банкротство застройщика

Банкротство девелоперской Urban Group повлекло за собой начало работы над изменением законодательства в части защиты интересов не только дольщиков квартир, но и тех, кто инвестировал в нежилую недвижимость.

Об этом РБК  рассказал источник, знакомый с инициативой Минстроя. Ее суть — уравнять в правах дольщиков — покупателей квартир и тех, кто приобретает в этих же домах нежилые помещения.

Сейчас при банкротстве застройщика право на недвижимость имеют только покупатели жилых помещений, а инвесторы нежилых попадают в очередь вместе с прочими кредиторами. В качестве компенсации они получают не купленные ранее метры, а деньги, но чаще всего по остаточному принципу — после формирования конкурсной массы, ее реализации и распределения средств по очередям кредиторов.

«На сегодняшний день получено множество обращений дольщиков по поводу купленных у застройщиков-банкротов нежилых помещений. В настоящее время Минстрой совместно с «Дом.РФ» формирует позицию о внесении изменений в законодательство в целях правового урегулирования данного вопроса», — подтвердил РБК замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

По его словам, согласно «действующему законодательству особым статусом обладают жилые помещения, по которым формируется реестр требований о передаче жилых помещений». «Требования по нежилым помещениям учитываются в реестре требований кредиторов в четвертой очереди как денежные требования, что влечет невозможность получения нежилого помещения участником строительства», — напоминает Никита Стасишин. В министерстве не уточнили сроки принятия решения об изменении законодательства. В «Дом.РФ» подтвердили подготовку законопроекта.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А33-3111/2009 от 30.01.2014 уточнил условия, предусмотренные законом для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства.

ФАС указал, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, поименованных в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Одним из обязательных условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства является следующее обстоятельство: после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений.

С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении № А67-4252/2010 от 24.12.2013 подтвердил, что законодательство позволяет включать в реестр требований кредиторов лишь денежные требования участников строительства к застройщику-банкроту.

ФАС указал, что нормы законодательства о банкротстве предусматривают возможность включения в реестр требований кредиторов денежных требований участников строительства в случае невозможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений.

Однако возможность замены денежных требований участников строительства на требования о передаче жилых помещений законодательством о банкротстве не предусмотрена.

Президент РФ подписал закон, направленный на совершенствование порядка погашения в рамках процедуры банкротства застройщика третьим лицом текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди к застройщику для обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений участникам строительства.

Как сообщает пресс-служба Кремля, кроме того, законом на арбитражных управляющих возлагается обязанность включать в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сообщения о результатах соответствующей процедуры, применяемой в деле о банкротстве, а также устанавливается перечень включаемой в реестр информации и срок ее включения.

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-2063/13 от 10.04.2013 подтвердил, что наличие нескольких требований в отношении одного и того же жилого помещения не является препятствием для признания таких требований о передаче жилых помещений обоснованными.

ФАС отметил, что одним из обязательных условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства является следующее обстоятельство: после завершения строительства жилых помещений в доме достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений.

С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Таким образом, законом о банкротстве предусмотрена возможность, при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, их включение в реестр требований о передаче жилых помещений.

Следовательно, наличие притязаний двух участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения не является препятствием для признания всех таких требований о передаче жилых помещений обоснованными. При этом следует учитывать, что застройщик мог заключить договор, предусматривающий передачу одного и того же жилого помещения с несколькими лицами, и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-770/12 от 12.04.2012 пояснил, что требование участника долевого строительства может быть включено в реестр требований о передаче жилых помещений и при частичной оплате по договору.

ФАС отметил, что суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе, в случае заключения договора участия в долевом строительстве.

При рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Законом о банкротстве не предусмотрены случаи, при которых при неполной оплате цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, участнику долевого строительства должно быть отказано во включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений.