дачный дом

В большинстве случае собственники считают, что регистрировать объекты и платить налоги в принципе необязательно, сделку можно провести и так, пишет «Коммерсантъ».. Между тем эксперты называют покупку недвижимости, которая не стоит на кадастровом учете, рискованной.

В случаях, когда заключается сделка только по продаже земли, Росреестр иногда может отправлять на объект проверяющего. Контролер должен убедиться, что на земле нет строений.

В Century 21 указывают, что нежелание регистрировать объекты загородной недвижимости иногда дорого обходится собственникам, продлевая средний срок их экспозиции. На рынке предложение превышает спрос и покупатели охотнее обращают вникание на беспроблемные объекты с готовыми документами.

Между тем желание продать недвижимость может быть не единственным стимулом для собственника поставить объекты на кадастровый учет. В Подмосковье органы Росреестра начинают постепенно жестче контролировать этот сегмент недвижимости. Для мониторинга объектов сейчас используется аэрофотосъемка с помощью дронов.

В связи с этим принято Постановление Правительства №1653 от 24.12.2018, которым внесены изменения в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Теперь садовый дом может быть признан жилым домом и жилой дом – садовым домом органами местного самоуправления в упрощённом заявительном порядке.

В отличие от порядка признания помещения жилым помещением, в котором для признания необходимо заключение комиссии, устанавливается уведомительный характер признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом на основании исчерпывающего перечня документов.

Проект постановления уже внесен в кабмин, рассказал «Известиям» директор департамента недвижимости Минэка Алексей Бутовецкий. Согласно документу, признавать садовый дом жилым и, наоборот, жилой — садовым смогут органы местного самоуправления, в суд как сейчас идти не придется. Это поможет чиновникам достичь поставленных указом президента целей по вводу 120 млн кв. м жилья в год.

Сейчас для того, чтобы дом на садовом участке получил статус пригодного для постоянного проживания, необходимо решение суда. Еще может потребоваться заключение специальной комиссии или проведение различных экспертиз. Министерство строительства и ЖКХ предлагает установить порядок, по которому гражданин просто подает документы через МФЦ в местные госорганы. Власти должны будут принять решение за 45 суток, указано в проекте постановления.

По старым зданиям, которые уже зарегистрированы как жилые или нежилые строения, будет действовать следующая процедура: нежилые строения (щитовые домики) — автоматически в силу закона становятся садовыми домами. Жилые строения признаются жилыми домами.

С 1 января 2019 года вступит в силу закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», который коснется 60 млн садоводов в стране. Понятия «дачное хозяйство» и «дачник» исчезнут, потому что с развитием законодательства дачные и садовые участки перестали чем-либо отличаться. Вместо девяти различных форм объединений останутся только два: садоводческие и огороднические товарищества. А сами строения, построенные после 1 января 2019 года, будут садовыми или жилыми домами.

Проектом предлагается ввести норму, согласно которой использование средств материнского капитала будет возможно не только для целей улучшения жилищных условий, но и для приобретения (строительства) садового или жилого дома, располагающегося на садовом земельном участке.

В пояснительной записке к проекту отмечается, что в сложившейся экономической ситуации и с учетом исторических особенностей, социально-экономическое значение садовых земельных участков для граждан трудно переоценить. Для большинства - это зачастую единственная возможность обеспечить себя отдыхом и основными видами сельскохозяйственной продукции для личных нужд.

Согласно разъяснениям, объекты недвижимого имущества, возведенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или ИЖС, не являющиеся домами, жилыми строениями или гаражами, для целей исчисления налога могут быть отнесены к хозяйственным строениям или сооружениям.

С учетом изложенного для корректного автоматизированного формирования налоговых обязательств в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров, УФНС России по субъектам РФ необходимо произвести перекодировку кодов СНТС объектов недвижимости и актуализировать нормативно-справочную информацию (при необходимости) с применением ставки налога не более 0,3% от кадастровой стоимости.

В Минфине отметили, что при определении хозяйственных строений и сооружений в целях применения главы 32 НК необходимо учитывать, что постановка на государственный кадастровый учет и регистрация прав на такие объекты могут осуществляться как с указанием конкретных наименований объектов вспомогательного назначения (например, баня, сарай, летняя кухня), так и без указания таких наименований (например, хозяйственное строение).

Несмотря на различное оформление документов на такие объекты, они, по существу, являются хозяйственными строениями и сооружениями.

Согласно стандарту, въезд на территорию дачного товарищества должен быть оборудован воротами и шлагбаумом, освещением. Туалеты можно будет располагать не ближе 12 м от соседнего дома, колодец и компостер - не ближе 8 м. За несоблюдение данных требований дачников оштрафуют на 2 тысячи рублей.

