Гражданское право, ГК РФ

Арендные отношения

В разделе можно найти новости, статьи и документы по вопросам аренды имущества, как движимого, так и недвижимого. В каком случае надо регистрировать договор аренды недвижимости? Можно ли в середине года повысить арендную плату? Эти и другие вопросы обсуждаются в материалах раздела

Все материалы

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  в Постановлении  № А63-3385/2014 от 12.05.2015 пояснил, что намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.

ФАС отметил, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, и при его прекращении арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. При этом по истечении срока действия договор считается прекращенным в отсутствие соглашения о его пролонгации.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении № А32-18352/2014 от 07.05.2015 пояснил, что отсутствие регистрации договора аренды не освобождает стороны от договорных обязательств.

Суд отметил, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

Таким образом, тот факт, что спорный договор, не прошел государственную регистрацию, не освобождает стороны от обязательств по такому договору при фактическом исполнении ими его условий.

Сенаторы одобрили закон, который предусматривает, что в границы территории инновационного центра «Сколково» могут включаться земельные участки, переданные управляющей компании в аренду на срок не менее чем пять лет и имеющие общую границу с участками, находящимися в границах территории центра.

Как сообщает пресс-служба Совета Федерации, такие участки исключаются из границ территории центра со дня прекращения права аренды  управляющей компании. Распоряжение ими допускается исключительно в целях обеспечения реализации проекта путем их передачи управляющей компанией в субаренду лицам, участвующим в реализации проекта. При этом закон устанавливает запрет на передачу субарендаторами таких земельных участков третьим лицам.

В настоящее время в состав территории центра «Сколково» могут включаться  только земельные участки, находящиеся в собственности его Управляющей компании.

Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении № А35-8523/2013 от 30.03.2015 признал, что поскольку арендованное имущество не было возвращено в срок, за указанный период арендатору может быть начислена арендная плата.

Суд отметил, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил его, с учетом нормального износа.

Договорные отношения между сторонами прекращены, доказательств возврата переданного имущества арендодателю в полном объеме ответчиком в материалы дела не представлено, следовательно, требование истца об обязании возвратить имущество подлежит удовлетворению.

При этом если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Арбитражный суд Московского округа в Постановлении № А40-63367/14 от 09.04.2015 подтвердил, что размер  арендной платы за использование лесов, определяется в соответствии с нормативными актами.

Суд указал, что  при использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом лесном участке.

При использовании лесного участка без изъятия лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка.

Для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта, муниципальной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов, органами местного самоуправления.

Арбитражный суд Московского округа в Постановлении № А41-44014/14 от 07.04.2015 подтвердил, что погашение задолженности по арендной плате не освобождает от уплаты договорной неустойки.

Суд указал, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

То обстоятельство, что переданное в аренду нежилое помещение индивидуальным предпринимателем использовалось, при рассмотрении дела нашло свое подтверждение. Следовательно, у арендатора возникла обязанность по внесению арендной платы.

При этом  в случае если какой-либо платеж, причитающиеся арендодателю по договору, не был произведен арендатором, в срок, определенный договором для его оплаты, арендодатель вправе потребовать от арендатора, а арендатор обязан по такому требованию уплатить арендодателю неустойку.

Арбитражный суд Московского округа в Постановлении № А40-72952/14 от 07.04.2015 пояснил, что невнесение арендной платы арендатором более двух раз подряд может повлечь расторжение договора.

Суд указал, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Одним из случаев, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, является невнесение арендной платы арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении № Ф09-904/15 от 06.04.2015 отклонил довод о недействительности договора аренду ввиду несогласования срока аренды имущества.

Суд отметил, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным.

Оценив заключенный между сторонами договор, суды установили, что он содержит условие об имуществе подлежащем передаче в аренду, позволяющее идентифицировать объект аренды, в связи с чем пришли к верному выводу об отсутствии оснований считать данный договор незаключенным.

При этом суды верно указали на то, что условие о сроке аренды не относится к числу существенных условий данного вида договора.

Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении № 901/3517/13 от 30.03.2015 подтвердил, что после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Суд указал, что в договоре аренды может быть закреплен запрет на компенсацию неотделимых улучшений арендованного имущества.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении № А35-3391/2010 от 27.03.2015 пояснил, что излишне уплаченная арендная плата, перечисленная арендатором во исполнение обязательств, прекращенных вследствие расторжения договоров аренды, является неосновательным обогащением арендодателя.

Суд отметил, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Это правило подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны.

При этом правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении № А63-6360/2014 от 24.03.2015 пояснил, что субъект малого предпринимательства, выкупивший арендуемое помещение, утрачивает обязанность по внесению арендной платы.

Суд отметил, что в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Следовательно, при заключении комитетом с обществом договора купли-продажи спорного имущества обязательство общества по внесению арендной платы считается прекращенным.