договор ипотеки

Уже на следующей неделе семьи, в которых после 1 января 2020 г. родился первенец, впервые получат право на материнский (семейный) капитал в размере 466 617 руб. Ранее он полагался семьям лишь после рождения второго ребенка.

Тем, кто в этом году родил второго или последующих детей и ранее не получал капитал, положено 616 617 руб. Закон об этом президент Владимир Путин подписал 1 марта.

Большинство семей, которые прежде распорядились материнским капиталом, потратили его на улучшение жилищных условий через прямую покупку недвижимости или ипотеку. Но такой шаг накладывает определенные обязательства и может обернутся проблемами в будущем.

По закону, приобретаемое с использованием материнского капитала жилье должно быть переведено в общую долевую собственность всех членов семьи — и супругов, и детей. Получатель капитала (обычно мать) письменно обязуется в ПФР выделить доли в приобретенном объекте всем членам семьи. Доли должны быть выделены независимо от наличия другой недвижимости у супругов или от вклада каждого в общий котел при покупке жилья с использованием материнского капитала.

Исполнение этого обязательства контролируется правоохранительными органами, указывает представитель ПФР. Выделить супругу или детям долю в другой принадлежащей получателю капитала недвижимости, по закону нельзя.

При выделении равных долей детям и родителям могут возникнуть другие сложности, например когда семья захочет продать купленное на маткапитал жилье, чтобы приобрести другое.

Пока дети несовершеннолетние, такие сделки не пройдут без одобрения органов опеки, легальных вариантов избежать этой процедуры нет. Родителям придется доказывать, что в результате сделки ребенок получит равноценное или лучшее жилье.

Есть и проблемы с оплатой материнским капиталом ипотеки. Если родители направили семейный капитал в ипотеку и не смогли платить по кредиту, банку сложно будет реализовать квартиру в залоге для погашения долга. Да и продажа с торгов ипотечного жилья для погашения долга перед банком, может трактоваться как нецелевое использование маткапитала с последующей уголовной ответственностью.

Возврат же в ПФР материнского капитала, которым семья уже распорядилась, не предусмотрен программой. Однако есть решения судов, которые обязывают родителей вернуть маткапитал в ПФР.

Надо ли возвращать часть полученного имущественного налогового вычета, если часть ипотеки была погашена материнским капиталом уже после его получения? На этот вопрос ответили налоговики Башкортостана.

Имущественные налоговые вычеты предоставляются только на ту сумму, которую налогоплательщик оплатил собственными средствами.

Материнский капитал — это мера соцподдержки, предоставляемая за счет бюджета. Поэтому размер расходов на покупку квартиры должен уменьшиться на сумму, уплаченную за счет материнского капитала.

Поскольку налогоплательщику был предоставлен имущественный налоговый вычет и произведен возврат НДФЛ, в том числе в части расходов, произведенных за счет средств материнского капитала, часть вычета придется вернуть. Именно в той части, которая оплачена маткапиталом.

Обратите внимание, что в случае невозврата части вычета, налоговый орган взыскивает средства в порядке возврата неосновательного обогащения.

Сбербанк России с седьмого июля снизит ставки по ипотечным и потребительским кредитам, сообщил глава Сбербанка Герман Греф в ходе прямой линии в соцсети "ВКонтакте".

"Мы снижаем ставки по ипотеке, там по разным продуктам разное снижение. Мы примерно на полпроцента снижаем ипотеку. Ипотека с господдержкой, ипотека для клиентов, которые покупают жилье в наших стройках, и так далее", - сказал Греф.

Глава банка также сообщил, что с седьмого июля на величину до двух процентных пунктов также будут снижены ставки по потребительским кредитам, пишет Интерфакс.

Как сообщалось, в марте 2016 года Сбербанк повысил ставки по ипотеке с господдержкой. Минимальная ставка по этому продукту тогда увеличилась с 11,4% до 12%.В середине июня глава Сбербанка говорил, что до конца 2016 года ипотечные ставки еще снизятся в связи с понижением ключевой ставки Банка России.

