арендные платежи

ФАС Поволжского округа в Постановлении № А55-33850/2012 от 03.09.2013 пояснил, что признание договора аренды недействительным не влечет возникновение обязанности по возврату уплаченных арендных платежей.

ФАС указал, что при заключении договора аренды земельного участка была нарушена процедура предоставления земельного участка. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что спорный договор на основании статьи 168 ГК РФ является ничтожным.

Признав спорный договор аренды недействительным и установив отсутствие в материалах дела доказательств невозможности возврата спорного земельного участка арендодателю, суд правомерно применил последствия недействительности сделки, предусмотренные статьей 167 ГК РФ.

При этом денежные средства, внесенные производственным кооперативом в качестве арендной платы за пользование земельным участком, возврату в виде последствий недействительности сделки не подлежат, поскольку временное владение и пользование имуществом является платным.

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-6472/13 от 29.08.2013 пояснил, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества.

ФАС отметил, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Исходя из смысла названных положений закона арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А74-3365/2012 от 28.06.2013 отклонил довод о том, что освобождение арендатором помещения препятствует начислению арендных платежей.

ФАС отметил, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы.

ФАС Московского округа в Постановлении № А40-75590/12-155-694 от 21.06.2013 пояснил, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.

ФАС отметил, что арендатор при приеме имущества должен был обнаружить, что объект аренды находится в непригодном состоянии, однако он, подписав акт приема-передачи, принял имущество. По смыслу указанной нормы, арендатор в таком случае лишается права заявлять возражения по поводу явных недостатков имущества.

Подписанное между сторонами соглашение о расторжении договора аренды не содержит ссылки, что основанием для расторжения договора аренды послужило существенное нарушение арендодателем договора.

При указанных обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций, пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в отсутствие доказательств нарушения арендодателем условий договора аренды.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № Ф03-1131/2013 от 12.04.2013 подтвердил, что плата за использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора может взыскиваться в размере, установленном договором.

ФАС указал, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

При этом взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении № А43-18461/2012 от 07.03.2013 подтвердил, что передача ключей от помещения не подтверждает факт передачи самого объекта и не освобождает от обязанности по внесению арендной платы.

ФАС указал, что при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по возврату объекта найма, невыполнение которой предоставляет арендодателю право требовать внесения арендных платежей за все время просрочки до момента возврата имущества контрагенту. Возвращение объекта имущественного найма собственнику подтверждается документом, обоюдно подписанным участниками сделки, который является единственным допустимым доказательством данного факта.

В отсутствие документа, совместно подписанного участниками сделки, суды сделали верный вывод о том, что предприниматель не возвратил арендодателю арендуемое имущество.

Довод заявителя об уклонении арендодателя от приемки арендованного имущества несостоятелен. Доказательств того, что арендатор предпринимал меры для возврата арендованного помещения в спорный период, равно как и доказательств уклонения истца от приемки имущества или затягивания сроков его принятия, в материалы дела ответчиком не представлено.

Довод заявителя об освобождении спорного имущества юридически безразличен для исполнения обязанности арендатора по внесению арендной платы за все время просрочки возврата арендованного имущества. Таким образом, при наличии законодательно закрепленного права арендодателя требовать внесение арендных платежей до момента возврата объекта найма суды законно и обоснованно удовлетворили исковые требования в заявленном объеме.

ФАС Дальневосточного округа в Постановлении № Ф03-844/2013 от 26.03.2013 подтвердил, что арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в результате ухудшения условий пользования имуществом, предусмотренных договором аренды.

ФАС отметил, что обществом были выполнены все необходимые требования действующего законодательства и условия договора аренды, направленные на разработку документации, необходимой для использования лесного участка (дважды представлял на государственную экспертизу проекты освоения арендуемого лесного участка).

При этом незаконные действия управления (необоснованно давало отрицательные заключения по представленным проектам) лишили общество возможности получить положительное заключение проекта освоения лесов и приступить к использованию лесного участка.

У общества отсутствовала возможность приступить к законному использованию лесного участка в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, не зависящими от самого общества, а следовательно, условия пользования арендованным имуществом ухудшились.

Суды, определив, что общество было лишено возможности пользоваться лесным участком в течение всего спорного периода, пришли к правильному выводу об обоснованности встречного иска общества об уменьшении арендной платы.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А33-7898/2012 от 27.03.2013 подтвердил, что факт неоднократного невнесения арендатором по истечении установленного договором срока арендной платы является достаточным основанием для расторжения договора.

ФАС отметил, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Иск арендодателя о досрочном расторжении договора аренды может быть удовлетворен в случае установления судом наличия задолженности при ее правильном исчислении, неоднократного (более двух раз подряд) невнесения арендатором по истечении установленного договором срока арендной платы и соблюдения арендодателем требований о досудебном порядке урегулирования спора.

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении № А29-4626/2012 от 14.03.2013 подтвердил, что поскольку общество приобрело в собственность автозаправочную станцию, расположенную на земельном участке, используемом предыдущим собственником на праве аренды, у общества возникло обязательство по внесению арендных платежей.

ФАС отметил, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Право пользования земельным участком возникает с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.