Материалы в разборе
Основные требования
Прежде всего – субаренда требует согласия собственника, т.е. первоначального арендодателя. Договор субаренды, таким образом, взаимосвязан с основным договором аренды, и потому (п. 2 ст. 615, ст. 618 ГК):
условия, на которых используется объект субаренды, не могут противоречить условиям, определенным в основном договоре;
срок субаренды не должен превышать срок аренды;
основной договор прекратился досрочно – прекращается и субаренда;
основной договор ничтожен – ничтожна и субаренда.
Договор субаренды может быть заключен только в письменной форме. Тут вариантов нет: или письменный договор, т. е. единый документ, подписанный двумя сторонами, или безусловная недействительность. Причем по прямому указанию закона (п. 1 ст. 651 ГК). Письменный договор, который заключен на срок год и более, необходимо регистрировать. Он будет считаться заключенным с даты этой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК).
В договоре субаренды должны быть согласованы существенные условия, без которых он будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 432, 606, 607, 654 ГК):
предмет договора. Необходимо максимально конкретно указать данные, по которым можно идентифицировать объект субаренды;
арендная плата.
К тому же к субаренде применяются все правила об аренде, если это не противоречит закону или иному НПА (п. 2 ст. 615 ГК).
О согласии арендодателя
Арендатор по первоначальной сделке обращается к арендатору – как правило, до заключения сделки субаренды (хотя не исключено и последующее, ст. 157.1 ГК), — и арендодатель в разумный срок сообщает о согласие или несогласии, причем молчание в данном случае не акт согласия (п. 4 ст. 157.1 ГК).
Полученное согласие, как правило, оформляется отдельным письмом.
Если согласия арендодателя нет, то договор субаренды может быть признан недействительным по его иску (ст. 173.1 ГК) – если договор заключен после 1 сентября 2013 года – или ничтожным, если договор заключен до этого дня (ст. 168 ГК). Без наличия согласия арендодателя регистрация договора в порядке, установленном Законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», приостанавливается и заявителю предлагается представить недостающий документ (разъяснение Росреестра от 28.08.2013 № 14-исх/07892-ГЕ/13).
О сроке договора
Срок субарендной сделки не может быть более срока действия основного договора (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК). Если срок субаренды более срока основного договора, то по требованию заинтересованного лица договор может быть признан судом заключенным на срок договора аренды, а условие договора субаренды о сроке – недействительным (ст. 168 ГК), или же недействительным целиком (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК).
Условие о цели
Субарендодателю надо согласовать с субарендатором обязанность использовать имущество согласно условиям основного договора аренды (ст. 615 ГК), в противном случае есть все основания потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК). Можно сделать отсылку к основному дог
Дата публикации: 16.09.2024, 16:05
Начать дискуссию