Минимальный срок владения
В общем случае минимальный срок владения жильем для целей НДФЛ составляет 5 лет. В отдельных случаях — 3 года.
По истечению этого срока жилье можно продать и не декларировать его в 3-НДФЛ и не платить налог.
Для семей с двумя и более детьми минимальный срок владения = 0.
Они могут продать свое жилье хоть сразу после покупки и НДФЛ платить не будут. Но должны соблюдаться условия. Они прописаны в пункте 2.1 статьи 217.1 НК.
Эта норма касается такой недвижимости:
комната;
квартира;
жилой дом;
часть квартиры;
часть жилого дома;
доля в праве собственности на квартиру, дом или часть квартиры, дома;
земельный участок с домом;
доля в земельном участке с домом;
хозяйственные строения на земле с домом;
доля в хозяйственных строениях на земле с домом.
При продаже нежилого помещения льготы по НДФЛ не будет. Об этом предупреждает Минфин в письмах от 27.06.2024 № 03-04-09/60119, от 28.04.2023 № 03-04-08/39589.
Условия для НДФЛ-льготы такие:
есть 2 и более детей;
покупка нового жилья, которое будет лучше прежнего;
старое жилье дешевле 50 млн рублей;
нет другого жилья, которое лучше нового.
Ниже подробнее разберем эти условия.
Родители и дети
Льготу по НДФЛ при продаже жилья может применить человек из семьи, в которой есть не менее 2 детей до 18 лет или до 24 лет, если они обучаются по очной форме обучения.
Это может быть такой член этой двухдетной или многодетной семьи:
родитель;
усыновитель;
супруг/супруга родителя/усыновителя;
дети.
Имеет значение возраст детей на дату госрегистрации перехода права собственности на жилье к покупателю.
Нюанс определения количества детей уточнила ФНС письмом от 05.10.2022 № БС-4-11/13246@. По нему определять количество детей надо по состоянию на 31 декабря года продажи жилья.
То есть, еще нерожденных детей на момент продажи квартиры тоже учитывают для льготы по НДФЛ.
Аналогичное разъяснение давал Минфин в письме № 03-04-05/46105 от 19.05.2022.
Пример
Семья с одним ребенком в январе 2024 года продала свою единственную старую 1-комнатную квартиру, которой она владела всего год.
В феврале 2024 года семья купила новую 2-комнатную квартиру.
В марте 2024 года мама забеременела и в декабре родила второго ребенка.
Эта семья не будет платить НДФЛ с продажи квартиры, потому что на 31.12.2024 в ней уже было 2 детей, площадь новой квартиры больше, чем старой, и никакого более лучшего жилья у семьи нет.
Для льготы нет условия о том, чтобы в новой квартире обязательно были выделены доли детям (письмо Минфина от 27.04.2024 № 03-04-05/39965, от 20.05.2022 № 03-04-05/46927).
Новое жилье
Покупка
Чтобы воспользоваться льготой и не платить НДФЛ, семья должна в этом же году или до 30 апреля следующего года купить новое жилье.
Жилье можно приобрести по договору:
купли-продажи;
мены;
участия в долевом строительстве;
инвестирования долевого строительства;
другим договором, связанным с долевым строительством;
об участии в жилищно-строительном кооперативе.
В случае долевым строительством в текущем году или до 30.04 следующего года надо произвести полную оплату застройщику. При этом последующая доплата за дополнительную площадь не помешает применению льготы.
Площадь и стоимость
При этом общая площадь приобретенного нового жилья или площадь жилья, указанная в полностью оплаченном договоре участия в долевом строительстве или его кадастровая стоимость должны быть больше, чем у старого жилья.
Достаточно выполнение хотя бы одного из этих условий.
То есть, новое жилье может быть больше по площади, но дешевле по кадастровой стоимости или оно может быть меньше по площади, но дороже.
Сравнение идет по любому их этих двух показателей (площадь или стоимость). Такое разъяснение ФНС давала в письме от 23.05.2024 № БС-4-11/5798@.
Кадастровую стоимость определяют так:
на 1 января года, в котором зарегистрирована сделка купли-продажи;
на дату постановки на учет в ЕГРН — если недвижимость образована в текущем году.
При отсутствии кадастровой стоимости квартиры в ЕГРН сравнение идет только в части общей площади.
Две квартиры
Семья может продать две маленьких квартиры и купить одну большую. Льгота по НДФЛ будет. Но условие по площади или стоимости должно соблюдаться.
В этом случае площадь или стоимость новой квартиры сравнивают с площадью или стоимостью старых проданных квартир. Сравнение идет для каждой проданной квартиры (отдельно). Такое разъяснение дает Минфин в письме от 09.11.2022 № 03-04-07/108875, которое доведено до сведения письмом ФНС от 09.11.2022 № 03-04-07/108875.
Площадь проданных жилых помещений не суммируется (письмо Минфина от 26.10.2022 № 03-04-05/103745).
Дом
Льгота по НДФЛ действует, если семья покупает новое жилье. Именно покупает, но не строит.
Об этом предупреждает ФНС в письме от 13.11.2024 № БС-17-11/3385@.
Если семья продала квартиру и переехала в дом, который сама и построила, то льготы по НДФЛ с проданной квартиры не будет.
За нее придется платить НДФЛ (если срок владения менее минимального).
Аналогичное разъяснение — в письме Минфина от 15.12.2021 № 03-04-09/102271.
Кстати, эту норму хотели исправить и дать возможность семьям не только покупать, но и строить жилье, не теряя право на льготу. Такая норма была прописана в основных направлениях налоговой политики на 2024-2026 годы.
Но пока эта инициатива не реализована.
Дата публикации: 17.01.2025, 16:50
Начать дискуссию