договор долевого участия

В Москве с начала года зарегистрировано на 35% больше договоров долевого участия (59 266) на первичном рынке жилья, чем за то же полугодие в прошлом году.

По данным Росреестра пик роста пришелся на июнь, когда было зарегистрировано рекордное за все годы число договоров на первичном рынке жилья.

Руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов, комментируя эту ситуацию, отметил, что такой скачок, в том числе, вызван желанием застройщиков завершить свои проекты до перехода на эскроу-счета.

Внедрение механизма обязательного использования эскроу-счетов стимулировало застройщиков массово искать способы обхода этого механизма. Одним из них может стать переход части рынка на продажу жилья по договорам переуступки прав собственности. Эта схема и послужила ростом количества договоров долевого участия, поскольку девелоперы могли продавать первичное жилье сами себе, пишет «Коммерсантъ».

Многие застройщики перевели большой объем предложения на аффилированные юрлица, чтобы впоследствии продавать по договорам переуступки прав собственности, отмечают эксперты.

При реализации квартир и нежилых помещений по договорам купли-продажи организации и ИП обязаны применять ККТ.

Вместе с тем привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается в том числе на основании договора участия в долевом строительстве (по закону № 214-ФЗ).

Привлечение застройщиком денежных средств граждан для строительства на основании договора участия в долевом строительстве не относится к расчетам для целей Федерального закона № 54-ФЗ и не требует применения ККТ.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-01-15/47640 от 09.07.2018.

ФНС своим письмом № БС-4-11/12277@ от 27.06.2017 направила для сведения и использования в работе письмо Минфина от 13.06.2017 N 03-04-07/38031 по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по НДФЛ при приобретении квартиры по договору участия в долевом строительстве.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства.

В договоре с застройщиком указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Учитывая изложенное, по мнению Минфина, в целях определения имущественного налогового вычета в расходы на приобретение прав на квартиру в строящемся доме может включаться сумма денежных средств, фактически уплаченных участником долевого строительства застройщику в размере цены договора участия в долевом строительстве.

22541 НДС

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А53-30392/2012 от 27.08.2013 отклонил довод о том, что договор уступки денежного требования по договору о долевом участии в строительстве, подлежащему государственной регистрации, не требует государственной регистрации

ФАС отметил, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Из системного толкования правовых норм не следует, что договор уступки денежного требования по договору о долевом участии в строительстве, подлежащему государственной регистрации, не требует государственной регистрации.

Минфин РФ в своем письме № 03-05-06-03/19 от 24.03.2011 уточняет размер госпошлины за регистрацию договора долевого участия в строительстве, заключенного между организацией и семью физическими лицами.

Ведомство напоминает, что в соответствии с подпунктом 30 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ госпошлина за регистрацию договора участия в долевом строительстве уплачивается физическим лицом в размере 200 рублей, организацией – 4 000 рублей.

Если за совершением юридически значимого действия одновременно обратилось несколько плательщиков, то госпошлина уплачивается ими в равных долях.

Таким образом, если договор участия в долевом строительстве, подлежащий госрегистрации, заключен между организацией и семью физическими лицами, то организация должна уплатить госпошлину в размере 500 рублей (4000 рублей, разделенные на количество сторон договора или на 8), а каждое физическое лицо - 25 рублей (200 рублей, разделенные на количество сторон договора или на 8).

Минфин РФ в своем письме № 03-05-04-03/98 от 20.08.2010 разъясняет порядок уплаты государственной пошлины за совершение юридически значимых действий, связанных с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве.

Ведомство отмечает, что Подпунктом 30 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ предусмотрена уплата госпошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве для физических лиц в размере 200 рублей, для организаций - 4 000 рублей.

При этом пунктом 2 статьи 333.18 НК РФ установлено, что в случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратилось несколько плательщиков, то госпошлина уплачивается плательщиками в равных долях.

Таким образом, если договор участия в долевом строительстве заключен между организацией и физическим лицом, государственная пошлина за совершение данного юридически значимого действия уплачивается организацией в сумме 2 000 рублей, а физическим лицом - 100 рублей.

Аналогичный порядок предусматривается при уплате государственной пошлины за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве и за государственную регистрацию уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сегодня Госдума рассмотрит в первом чтении законопроект “О внесении изменений в закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…", направленный на уточнение порядка государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Согласно законопроекту, стороны обязаны представить на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве в органы, осуществляющие  государственную регистрацию, в течение десяти дней со дня его подписания.

В случае уклонения от государственной регистрации договора сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации договора, уплачивает неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от сумм, уплаченных участником долевого строительства, за каждый день просрочки.

Минфин РФ в своем письме № 03-05-06-03/10 от 16.02.2010 уточняет размер уплаты с 29 января 2010 г. государственной пошлины за совершение юридически значимых действий, связанных с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве.

В письме отмечается, что НК РФ предусмотрена уплата госпошлины за госрегистрацию договора участия в долевом строительстве для физических лиц в размере 200 рублей, для организаций - 4 000 рублей.

Также предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в размере 200 рублей.

При этом, в случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратилось несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, то госпошлина уплачивается плательщиками в равных долях.