По словам главного эксперта ассоциации "Правовой сервис 48Prav.ru" Александра Трифонова, в рамках документа необходимо обеспечить понимание того, что это что-то вроде общественного договора, соблюдение которого является необходимостью для обеспечения высокого уровня жизни дачников, уровня комфорта и т.п. “Поэтому этот вопрос нужно поставить на общественное обсуждение, чтобы люди были участниками этого проекта. Такое мнение поддерживает и губернатор Московской области. В этом случае этот Стандарт как раз и приобретет статус общественного документа”, - считает Трифонов.

Как пояснил Клерк.Ру генеральный директор юридической компании "ЮрПартнерЪ" Антон Толмачев, появление такого документа оправдано, т.к. далеко не во всех садовых объединениях царит порядок. Так, довольно остро стоят проблемы вывоза мусора, спорного строительства, обустройства территорий, проблема дорожного сообщения.

“Есть категория жильцов, которые добросовестно выполняют свои дачные обязанности, но есть и злостные нарушители. И основная задача воздействовать именно на эту категорию. Необходимо индивидуализировать ответственность на нарушения. Многие дачники приезжают на свои участки довольно редко, и полагают, что общие обязанности на них не распространяются и все бремя содержания ложится на плечи добросовестных жильцов. В таких случаях у товарищества нет реальных механизмов воздействия на должников. Поэтому нужно предоставить СНТ возможности для воздействия на ситуацию, расширить ее полномочия”, - отмечает Толмачев.

Как сообщает пресс-служба Мособлдумы, стандарт содержит общие требования и предписания по благоустройству дач. Так, туалеты можно будет располагать не ближе 12 м от соседнего дома, колодец и компостер - не ближе 8 м. за несоблюдение данных требований дачников оштрафуют на 2 тысячи рублей. За сжигание  бытовых отходов на участке придется уплатить 5 тысяч рублей.

По словам Брынцалова, отдельные вопросы, особенно размеры штрафов за несоблюдение тех или иных условий, будут вынесены на общественное обсуждение. “Это необходимо сделать всем главам муниципальных образований, организовав открытый диалог с председателями дачных и садоводческих товариществ. А в середине октября состоится заседание Союза дачников Подмосковья, где все проблемы можно будет обсудить уже в масштабах региона”, - отмечает парламентарий. 

Как сообщает пресс-служба Мособлдумы, стандарт содержит общие требования и предписания по благоустройству дач: обязательные регистрацию и налоговый учет участков, кадастровый учет и права на земли общего пользования, пункты об уплате налогов, централизованном вывозе мусора, эксплуатации электросетей.

Согласно стандарту, въезд на территорию дачного товарищества должен быть оборудован воротами и шлагбаумом, освещением, информационным знаком о названии СНТ. Обязательно твердое покрытие проезда.  Туалеты можно будет располагать не ближе 12 м от соседнего дома, колодец и компостер - не ближе 8 м. за несоблюдение данных требований дачников оштрафуют на 2 тысячи рублей.

Такой же штраф устанавливается за нескошенную за забором траву. За сжигание  бытовых отходов на участке придется уплатить 5 тысяч рублей.

Этот вид ипотеки тормозила сложившаяся непрозрачность рынка загородной недвижимости, банки были вынуждены предъявлять жесткие требования к объектам и заемщикам, отмечает Сергей Власенко, президент корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». Ситуация изменилась в лучшую сторону весной, когда, по словам риэлторов, банки стали лояльнее относиться к ипотечным кредитам на летние дачи.

Ипотечное кредитование загородной недвижимости сдвинулось с мертвой точки, но пока лояльность банков в отношении кредитования дешевых дач можно назвать условной. Риэлторы отмечают, что чаще всего отказ в кредите можно получить по двум основным причинам: это оценка объекта недвижимости, а также отсутствие части правоустанавливающих документов. Кроме того, в настоящее время большинство банков и вовсе не имеют программ по дешевой «загородке». Ипотечные займы на загородную недвижимость составляют не более 1% от общего объема выданных жилищных кредитов, сообщает «РБК-Недвижимость».
 

Ведомство отмечает, что в случае, если в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на дачные дома в разделе «Объект права» указано: «Дачный дом - жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на дачном земельном участке, назначение: нежилое» или «Дачный дом, назначение: нежилое», операции по реализации таких дачных домов облагаются НДС в общеустановленном порядке.

В письме отмечается, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов, направленных, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома.

Вместе с тем, НК РФ не содержит определения термина «жилой дом».

В связи с этим институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.

Согласно статье 16 Жилищного кодекса жилой дом относится к жилым помещениям.

В настоящее время порядок признания помещения жилым помещением установлен постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, на основании которого признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия помещения установленным требованиям.

По окончании своей работы комиссия составляет в 3 экземплярах заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания по установленной форме.

Таким образом, если дачный дом соответствует предусмотренным для жилых помещений требованиям и признан жилым домом на основании заключения вышеуказанной межведомственной комиссии, то его владелец вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.