выкуп арендованного имущества

В настоящее время субъекты МСП, арендующие государственное или муниципальное имущество, могут воспользоваться в срок до 1 июля 2018 преимущественным правом его выкупа. При этом предусмотренные Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 условия выкупа привязаны к сроку нахождения имущества в аренде.

В этот порядок планируется внести изменения. Соответствующий законопроект № 381792-7 внесен сегодня в Госдуму.

Законопроект разработан Правительством и направлен на решение следующих основных задач:

  • введение бессрочного права выкупа арендуемого государственного и муниципального имущества;
  • распространение указанного права на федеральное имущество;
  • создание возможности для вовлечения земельных участков в механизм оказания имущественной поддержки субъектам МСП.
В соответствии с законопроектом отменяется привязка к дате, по состоянию на которую арендуемое имущество должно находиться в аренде у субъекта МСП в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества для реализации преимущественного права выкупа.

В пояснительно записке к проекту отмечается, что отсутствие механизма выкупа арендуемого федерального имущества ставит арендаторов такого имущества - субъектов МСП в неравное положение с арендаторами муниципальной или региональной собственности.

На основании подпункта 12 пункта 2 статьи 146 НК не признаются объектом налогообложения НДС операции по реализации (передаче) на территории РФ государственного или муниципального казенного имущества, выкупаемого субъектами МСБ в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.

Субъектами малого и среднего предпринимательства являются хозяйствующие субъекты (юридические лица и ИП), отнесенные в соответствии с условиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.

Между тем нотариальная деятельность не является предпринимательством.

Таким образом, положения указанного подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Кодекса при реализации имущества казны нотариусам, занимающимся частной практикой, не применяются. В связи с этим указанные операции подлежат налогообложению НДС.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-07-14/76518 от 21.12.2016.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого в порядке приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества г. Москвы увеличен до пяти лет (ранее рассрочка составляла три года). Закон  № 20 от 16.05.2016 г.,  вносящий поправки в статью 12 Закона города Москвы от 17 декабря 2008 года № 66 "О приватизации государственного
имущества города Москвы" принят Московской городской Думой.

В Чечне республиканская прокуратура по обращениям коммерсантов провела проверку исполнения Министерством имущественных и земельных отношений республики законов, регулирующих отчуждение арендуемого предпринимателями недвижимого имущества.

Сотрудниками прокуратуры было установлено, что должностные лица министерства по надуманным основаниям отказали предпринимателям в реализации их преимущественного права на выкуп арендуемых объектов.

При этом, несмотря на наличие соответствующих обращений предпринимателей, используемые ими объекты были выставлены на торги через государственное специализированное учреждение. Открытые аукционы были назначены на конец мая 2014 года.

По результатам проверки прокуратура республики опротестовала противоречащие требованиям закона правовые акты о передаче имущества на торги.  К настоящему времени министерство издало новые правовые акты, устанавливающие реализацию преимущественного права предпринимателей на выкуп арендуемых ими объектов, передает пресс-служба Прокуратуры Чеченской Республики.

В Псковской области по инициативе прокуратуры принят закон о предоставлении предпринимателям рассрочки на выкуп арендуемой государственной и муниципальной недвижимости.

Как сообщает пресс-служба областной прокуратуры, указанный нормативный акт вводит рассрочку в 5 лет на оплату приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Законопроект был подготовлен прокуратурой Псковской области после неоднократных обращений бизнесменов о том, что действующий в субъекте 3-летний срок выкупа имущества слишком обременителен для них и не позволяет работать с прибылью, что грозит прекращением экономической деятельности, увеличением напряженности на рынке труда и ростом уровня безработицы).

Текст документа обсуждался на заседаниях Общественного совета по защите прав субъектов предпринимательской деятельности при прокуратуре области при участии Уполномоченного по правам предпринимателей в регионе.

Прокуратура области проанализировала законодательство других субъектов Российской Федерации и установила, что в 23 регионах такой срок превышает 3 года.

