Гражданское право, ГК РФ

Право собственности (защита вещных прав)

Все материалы

Сайт Госуслуг все чаще становится необходимым в нашей обычной жизни. Однако так ли безопасны все удобства, предоставляемые государством? О некоторых подвохах электронных услуг мало кто знает.

Историю о том, как квартиру коллеги продали квартиру без его ведома, рассказали в Фейсбуке. Неожиданно на очередной платежке за квартиру оказалась чужая фамилия. Собственник поехал в Россреестр, где ему объяснили, что он сам и продал эту квартиру в октябре 2018 года.

«Как, удивился он, вот же все документы о собственности у меня на руках — А у нас теперь все в электронном виде и вы подписали сделку электронной подписью, полученной через личный кабинет на „госуслугах“. (Коллега при этом „электронной подписи“ даже НЕ получал, но помнит, что осенью его личный кабинет пытались взломать, он написал в техподдержку и ему ответили, что у них не зафиксировано никаких „аномальных действий“). Он попытался в Росреестре уточнить, кто был нотариусом при совершении сделки, и получил в ответ: а кто нотариус у нас в системе невидно», — пишет автор сообщения.

Впрочем, в бурном обсуждении темы присутствуют и риэлтеры. Они сомневаются в том, что все происходило так, как описано в теме. Хотя на сайте самого Россреестра есть материал о том, как сотрудники ведомства предотвратили мошенническую продажу квартиры через МФЦ. Там же размещен совет:

«Для предотвращения подобных случаев мошенничества каждый собственник вправе подать заявление в Росреестр о том, что сделки с принадлежащим ему имуществом могут производиться только при его персональном участии. Это можно сделать через личный кабинет на сайте Росреестра или обратиться в любой центр госуслуг „Мои документы“. Соответствующая запись будет внесена в ЕГРН в течение пяти рабочих дней и станет основанием для возврата без рассмотрения заявлений, представленных иными лицами, даже если у них на руках будет нотариально-удостоверенная доверенность»

766 дача

В преддверии старта дачного сезона эксперты Федеральной кадастровой палаты дали рекомендации по защите сделок с недвижимостью. Они размещены на сайте ведомства.

Неосторожность в вопросах сделок может привести к покупке дачи с целым набором ограничений, штрафов, ссор с соседями и, более того, - привести к полной утрате права собственности. Первое, на что стоит обратить внимание: продавать недвижимость может только собственник. Подтверждением служат свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.

Проверка объекта

Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН об интересующем объекте недвижимости, чтобы убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Выписка из ЕГРН содержит данные о недвижимости и ее владельце, актуальные на дату запроса.

Перед покупкой заручитесь нотариально заверенным согласием супруги или супруга владельца и выясните, не закреплено ли право собственности на объект за его бывшей женой или мужем, если расторжение брака произошло в последние три года. И особую бдительность следует проявлять в случае, когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности, поскольку такую схему часто выбирают мошенники. Следует обратиться к нотариусу за проверкой подлинности доверенности. Бывает, что даже честный посредник только после такой проверки узнаёт, что доверенность потеряла силу. Кроме того, постарайтесь побеседовать с правообладателем лично.

Также распространен сценарий, когда вместо правоустанавливающих документов покупателю предъявляется книжка садовода. Сразу откажитесь от участия в такой сделке: членство в садоводческом товариществе не подтверждает права собственности. Даже переписав книжку на себя, вы всё равно не сможете стать законным владельцем приобретенной недвижимости.

Проверить наличие всевозможных ограничений в использовании участка поможет выписка из ЕГРН. При этом если вы покупаете не только участок, но и дом, заказывайте отдельную выписку на каждый из объектов. Дополнительно используйте возможности бесплатных сервисов – например, «Справочной информацией по объектам недвижимости онлайн» и «Публичной кадастровой картой».

«Обратите внимание на вид разрешенного использования участка. Если «под строительство индивидуального жилого дома» - то владелец имеет полное право размещать на участке дом с фундаментом и всеми коммуникациями. Если участок предназначен «для ведения подсобного хозяйства» и при этом располагается на землях сельскохозяйственного назначения, то максимум, что вы сможете там построить, это теплицу или, например, курятник. А если на таком участке уже возведен жилой дом, то вам просто предлагают купить самострой и все связанные с ним проблемы», - советует замглавы Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова

Вхождение участка в границы зоны с особыми условиями использования территорий очень сильно ограничит вашу деятельность в его пределах. В зависимости от вида зоны вам может быть запрещено, например, копать колодец, разводить огонь, а также строить что-либо вообще или строить так, как вам хочется.

Кроме того, ограничить потенциального собственника в пользовании или распоряжении недвижимости могут такие обременения, как ипотека, аренда и арест.

Один из наиболее популярных видов проблем – несоответствие фактического расположения объектов заявленным в документах. Например, некорректное расположение забора или расположение построек с нарушением строительных норм. Во избежание последующих проблем, эксперты рекомендуют осмотреть объект вместе с кадастровым инженером. Специалист проверит местоположение фактических границ участка на местности на предмет их соответствия документам и поможет на месте выявить существующие и следующими за ними потенциальные проблемы еще до совершения сделки.

Заключение сделки

Договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме и оговорить в нем любые, важные для вас, моменты. Если собственность общая долевая, то сделка должна быть нотариально заверена.

Далее обеим сторонам сделки необходимо представить подписанный договор и пакет сопутствующих документов в ближайший офис МФЦ. Не более чем через девять рабочих дней после рассмотрения заявления о государственной регистрации вы станете законным владельцем приобретенной недвижимости.

Недвижимость, которая изымается для расширения инфраструктуры в Новой Москве, должна оцениваться по рыночной стоимости, актуальной на момент принудительного отчуждения. Такое постановление принял Конституционный суд РФ 11 февраля 2019 года.

Часть 5 ст. 13 закона о присоединении к Москве новых территорий (принят при создании новой Москвы) признана Конституционным судом не соответствующей Основному закону в той мере, в которой не позволяет учитывать рыночную стоимость изымаемой для госнужд недвижимости. Суд обязал законодателя внести необходимые поправки, до этого судам при определении компенсации следует исходить из рыночной цены. Она должна индексироваться с учетом динамики стоимости аналогичных объектов или оценки специалистов, а не ориентироваться, как сейчас, на дату, предшествующую принятию решения по планировке территории.

Поводом для проверки закона стали жалобы двух москвичей, пишут «Ведомости». У одного в 2017 г. судебным решением в пользу департамента городского имущества Москвы было изъято 10 машино-мест и один гаражный бокс под строительство Северной рокады. Их оценили примерно в 5 млн руб. по состоянию на 2013 г. Бывший владелец настаивал на возмещении в 8 млн руб., исходя из рыночной стоимости недвижимости по состоянию на 2016 г., но ему отказали. У второго москвича изъяли собственность для строительства Северо-Восточной хорды.

Невозможность оспорить в суде ранее проведенную оценку объекта недвижимости была особенностью столичного закона, которая вызывала наиболее сильное раздражение, отмечают юристы. По их мнению, позиция Конституционного суда может быть распространена на другие похожие ситуации – например, связанные с реновацией.

В России планируют массово перевести заключение сделок с недвижимостью в режим онлайн. Минэкономразвития совместно с фондом «Сколково» и АНО «Цифровая экономика» подготовило законопроект, уточняющий форму сделок купли-продажи или дарения недвижимости в онлайн-режиме. Об этом «Известиям» сообщили в министерстве

Документ уточняет форму онлайн-сделок покупки или дарения недвижимости и вводит требование об усиленной электронной подписи сторон. Пилот по электронным договорам планируется провести в рамках проекта долгосрочной аренды жилья, пояснил замглавы Минстроя Андрей Чибис. Это должно помочь выявить возможные риски перед распространением новшества на куплю-продажу.

В ведомстве также добавили, что «учитывая особую социальную значимость сделок купли-продажи и дарения недвижимости, для электронной формы таких сделок предусмотрено обязательное подписание усиленной квалифицированной электронной подписью сторон либо нотариуса», если он выступает посредником. Кроме того, сохраняются все уже существующие законодательные требования по дальнейшей государственной регистрации перехода права на квартиру или дом в Едином государственном реестре недвижимости, добавили в министерстве.

Банкротство девелоперской Urban Group повлекло за собой начало работы над изменением законодательства в части защиты интересов не только дольщиков квартир, но и тех, кто инвестировал в нежилую недвижимость.

Об этом РБК  рассказал источник, знакомый с инициативой Минстроя. Ее суть — уравнять в правах дольщиков — покупателей квартир и тех, кто приобретает в этих же домах нежилые помещения.

Сейчас при банкротстве застройщика право на недвижимость имеют только покупатели жилых помещений, а инвесторы нежилых попадают в очередь вместе с прочими кредиторами. В качестве компенсации они получают не купленные ранее метры, а деньги, но чаще всего по остаточному принципу — после формирования конкурсной массы, ее реализации и распределения средств по очередям кредиторов.

