руб применить можно пропорционально доли?

Покупка и следом продажа квартиры была в один день, в 2024 году.

Квартира которую продали была в долевой собственности: 1/4 у мамы (в собственности с 94 года) , 1/4 у бабушки (тоже самое с 94 года). Ребёнок владел 3/8 долей всего два года до продажи (было разрешение через опеку, так как несовершеннолетний) и тут же покупали ему другую долю равноценную. Получается декларацию нужно подать только на его часть? Можно применить вычет 1млн. Руб? Можно применить вычет при покупке 2 млн.руб.? И как подать маме за ребенка декларацию?

Эксперт:

Александр А.

Уведомление по налогам.

Сдача уведомлений по налогам, форма 1110355, НДФЛ, предусмотрена 2 раза в месяц. Могу ли я сдавать один раз в месяц- до 25 числа , если окончательный расчет 5 числа следующего месяца, а аванс 20 числа текущего месяца. Например: зарплата за апрель(окончательный расчет) выдается 5 мая, аванс за май - 20 мая. Я подам одно уведомление в сроки 01.05 по 22.05, а подавать уведомление в сроки с 23.04 по 30.04-не подавать? То есть я хочу подавать один раз в месяц уведомления по всем налогам сразу.

Эксперт:

Екатерина К.

Прощение долга. НДФЛ

Физическое лицо по договору цессии выкупило долг юридического лица по договору займа с процентами. Новый займодатель — физическое лицо, является учредителем со 100%-ным уставным капиталом организации-заемщика.

Вопрос: при прощении долга по договору займа и процентов по нему для физического лица на эти суммы будет возникать доход физического лица и облагаться НДФЛ?

Эксперт:

Ирина Л.

НДФЛ-требование о недоимки у сотрудника.

Добрый день!

Сотруднику пришло требование об уплате задолженности по НДФ.

Наименование налога "Налог на доходы физических лиц с доходов, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 227, 227.1 и 228 Налогового кодекса Российской Федерации, а также доходов от долевого участия в организации, полученных физическим лицом - налоговым резидентом Российской Федерации в виде дивидендов (в части суммы налога, не превышающей 650 тысяч рублей за налоговые периоды до 1 января 2025 года, а также в части суммы налога, не превышающей 312 тысяч рублей за налоговые периоды".

У сотрудника была оформлена самозанятость и за последние пару лет работу с ноября 2024г. в нашей организации. Мы все налоги оплачивали своевременно и в полном объеме.

Подскажите, пожалуйста, откуда могла появиться эта задолженность? И как нам подтвердить, что мы НДФЛ по данному сотруднику перечисляли в полном размере?

Спасибо!

Эксперт:

Наталья П.

НДФЛ с продажи аппартаментов

В 2022 году физическим лицом для проживания были приобретены аппартаменты (назначение земель под зданием: административное), аппартаменты образованы в результате ремонта здания ( не вновь построенные, раньше это была гимназия, затем НИИ). При приобретении использовался ипотечный договор.

В 2024 году физлицо зарегистрировало ИП ( оквэды: Деятельность по оказанию услуг в области бухгалтерского учета, по проведению финансового аудита, по налоговому консультированию (69.20). Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (68.20). Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления.(70.22) Деятельность по предоставлению прочих вспомогательных услуг для бизнеса, не включенная в другие группировки (82.99)). Выбрана УСН с об, ектом-доходы (6%).

Имущество в коммерческой деятельности не использовалось (проживал ребенок). В 2025 году планируется продажа имущества.

На какие расходы можно будет уменьшить налоговую базу по НДФЛ , если использовать схему уменьшения доходов на понесённые при приобретении расходы, кроме суммы, указанной в ДКП? Возможно ли увеличение расходов на сумму уплаченных кредитных процентов, расходов по оформлению ипотечной сделки, услуги риелтора?

Как подтвердить не использование имущества в коммерческой деятельности, чтобы доход от продажи не был признан налоговой базой по УСН ИП?

Имеет ли смысл из списка оквэдов заранее исключить код 68.20, снизит ли это риски ?

Эксперт:

Александр А.

Налоговая вернула НДФЛ больше заявленного к возврату

Была сдана декларация 3-НДФЛ за 2024 г., ранее был получен вычет по ИИС в упрощенном порядке.

В декларации 3-НДФЛ указана сумма, зачтенная по упрощенному вычету.

На сайте налоговой в разделе "Декларации" стоит "Заявлено к возврату" правильная сумма - за минусом полученного в упрощенном порядке вычета.

Фактически налоговая перечислила сумму вместе с уже полученным вычетом по ИИС. То есть сумма по ИИС получена дважды.

Как сейчас действовать, как заявить о излишнем возврате налогового вычета? Сальдо в личном кабинете 0, задолженность не отражается.

Эксперт:

Наталья П.

Смотреть все консультации