В 2013 году московские предприниматели выкупили 290 арендованных у города помещений - вдвое больше, чем за год до этого. Об этом 30 января в ходе очередного заседания столичного Штаба по защите бизнеса сообщил руководитель Департамента городского имущества города Москвы Владимир Ефимов. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

Как известно, по закону 159-ФЗ субъекты малого предпринимательства, занимающие на праве аренды муниципальные помещения либо здания, имеют право выкупить их путем прямой сделки без проведения торгов. Летом прошлого года Госдума приняла изменения к 159-ФЗ, одновременно в чем были внесены изменения в закон города Москвы №66 «О приватизации государственного имущества».

«В 2013 году арендаторы из числа представителей малого бизнеса выкупили 290 занимаемых помещений - это почти в два раза больше, чем в 2012 году, - сообщил Владимир Ефимов. - Плюс около 170 договоров Департамент городского имущества выдал на руки бизнесменам с расчетами стоимости выкупа. Эти документы ждут своего подписания.

Мы в рамках Департамента подготовили регламент, в котором четко расписаны сроки оформления сделки. За оговоренные 30 дней, тем не менее, мы это сделать не можем. Потому что 99% помещений, переданных городом в аренду, не стоят на кадастровом учете как отдельные объекты недвижимости. Между тем для того, чтобы заключить  договор, нужно, чтобы объект был персонифицирован, поставлен на кадастровый учет. К сожалению, эта процедура занимает до полугода. С нашим департаментом это никак не связано, это вопросы кадастровой палаты и Росреестра». 

«На сайте Департамента городского имущества есть онлайн-калькулятор расчета стоимости, - напомнил чиновник. - Эти данные, конечно, приблизительные, конечный итог определяется с учетом конкретных особенностей помещения. Оценку мы осуществляем одинаковыми методами - как при проведении приватизационных аукционов, так и при совершении сделок прямых продаж в порядке исключения по закону №159-ФЗ.

Стоит отметить, что на аукционы, с которых уходит четыре пятых площадей, принадлежащих городу, мы выставляем недвижимость, как правило, на 10% ниже рыночной стоимости, но в результате торгов она дорожает в среднем на 30%. Так что цена оценки адекватная. В 2013 году у нас было всего 17 случаев отказа со стороны арендаторов от договора выкупа за предложенную сумму».

До конца октября на сайте Департамента городского имущества заработает онлайн-калькулятор, с помощью которого московские предприниматели смогут узнать, как оценивается их помещение для выкупа по закону 159-ФЗ. Об этом 9 октября в ходе пресс-конференции «Электронный город для комфортной жизни» сообщила заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

«Еще три года назад москвичи не знали, какое именно имущество, принадлежащее городу, передано в аренду и кому, - подчеркнула Сергунина. - Эти сведения можно было получить только в результате после дополнительных запросов или от инсайдеров. Такая непрозрачность приводила даже к уголовным ситуации, когда добросовестных арендаторов выселяли из занимаемых помещений, которые они арендовали, сами того не зная, у компаний-мошенников». 

«Сегодня наша задача - сделать максимально открытой информацию о том, какое имущество есть в городе, и как оно используется, - продолжила заместитель мэра. - Уже появился сайт с информацией о том, какое имущество сдается в аренду. Любой пользователь может зайти на интерактивную карту Москвы, расположенную на сайте Департамента городского имущества, и узнать, кому какое помещение сдано, для каких целей. Если вы видите несоответствие в информации, вы можете с помощью обратной связи сообщить нам об этом. 

Есть аналогичный портал для земельных участков. Когда у вас под окном идет стройка, вы можете получить информацию о том, является она законной или самовольной. То есть жители Москвы могут знать, что происходит с нежилыми помещениями на первых этажах их домов, что происходит со строительство рядом с их домами». 

«Есть и другая целевая аудитория - бизнес, - отметила Наталья Сергунина. - Предприниматели уже сегодня могут отслеживать в онлайне прохождение поданных в Департамент документов. Можно заранее узнать перспективы изменения характеристик вашего помещения - например, его достройку со значительным увеличением площади. На сайте Департамента есть калькулятор, который позволяет рассчитать, сколько вам будет стоить изменение разрешенного использования - именно вашего, а не какого-то абстрактного земельного участка, определяемого по кадастровому номеру».

