арендные платежи

Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении № А35-3391/2010 от 27.03.2015 пояснил, что излишне уплаченная арендная плата, перечисленная арендатором во исполнение обязательств, прекращенных вследствие расторжения договоров аренды, является неосновательным обогащением арендодателя.

Суд отметил, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Это правило подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны.

При этом правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении № Ф06-21399/2013 от 11.03.2015 указал, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке.

Суд отметил, что в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Арбитражный суд Московского округа в Постановлении № А41-63426/13 от 12.11.2014 пояснил, что уплата долга по арендной плате не лишает арендодателя права предъявить иск о расторжении договора.

Суд отметил, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении № А65-4616/2014 от 23.10.2014 указал, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд отметил, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-1977/14 от 09.06.2014 подтвердил, что арендная плата может включать в себя расходы по коммунальным платежам: электро-, тепло-, водоснабжение (холодной и горячей водой, канализация, водоотведение, уборка помещений).

ФАС отметил, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды. Помимо самой арендной платы арендатор может быть обязан уплачивать и другие платежи.

Состоялось совместное заседание Комитета Совета Федерации по обороне и безопасности и Комитета Совета Федерации по международным делам. Сенаторы обсуждали Федеральный закон «О прекращении действия соглашений, касающихся пребывания Черноморского флота Российской Федерации на территории Украины».

Как сообщает пресс-служба Совета Федерации, член Комитета СФ по обороне и безопасности Валерий Шнякин заметил, в связи с тем, что предмет соглашений между Россией и Украиной по вопросам пребывания ЧФ РФ на территории Украины утрачен, Комитет СФ по обороне и безопасности решил рекомендовать Совету Федерации одобрить этот закон.

По словам председателя Комитета СФ по международным делам Михаила Маргелова, с момента вхождения Крыма в состав России, с точки зрения международного права, соглашения с Украиной утратили смысл, поскольку фактически прекратились правоотношения аренды.

«Мы больше ничего не арендуем, таким образом прекращаются обязательства российской стороны по предоставлению Украине оплаты или иной компенсации за размещение объектов и персонала Черноморского флота», - сказал сенатор.

Он также подчеркнул, что прекращение соглашений не противоречит международным обязательствам Российской Федерации, которая вправе прекратить их.

Заместитель министра иностранных дел Григорий Карасин представил в Госдуме законопроект № 484131-6 «О прекращении действия соглашений, касающихся пребывания Черноморского флота Российской Федерации на территории Украины».

Как сообщает пресс-служба Госдумы, Карасин сообщил, что речь идет о прекращении действия соглашений о параметрах раздела черноморского флота, о статусе и условиях пребывания Черноморского флота на территории Украины, о взаиморасчетах, связанных с разделом и пребыванием Черноморского флота на Украине.

По словам Карасина, после общенародного референдума 16 марта и последующего вхождения Республики Крым в состав Российской Федерации утрачены основания для продолжения правоотношений по размещению объектов и персонала Черноморского флота на территории Украины, включая обязательства российской стороны о предоставлении Украине оплаты или иной компенсации за размещение.

При этом заместитель министра подчеркнул, что «такое изменение обстоятельств вызвано не действиями Российской Федерации, а произошедшим помимо, если не сказать вопреки ее воле развитием ситуации на Украине».

Карасин не исключил, что в связи с односторонним выходом России из договоров «могут и скорее всего будут возникать правовые, финансовые, имущественные и иные вопросы, которые потребуют урегулирования». Он сообщил, что Россия готова обсуждать эти вопросы с правительством Украины, которое, как надеются в России, «будет сформировано демократическим, конституционным путем и будет представлять все население Украины, включая русскоязычных жителей».

Заместитель министра также сообщил, что Украина специальной нотой уведомлена о готовности передать принадлежащее ей военное имущество вооруженных сил.

ФАС Центрального округа в Постановлении № А62-551/2013 от 27.12.2013 пояснил, что если предметом аукциона являлась арендная плата, то по результатам проведения аукциона заключается договор аренды лесного участка, в котором размер арендной платы определяется по цене предложенной победителем.

ФАС отметил, что при заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Начальная цена предмета аукциона (начальная цена арендной платы или начальная цена заготавливаемой древесины) не может быть ниже минимального размера арендной платы или минимального размера платы по договору купли-продажи лесных насаждений.

Аукцион проводится путем повышения начальной цены предмета аукциона (начального размера арендной платы или начальной цены заготавливаемой древесины на "шаг аукциона".

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Учитывая изложенное, дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения недопустимо, поскольку обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, предлагавших меньшую сумму, чем победитель.

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении № А29-1426/2013 от 16.12.2013 пояснил, что арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки.

ФАС отметил, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

По смыслу указанных норм права, у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы с момента возврата арендодателю объекта найма. Допустимым доказательством возврата объекта аренды может являться только обоюдно подписанный контрагентами документ, в котором имеются сведения данного содержания.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А19-9910/2011 от 12.12.2013 подтвердил, что собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе предъявить иск о взыскании арендных платежей.

ФАС отметил, что собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.

От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду.

Исходя из указанных норм, существа заявленных требований и возражений, суды правомерно включили в предмет доказывания факт добросовестности/недобросовестности ответчика как арендатора, а в случае добросовестности арендатора - момент, с которого ответчик узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи истцом спорного имущества в аренду.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А78-136/2013 от 04.10.2013 пояснил, что отсутствие обязательства по оплате за аренду в передаточном акте не освобождает от обязательства реорганизованного юридического лица по уплате арендных платежей.

ФАС указал, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, определяются договором аренды. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесение арендной платы за все время просрочки.

При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Сам факт отсутствия обязательства по оплате за аренду в передаточном акте не освобождает от обязательства реорганизованного юридического лица по договору аренды.