«На сегодняшний день получено множество обращений дольщиков по поводу купленных у застройщиков-банкротов нежилых помещений. В настоящее время Минстрой совместно с «Дом.РФ» формирует позицию о внесении изменений в законодательство в целях правового урегулирования данного вопроса», — подтвердил РБК замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

По его словам, согласно «действующему законодательству особым статусом обладают жилые помещения, по которым формируется реестр требований о передаче жилых помещений». «Требования по нежилым помещениям учитываются в реестре требований кредиторов в четвертой очереди как денежные требования, что влечет невозможность получения нежилого помещения участником строительства», — напоминает Никита Стасишин. В министерстве не уточнили сроки принятия решения об изменении законодательства. В «Дом.РФ» подтвердили подготовку законопроекта.

Минэкономразвития разместило уведомление о начале разработки проекта нормативного акта о гаражах.

Проект направлен на регулирование деятельности гаражно-строительных кооперативов, а также упрощение процедуры оформления прав на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены.

Текст проекта пока не опубликован.

Планируется, что нововведения вступят в силу в 2020 году.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, попечительства, патронажа, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным, одиноко проживающему гражданину, являющемуся получателем страховой пенсии по старости (инвалидности) либо социальной пенсии по старости (инвалидности), предложили удостоверять нотариально.

Соответствующий законопроект № 261549-7 внесен в Госдуму.

В пояснительной записке к проекту отмечается, что одинокие пенсионеры и инвалиды являются наиболее уязвимой категорией населения, которые из-за недостаточной информированности, излишней доверчивости и невозможности посоветоваться с близким человеком часто оказываются потерпевшими не только от недобросовестных, но и от преступных действий. Ведь не секрет, что «черные риэлторы» ищут своих жертв, прежде всего, среди наименее защищенных граждан.

Около 170 тысяч объектов капитального строительства (ОКС) из выявленных на июль 580 тысяч поставили на учет в Подмосковье за последнее время, сообщает пресс-служба Министерства имущественных отношений Московской области.

В налоговом эквиваленте это составляет более 680 миллионов рублей в год, которые будут использованы на строительство дорог, школ и улучшение социальной инфраструктуры области.

Проект губернатора Московской области под названием «Выявление неоформленных жилых и садовых домов, дач в целях вовлечения их в налоговый оборот» реализуется правительством Московской области с 1 октября 2016 года. Реализовывать проект помогают исполнительные группы органов местного самоуправления, сформированные в каждом из 62 муниципальных образований.

На основании данных карт аэрофотосъемок и баз данных Росреестра и ФНС составляется перечень земельных участков с объектами без прав, данные о которых передаются в исполнительные группы муниципалитетов для проработки: посещения этих незарегистрированных объектов, направления уведомлений собственникам земельных участков с разъяснением порядка и необходимости регистрации прав на ОКС. Исполнительная группа включает представителя Минимущества, сотрудников местных администраций и налоговых органов.

"При выявлении на зарегистрированном земельном участке неоформленных в собственность построек налог на землю будет автоматически увеличен вдвое", - напоминает  министр имущественных отношений Московской области Андрей Аверкиев.

Изменения, направленные на защиту добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений, содержатся в законопроекте, подготовленном Правительством.

В настоящее время статьёй 302 Гражданского кодекса предусмотрена возможность истребования имущества у добросовестных приобретателей, в том числе в случаях, когда оно приобретено безвозмездно от лица, не имевшего права его отчуждать.

Законопроектом предлагается установить, что государственные органы или органы местного самоуправления не вправе истребовать приватизированное ранее жильё от добросовестного приобретателя-гражданина, в том числе в случаях, если такое жильё было приобретено безвозмездно или выбыло из владения этих органов помимо их воли. Принятие и реализация законопроекта позволят избежать ситуаций, при которых добросовестный приобретатель лишается жилья, принадлежащего ему на праве собственности.

Напомним, положение пункта 1 статьи 302 ГК РФ признано не соответствующим Конституции в той мере, в какой оно допускает истребование имущества от его добросовестного приобретателя по иску публично-правового образования в случае, когда таким образованием не приняты своевременные меры по его установлению и оформлению своего права собственности на это имущество.

Данный вывод содержится в Постановлении Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 года №16-П.

Сегодня Конституционный суд РФ провозгласил постановление по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ, в котором запретил отбирать жилье у добросовестных покупателей.

Поводом к рассмотрению дела послужила жалоба гражданина Дубовца, которого по решению суда собирались выселить из приобретенной им в 2008 году квартиры и передать ее в собственность города Москвы, поскольку суд не признал его добросовестным приобретателем. Дубовец стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры москвича, умершего в 1994 году и не имевшего наследников. По этой причине квартира перешла в собственность города как выморочное имущество. Однако позже квартира выбыла из владения собственника (города) в результате противоправных действий третьих лиц.

КС РФ постановил, что норма не допускает истребование выморочного имущества у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал, либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

В Госдуму внесен законопроект №193850-7, которым предлагается ввести обязательно нотариальное заверение сделок с недвижимостью.

Поправки вносятся в ст. 8.1 ГК РФ. Абзац первый пункта 3 предлагается изложить в следующей редакции: «3. Если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена».

В пояснительной записке к проекту его автор отмечает: «Современный российский законодатель, регулируя оборот недвижимого имущества, создал систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но отказался от нотариальной формы этой категории сделок. Предполагалось, что либерализация законодательства будет способствовать снижению расходов участников рынка. Однако, у медали, как всегда, оказалось две стороны. Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости».

По мнению автора законопроекта, именно положение российского законодательства о простой письменной форме договоров с недвижимостью позволяет мошенникам наживаться на беззащитных гражданах. При обязательном участии нотариуса в оформлении сделки подобное незаконное отчуждение становится невозможно.

Новая программа сноса пятиэтажек может затронуть почти 2 тысячи предпринимателей. Об этом сообщил президент Московской торгово-промышленной палаты, депутат Мосгордумы Владимир Платонов.

Он напомнил, что в настоящее время ведется голосование по 4,5 тыс. домов на предмет их включения в программу реновации. "В этих домах находится около 1,5 тыс. собственников нежилых помещений, еще порядка 400 предпринимателей арендуют помещения в этих домах у города. Говорить о масштабности проблемы нет необходимости", - сказал Платонов.

По его словам, расселение и снос пятиэтажек произойдет "не завтра", потому предприниматели в рабочем порядке смогут либо найти себе новое помещение, либо получить денежную компенсацию за нежилое помещение, передает "Интерфакс".

При этом Платонов рассказал, что на прошлой неделе Мосгордумой был принят закон "О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве", восьмая статья которого посвящена защите прав предпринимателей, чьи нежилые помещения находятся в домах, которые попадут под снос.

По словам президента МТПП, основная часть нежилых помещений в пятиэтажках - это бывшие квартиры на первых этажах, переделанные под магазины или иные коммерческие нужды вблизи станций метро. Платонов отметил, что торгово-промышленная палата готова оказать помощь предпринимателям в спорных моментах в досудебном порядке.

"Наша святая обязанность - оказывать помощь предпринимателям. На сайте МТПП будет открыта специальная страничка, посвященная реновации, куда могут обратиться предприниматели", - сказал он.

Напомним, о готовности оказать помощь бизнесменам в этом вопросе заявляла и «Опора России», также отмечая, что проблема, скорее надуманна, так как не такое большое количество предпринимателей занимает в этих домах первые этажи.

1080 ЕГРН

Депутаты Государственной Думы Сергей Миронов, Михаил Емельянов и Олег Нилов внесли на рассмотрение законопроект № 112351-7 «О внесении изменений в статью 28 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Законопроектом предлагается вернуть упраздненную Федеральным законом от 03.07.2016 № 360 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выдачу свидетельства о государственной регистрации прав при осуществлении уполномоченным органом функции по государственной регистрации возникновения или перехода прав на недвижимое имущество. При этом устанавливается, что регистрация прав будет удостоверяться помимо свидетельства также выпиской из ЕГРН.

Необходимость возвращения к выдаче свидетельств депутаты аргументируют тем, что «новая выписка обязательно нужна будет каждый раз при совершении какой-либо сделки с объектом недвижимого имущества»: при сдаче квартиры в аренду, сделке купли-продажи, дарения, иных сделках и даже на этапе показа объекта недвижимости до заключения договора. Все это, как подчеркивают авторы законопроекта, требует дополнительных временных и денежных затрат со стороны правообладателя.

Кроме того, при формировании нового ЕГРН и, как следствие, введения системы информатизации Росреестра защищенность данной системы вызывает вопросы и нарекания у граждан, поскольку по № 218-ФЗ только запись о госрегистрации права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

По мнению депутатов, в случае возникновения ошибки в ЕГРН в электронном виде дополнительным подтверждающим документом для правообладателя будет являться именно свидетельство, выданное в момент регистрации возникновения или перехода прав на недвижимое имущество. «Для пожилых людей будет надежней иметь бумажное свидетельство, нежели электронную выписку, распечатанную на обычном, незащищенном листе», - отмечают авторы законопроекта в пояснительной записке, указывая, что в их адрес «поступает большое количество обращений и жалоб граждан, преимущественно пожилого возраста, в связи с отменой выдачи свидетельств о госрегистрации прав и с просьбами изменить действующее законодательство, вернув выдачу свидетельств».

Правительство решило отказаться от ограничения сроков бесплатной приватизации жилья, заявила журналистам пресс-секретарь председателя правительства Наталья Тимакова.

"Вчера (в понедельник) на совещании премьер-министр Дмитрий Медведев предложил законодательно закрепить отказ от ограничения сроков бесплатной приватизации. Присутствовавшие на совещании члены фракции "Единой России" и профильные министры эту идею премьер-министра поддержали", - заявила Тимакова.

Было отмечено, что премьер-министр Дмитрий Медведев предложил закрепить отказ от ограничения законодательно.  Ожидается, что соответствующая поправка будет вынесена на рассмотрение палаты на пленарном заседании в среду, 8 февраля.

Действие существующего закона о бесплатной приватизации распространяется до 1 марта 2017 года.

С 1 марта в Москве в 22 центрах госуслуг «Мои документы» заработает новый сервис для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей: приёму документов на регистрацию прав и постановку на кадастровый учёт объектов недвижимости.

Как соощается на сайте правительства Москвы, оформить необходимые бумаги можно будет без привязки к месту регистрации, но только по предварительной записи. Принимать документы будут сотрудники центров госуслуг, которые пройдут стажировку в приёмных Росреестра.

Новый сервис для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей заработает в следующих центрах:

  • ВАО (Новогиреево, Восточное Измайлово);
  • ЗАО (Очаково-Матвеевское, Крылатское);
  • ЗелАО (Старое Крюково);
  • САО (Восточное Дегунино и Бескудниковский, Савёловский, Войковский);
  • СВАО (Лосиноостровский, Алексеевский, Северное Медведково);
  • СЗАО (Хорошёво-Мнёвники);
  • ТиНАО (Троицк);
  • ЦАО (Басманный, Мещанский);
  • ЮАО (Донской, Орехово-Борисово Северное, Чертаново Северное);
  • ЮВАО (Нижегородский и Лефортово, Люблино);
  • ЮЗАО (Обручевский, Южное Бутово).

Отмена бумажного свидетельства о праве собственности может привести к массовому мошенничеству и злоупотреблению чиновниками своими полномочиями. К такому выводу пришли эксперты Ассоциации адвокатов России за права человека. Они обратились к председателю Государственной думы Вячеславу Володину с просьбой внести изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости».

По новым правилам вся информация о недвижимости и праве собственности содержится в ЕГРН. А бумажные свидетельства больше не выдаются.

Председатель Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Баст считает, что свидетельство было важным документом и отказываться от него преждевременно.

— У человека на руках было подтверждение того, что он является собственником. А сейчас у него ничего не остается. Это ставит гражданина в полную зависимость от данных, внесенных или не внесенных в реестр, и соответственно является грубым нарушением права человека, — считает Мария Баст.

По ее мнению, россияне могут столкнуться с риском лишения их права собственности. Это может произойти путем подкупа регистратора, хакерских атак, коррупционного сговора чиновников или взыскания по долгу.

— Мы предлагаем для исключения массового нарушения прав граждан вернуться к практике выдачи бумажных свидетельств собственникам наряду с внесением данных в реестр, — заявила Мария Баст.

В пресс-службе Росреестра «Известиям» рассказали, что новый закон, наоборот, минимизирует угрозу мошенничества и снижает для граждан и предпринимателей риски операций на рынке недвижимости. Все записи ЕГРН хранятся в надежной электронной базе данных. Ее многократное резервное копирование и высокая степень безопасности повышают уровень защиты сведений.

В Росреестре уверены, что подделать запись в ЕГРН невозможно, так как современные технологии позволяют отследить любое вмешательство в электронный ресурс. А вот бумажное свидетельство сфальсифицировать гораздо легче.

Старший юрист практики «недвижимость» юридической фирмы «Клифф» Анжела Полторак рассказала, что для заключения любой сделки с недвижимостью (покупки, продажи, залога, дарения) каждый раз будет нужна свежая выписка из ЕГРН, полученная не более чем за 30 дней до сделки. В электронном виде процедура получения выписки упрощается. Но нельзя исключить попытки умышленного искажения информации, заносимой в ЕГРН, а также технического сбоя системы.

Однако предоставление выписок из ЕГРН платное. Например, по информации Росреестра, стоимость выписки об одном объекте недвижимости стоит 750 рублей для физических лиц и 2200 для юридических. А выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве — 1500 рублей и 2950 рублей для физических и юридических лиц соответственно.