По словам Сергуниной, до конца года на портале ДГИ будет размещена интерактивная карта городского имущества, переданного в безвозмездное пользование. Еще раньше, до конца октября должен быть запущен в эксплуатацию онлайн-калькулятор, с помощью которого можно будет узнать, сколько будет стоить выкуп того или иного помещения по закону 159-ФЗ, а также будущая ставка арендной платы (как известно, со следующего года они будут переведены на рыночный уровень).

«Отсутствие такого калькулятора успело создать возможность для мошеннических действий со стороны недобросовестных чиновников и оценщиков, - отметила заммэра. - Они говорят предпринимателям: "Дай денежку, будет стоить как положено, не дашь - будет стоить очень дорого».

В рамках калькулятора все городские помещения, занимаемые малым и средним бизнесом, пройдут индивидуальную оценку. По договору аренды можно будет идентифицировать на сайте свое помещение и посмотреть, сколько оно будет стоить в случае выкупа. Если предприниматель решает, что не будет выкупать его, а продолжит арендовать, можно будет увидеть рыночную ставку аренды. 

«Если мы где-то ошиблись, мы готовы пересматривать цифры в  индивидуальном порядке, - признала Сергунина. - Часто оценщики не берут во внимание особенности конкретных помещений: выход во двор, не первая линия и так далее. Будет заказана повторная оценка. Но если результат оценки подтверждается, то никаких вариантов уже нет».

В июле текущего года Владимир Путин подписал федеральный закон № 144-ФЗ о совершенствовании порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в региональной или муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Документ направлен на увеличение количества арендуемых помещений, предлагаемых к выкупу субъектами малого и среднего предпринимательства, и расширение  перечня мер имущественной и административной поддержки предпринимателей.

Подробней о новых гарантиях бизнесу при выкупе госсобственности читайте в статье редактора ИА "Клерк.Ру" Сергея Виряскина «Новые правила выкупа арендованного имущества».

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А69-2463/2012 от 19.07.2013 пояснил, что поскольку спорные помещения не являются обособленными объектами недвижимого имущества, сформированными в порядке кадастрового учета, они не могут выступать объектами договора купли-продажи.

ФАС указал, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации.

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Мосгордума приняла в первом чтении поправки в закон о приватизации госимущества.

Как сообщает пресс-центр Мосгордумы, законопроектом предлагается повысить предельное значение площади недвижимого имущества, на которое распространяется преимущественное право выкупа арендующими его субъектами малого и среднего предпринимательства, с 300 кв. метров до 1000 кв. метров.

Кроме того, согласно изменениям, эффективной мерой поддержки должно стать увеличение срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества с 1 года до трех лет.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А33-5789/2012 от 06.03.2013 подтвердил, что перерыв в использовании арендованного имущества влечет невозможность реализации преимущественного права на его приобретение в собственность.

ФАС отметил, что условия реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества установлены законодательством. Такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, в том числе, что арендуемое имущество находится в их временном владении или временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет.

Субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

При этом временное владение и временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом.

ФАС Поволжского округа в Постановлении № А57-7772/2011 от 22.05.2012 подтвердил, что ИП не обладал преимущественным правом на выкуп арендуемого имущества, так как арендная плата перечислялась им ненадлежащим образом.

ФАС указал, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение имущества, определен в законе исчерпывающим образом. В частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества. Субъекты РФ и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Между тем, ИП не было соблюдено условие исполнения надлежащим образом обязательства по перечислению арендной платы. Поскольку у предпринимателя имелась непогашенная задолженность по договору аренды объекта нежилого фонда, суд пришел к правильному выводу, что преимущественное право на выкуп арендуемого имущества не может быть реализовано.

Ссылки по теме:

Сайты по теме:              

ФАС Поволжского округа

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении № А75-864/2011 от 13.12.2011 подтвердил, что поскольку обществом был пропущен тридцатидневный срок на подписание договора купли-продажи арендованного имущества, общество утратило преимущественное право на его приобретение.

ФАС указал, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Из изложенных норм следует, что субъект малого и среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в случае несоблюдения тридцатидневного срока на подписание договора купли-продажи, который является пресекательным.

ВАС РФ дал разъяснения по вопросам, связанным с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

В частности, в Постановлении № 73 от 17.11.2011 суд отметил, что в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

При этом риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи.

Продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной. Если же впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.