дарение недвижимого имущества

При продаже квартиры в целях уплаты НДФЛ можно применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей или вместо него — учесть расходы на ее покупку.

А что если квартира получена в дар или по наследству? Для таких случаев разработаны поправки в статью 220 НК, которыми уточняются особенности применения имущественного налогового вычета, когда НДФЛ подлежал исчислению с полученного в дар имущества, а также повторно — при продаже такого имущества, в целях устранения двойного налогообложения.

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также в порядке наследования или по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком недвижимого имущества в порядке наследования или дарения налог не взимается (при дарении между родственниками и наследстве), при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения.

О других готовящихся многочисленных поправках в НК читайте в нашем материале «Налоги сильно изменят: готовы масштабные поправки в НК».

При продаже недвижимости или получении ее в подарок (в ряде случаев) физлица должны сдать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог.

Получив декларацию, налоговики проводят камеральную проверку и выясняют, правильно ли посчитан налог.

Однако некоторые физлица уклоняются от сдачи 3-НДФЛ, надеясь, что это избавит их обязанности платить налог.

Теперь налоговикам облегчат процедуру контроля. Они смогут проводить камеральную проверку без 3-НДФЛ.

Соответствующие поправки в НК (в статьи 88 и 229) содержатся в проекте, опубликованном на федеральном портале.

В случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по представлению 3-НДФЛ в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или его получения в дар, налоговый орган будет проводить проверку на основе имеющихся у него документов (сведений) о таких доходах и самостоятельно исчислять сумму налога, подлежащую уплате налогоплательщиком.

«Камералка» будет проводиться в течение 3 месяцев со дня, следующего за днем истечения установленного срока уплаты налога по таким доходам.

Доход от продажи недвижимости налоговики будут определять исходя из цены сделки, информация о которой получена налоговым органом.

Если такой информации нет или цена сделки меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость этого объекта, сумма дохода налогоплательщика от продажи этого объекта принимается равной 70 % от кадастровой стоимости.

При дарении доход будет приниматься равным кадастровой стоимости объекта.

Если собственность долевая, налоговики высчитают доход из расчета доли. Если собственность совместная — доход поровну разделят на всех собственников.

Если в процессе этой камералки, физлицо одумается и сдаст 3-НДФЛ, проверка прекратится и начнется камеральная проверка декларации. Однако документы, которые были в рамках прекращенной проверки, налоговики будут использовать и дальше, при новой проверке.

Таким образом физлица, продавшие недвижимость или получившие ее в подарок, будут платить НДФЛ по решению ИФНС. Остается только надеяться, что в этом случае налоговики не будут допускать ошибок и начислять налог при дарении имущества близкими родственниками или при продаже жилья, бывшего в собственности более 5 лет.

О других готовящихся многочисленных поправках в НК читайте в нашем материале «Налоги сильно изменят: готовы масштабные поправки в НК».

При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах. К числу таких доходов относится и подаренная недвижимость.

Дата получения дохода в этом случае определяется как день регистрации права на соответствующее недвижимое имущество.

В письме Минфина № 03-04-05/4637 от 28.01.2019 сообщается, что налогоплательщик вправе определить облагаемый налогом доход (экономическую выгоду) исходя из рыночной стоимости полученного имущества.

Рыночная оценка стоимости имущества устанавливается оценщиком.

Доходы физлица в виде стоимости подаренной квартиры освобождаются от НДФЛ в случаях, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками.

При этом не важно, имеется ли у одаряемого физлица статус налогового резидента РФ.

Таким образом, доход физического лица - гражданина иностранного государства, не являющегося налоговым резидентом РФ, в виде стоимости полученной от отца в порядке дарения квартиры не подлежит налогообложению в РФ.

Такие разъяснения дет Минфин в письме № 03-04-05/1329 от 16.01.2019.

При дарении недвижимого имущества доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от НДФЛ на основании пункта 18.1 статьи 217 НК только в случае, если даритель и одаряемый признаются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ.

В соответствии со статьей 2 СК членами семьи признаются супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные.

Кроме того, близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии) признаются родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Таким образом, с учетом того что в соответствии с СК мать супруга не признается членом семьи или близким родственником по отношению к одариваемому физлицу (супруге), доход в виде недвижимого имущества, полученный указанным лицом в порядке дарения, подлежит обложению НДФЛ.

Такое разъяснение дает Минфин в письме № 03-04-05/37543 от 01.07.2018.

При дарении одаряемый получает экономическую выгоду в виде полученного в дар имущества или имущественного права либо в виде освобождения его от имущественной обязанности. Доход в виде указанной экономической выгоды подлежит обложению НДФЛ за исключением случаев, когда даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ.

Если в качестве дарителя выступает физическое лицо, не являющееся членом семьи или близким родственником одаряемого физического лица, то одаряемое физическое лицо обязано самостоятельно исчислить НДФЛ по ставке 13% с таких доходов, представить в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ, а также уплатить налог.

Что касается стоимости подаренного имущества, то в качестве таковой может быть принята кадастровая стоимость по данным из ЕГРН.

При отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости имущества не исключается также право гражданина использовать сведения об инвентаризационной стоимости недвижимости, полученные из органов технической инвентаризации.

Такие разъяснения дает ФНС в письме № БС-3-11/1631@ от 10.03.2017.