По потребкредитам Сбербанк снизил ставки с 16 мая, по разным продуктам ставки уменьшились на величину от 1,1 до 1,4 процентного пункта.

Депутаты Госдумы повторно внесут законопроект, защищающий валютных ипотечников. Согласно законопроекту, банк не сможет взыскать с заемщика залог (недвижимость), если сумма его долга в рублях из-за девальвации национальной валюты увеличилась более чем на 25%.

Как рассказал Клерк.Ру генеральный директор юридической компании "ЮрПартнерЪ" Антон Толмачев, валютные заемщики, а особенно – по ипотеке, в сложившейся кризисной ситуации пострадали больше других, и поэтому вполне понятны мотивы инициаторов проекта.

“С одной стороны, принцип обязательности исполнения принятых на себя обязательств никто не отменял, и заемщики так или иначе должны погасить кредиты. С другой стороны, поведение банков, получающих от таких заемщиков сверх-прибыль и не желающих идти навстречу, требует каких-либо ограничений.

Полагаю, что в данном случае депутатам предстоит непростая задача: найти компромисс между заемщиками и банками. Однако данный компромисс необходим, потому что сама по себе ситуация, очевидно, не разрешится”, - отмечает Антон Толмачев. 

Депутаты Госдумы намерены повторно внести законопроект, защищающий валютных ипотечников.

Согласно законопроекту, банк не сможет взыскать с заемщика залог (недвижимость), если сумма его долга в рублях из-за девальвации национальной валюты увеличилась более чем на 25%.

В этом случае должник сможет потребовать пересчитать кредит в рубли по официальному курсу на дату заключения договора, сообщают “Известия”.

Минфин РФ в своем письме № 03-04-07/43152 от 27 июля 2015 разъяснил правомерность предоставления имущественного вычета в случае принятия по наследству жилья, находящегося под обременением-ипотекой.

В письме отмечается, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, в том числе, в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации приобретение налогоплательщиком имущества в порядке наследования обусловлено принятием на себя обязанностей по ипотечному кредиту.

Следовательно, наследник вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов по оплате задолженности по ипотечному кредиту.

Сергей Лукин прокомментировал действия Правительства РФ, направленные на либерализацию государственной программы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке жилья.

Как сообщает пресс-служба Совета Федерации, по словам Лукина, государство увеличит суммы максимального кредита и расширит список ее участников. «Увеличение лимита выдачи кредитов с 3 миллионов до 4 миллионов рублей в регионах и с 8 миллионов до 10 миллионов рублей в Москве положительно отразится на рынке дорогостоящего жилья. Включение в программу жилищно-строительных кооперативов позволит нарастить объемы выдаваемых кредитов до 10 процентов».

Сенатор напомнил, что госпрограмма, действующая с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года, была принята с целью оживления строительного рынка. В соответствии с ней, на субсидирование ипотечной ставки в 12 % из федерального бюджета было выделено 20 миллиардов рублей.

По мнению законодателя, необходимо также рассмотреть возможность снижения порога для вхождения в программу банков. Сейчас он составляет 300 миллионов рублей ежемесячно выданных кредитов.

Депутат Госдумы Сергей Миронов заявил о необходимости массового создания в России строительно-сберегательных касс. Практика стройсберкасс предполагает договор накопления сбережений с фиксированными взносами со стороны заемщика. Когда накопленная сумма достигает 30-50-ти процентов от стоимости жилья, вкладчик получает кредит на оставшуюся сумму. Процент по кредиту не превышает 3%.

По словам главного эксперта "Правовой сервис 48Prav.ru" Александра Трифонова, данная инициатива копирует практику, существующую в Германии: “В Германии с населением 80 миллионов человек, ежегодно заключается от 3 до 4 миллионов договоров. Также немецкое правительство активно поощряет такой вид приобретения недвижимости, а из федерального бюджета выплачивается надбавка в размере 8,8% от суммы годовых взносов”.

Как пояснил Клерк.Ру генеральный директор юридической компании "ЮрПартнерЪ" Антон Толмачев, в России история этой практики не столь успешна. Так, соответствующий законопроект дважды вносился в Госдуму (в 2002 и 2004 гг.), но оба раза был снят с рассмотрения. Однако сегодня судьба инициативы может сложиться совершенно иначе, потому как действительно институт ипотеки в РФ проявил себя весьма неоднозначно.

“Конечно, гражданам будет гораздо привлекательнее взять кредит на половину суммы жилья под 3%, или даже 6 %, это все равно будет куда выгоднее, чем платить двойную стоимость, как в случае с ипотекой. Но сразу возникают некоторые опасения, например, касательно безопасности всех этих сбережений, будет ли введено обязательное государственное страхование таких касс, будет ли создан аналог Агентства по страхованию вкладов, которое сегодня возмещает убытки вкладчикам, банки которых обанкротились либо лишены лицензии”, - отмечает Толмачев.

Арбитражный суд Московского округа в Постановлении № А40-181104/14 от 01.07.2015 признал, что истребование имущества из незаконного владения является основанием для погашения записи об ипотеке.

Суд отметил, что когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

При этом судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

Госдума приняла проект федерального закона № 689941-6 об упрощении порядка погашения регистрационной записи об ипотеке.

Как сообщает пресс-служба Госдумы, законопроектом предлагается установить специальный порядок погашения регистрационной записи о залоге квартиры, приобретенной по военной ипотеке, - в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган Росреестра заявления уполномоченного органа о снятии залога.

Документ направлен на сокращение временных и финансовых затрат как бюджетных средств, так и средств самого военнослужащего.

Депутаты Мосгордумы заявили о необходимости реализации программы помощи валютным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации.

Как сообщает пресс-центр Мосгордумы, депутаты указали на необходимость принятия нормативных актов, определяющих категории граждан, которым может быть оказана помощь в погашении кредитов, разработки механизма компенсации расходов кредитных организаций на формирование дополнительных резервов в связи с возможными потерями при образовании просроченной задолженности.

По их мнению, было бы целесообразно обязывать кредитные организации предлагать заемщику наиболее подходящий вариант реструктуризации задолженности.

Депутат фракции ЛДПР Сергей Катасонов внесет на рассмотрение парламента законопроект, направленный на защиту заемщиков по договорам ипотечного кредитования.

Как сообщает пресс-служба ЛДПР, Сергей Катасонов предлагает соотнести удовлетворение денежных требований кредитора по ипотечному обязательству со стоимостью заложенного имущества полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке. По мнению депутата, оно не должно превышать этой стоимости.

Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении № Ф09-6139/14 от 13.10.2014 подтвердил, что поскольку по договорам уступки права требования переходило право требования по кредитному договору, обеспеченному залогом недвижимого имущества, перешедшее право залога подлежало регистрации.

Суд отметил, что уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной форме или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Кредитный договор должен быть заключен в простой письменной форме. С момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки. Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке, удовлетворению не подлежат.

Обеспечивающее обязательство (ипотека) следует судьбе обеспечиваемого обязательства, при этом обеспечивающее обязательство передается в силу прямого указания закона. С необходимостью государственной регистрации перехода права залогодержателя закон связывает возникновение у нового кредитора возможности по реализации данного права.

В случае, когда обязательство залогодателя прекращается в силу закона, разница между суммой требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, и стоимостью жилого помещения не является объектом обложения НДФЛ.

Об этом сообщают специалисты УФНС по Тамбовской области на ведомственном сайте.

В ведомстве напоминают, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

При этом если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 статьи 3 или на статье 4 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кроме того, пунктом 5 статьи 61 данного закона предусмотрено, что если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается.