долевое строительство

Вступившие в силу изменения в законодательство о долевом строительстве предусматривают переход от модели привлечения средств граждан — участников долевого строительства непосредственно на счета застройщиков к модели, когда средства дольщиков депонируются на специальных счетах эскроу в уполномоченном банке.

Эти средства будут поступать в распоряжение застройщика только после завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства.

С 1 июля привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу.

Исключение составляют проекты строительства, которые соответствуют установленным правительством критериям, определяющим степень готовности объектов строительства и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. По этим проектам договоры участия в долевом строительстве продолжат заключаться без использования счетов эскроу.

Переход к новой модели финансирования жилищного строительства позволит обеспечить защиту прав физлиц — участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели, сообщает ЦБ.

Требования к уполномоченным банкам, имеющим право открывать счета застройщикам и счета эскроу, установлены постановлением правительства. Актуальный перечень этих банков ежемесячно публикуется на сайте ЦБ.

По состоянию на 17 июня 2019 года в 7 банках открыто более 3800 счетов эскроу с остатками на них в сумме 11 млрд рублей. Кроме того, кредитные организации сообщили о поступлении почти 1800 заявок застройщиков о кредитовании с использованием счетов эскроу. На 1 мая 2019 года заключено 100 кредитных договоров более чем на 74 млрд рублей.

Российским властям нужно сделать всё, чтобы в стране исчезло понятие «обманутый дольщик».

Об этом президент Владимир Путин заявил на совещании с членами правительства в Кремле, сообщается на сайте Кремля.

Президент заявил, что и это словосочетание, и это явление — «позорные».

По его мнению, все риски должны делить между собой банки, государство и застройщики. Полный переход на проектное финансирование произойдет уже через два года, пообещал глава Минстроя Владимир Якушев.

С 1 июля 2019 года застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Деньги россиян будут зачисляться на специальный банковский счет, при этом девелоперы не смогут получить их до передачи квартир покупателям, а строить будут, используя кредитные средства.

Владимир Путин подчеркнул, что такой переход не должен быть обременительным для отрасли.

Ко второму чтению законопроекта о краудфандинге планируется прописать там запрет на привлечение таким способом инвестиций в недвижимость.

Напомним, законопроект о привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ была принята Госдумой в первом чтении в мае 2018 года. Во втором чтении законопроект планируется принять до конца июня.

На инвестиционных платформах предполагается запретить вложения средств в цифровые права на недвижимость или на участки недр с полезными ископаемыми, так как поправки не допускают вложений через краудфандинг в имущество, сделки с которым требуют государственной регистрации, пишет РБК. В предыдущих версиях таких ограничений не было.

Как поясняют эксперты, такой запрет потребовалось ввести из-за того, что механизм краудфандинга потенциально мог использоваться в долевом строительстве как один из способов обхода закона о дольщиках.

Вступление в силу поправок к закону №214-ФЗ, согласно которым застройщики больше не смогут напрямую привлекать средства граждан на строительство жилых домов, может повлечь очередной скачок цен на недвижимость. Об этом в пятницу, 5 апреля, сообщил руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев, отметив, что интерес к новостройкам у граждан не ослабевает.

«Активность покупателей, конечно, повлияла на цены. Весь 2018 год первичная недвижимость дорожала, продолжается рост и в январе–марте. Рост издержек из-за увеличения НДС уже сейчас отражается на ценах, а вступление в силу очередных поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ может вызвать очередной скачок цен», — отметил он.

Как сообщается в пресс-релизе, поступившем «Известиям», по итогам I квартала 2019 года средняя цена квадратного метра в новостройках в России дорожала каждый месяц и составила 68,4 тыс. рублей, увеличившись на 10,6% в сравнении с I кварталом прошлого года. Так, в Москве и Санкт-Петербурге квадратный метр подорожал на 11%. В то же время в тройку лидеров по динамике роста цен вошли Кемеровская область (17%), Краснодарский край (16%) и Татарстан (16%).

Наибольшей популярностью в стране пользуются однокомнатные квартиры. В Петербурге их востребованность выросла на 8% по сравнению с показателями 2018 года. При этом в Москве, к примеру, в структуре предложения преобладают двухкомнатные квартиры.

Банкротство девелоперской Urban Group повлекло за собой начало работы над изменением законодательства в части защиты интересов не только дольщиков квартир, но и тех, кто инвестировал в нежилую недвижимость.

Об этом РБК  рассказал источник, знакомый с инициативой Минстроя. Ее суть — уравнять в правах дольщиков — покупателей квартир и тех, кто приобретает в этих же домах нежилые помещения.

Сейчас при банкротстве застройщика право на недвижимость имеют только покупатели жилых помещений, а инвесторы нежилых попадают в очередь вместе с прочими кредиторами. В качестве компенсации они получают не купленные ранее метры, а деньги, но чаще всего по остаточному принципу — после формирования конкурсной массы, ее реализации и распределения средств по очередям кредиторов.

«На сегодняшний день получено множество обращений дольщиков по поводу купленных у застройщиков-банкротов нежилых помещений. В настоящее время Минстрой совместно с «Дом.РФ» формирует позицию о внесении изменений в законодательство в целях правового урегулирования данного вопроса», — подтвердил РБК замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

По его словам, согласно «действующему законодательству особым статусом обладают жилые помещения, по которым формируется реестр требований о передаче жилых помещений». «Требования по нежилым помещениям учитываются в реестре требований кредиторов в четвертой очереди как денежные требования, что влечет невозможность получения нежилого помещения участником строительства», — напоминает Никита Стасишин. В министерстве не уточнили сроки принятия решения об изменении законодательства. В «Дом.РФ» подтвердили подготовку законопроекта.

Правительство утвердило состав документов, которые застройщик, привлекающий долевое финансирование, должен предоставить в банк для открытия счёта и проведения операция по нему.

Постановление от 01.08.2018 № 897 опубликовано на официальном портале правовой информации.

Перечень необходимых документов разработан Минстроем, сообщает пресс-служба министерства.

В соответствии с законом о долевом строительстве при направлении распоряжения в уполномоченный банк на застройщика возложена обязанность по предоставлению документов или их копий, являющихся основанием для составления распоряжения. Чтобы исключить произвольное толкование банками указанной нормы, новыми поправками устанавливается конкретный состав документов, необходимых для проведения различных операций по расчетному счету застройщика.

Ранее Правительством России были утверждены требования к уполномоченным банкам, имеющим право осуществлять банковское сопровождение строительства.

 

Опубликовано Постановление Правительства от 18.06.18 №697, которым определены требования к уполномоченным банкам и банкам, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве.

Установлено, что уполномоченные банки должны иметь универсальную лицензию, участвовать в системе обязательного страхования вкладов.

Кроме того банк должен соответствовать одну из требований:

Кредитный рейтинг уполномоченного банка не должен быть ниже уровня A-(RU) кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня ruА- кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА».

В отношении такого банка Советом директоров Банка России должен быть утверждён план участия Банка России в реализации мер по предупреждению банкротства и должно быть принято решение о гарантировании Банком России непрерывности деятельности такого банка.

Минстрой опубликовал накануне поправки в главу 25 НК, которые касаются налогообложения прибыли банков.

Предлагаемые изменения направлены на оптимизацию операционных издержек банков по налоговому администрированию доходов, получаемых по целевым кредитам, выданным застройщикам в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, а также на оптимизацию налоговой нагрузки банков по указанным доходам, поскольку изменения позволят нести расходы по уплате налога на прибыль только после фактического получения дохода.

Предлагается предоставить банкам право использовать кассовый метод при определении доходов в виде процентов по целевым кредитам, предоставляемым застройщикам в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (т.е. признавать доход по таким операциям в момент фактического поступления денежных средств).

Проектом федерального закона предлагается дополнить статью 290 НК новым пунктом следующего содержания:

Банк имеет право на определение даты получения дохода по кассовому методу в отношении доходов в виде процентов по целевым кредитам, предоставляемым застройщикам в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, предлагается внести корреспондирующие правки в статьи 271 и 273 НК.

Госдума в среду рассмотрела пакет законопроектов, касающихся долевого строительства.

Первый проект предусматривает разработку Правительством требований к застройщикам, привлекающим дольщиков, пишет «Парламентская газета». В нем же прописано прописано создание в регионах специальных контролирующих и надзирающих органов, если таковых ещё нет. Власти регионов должны будут вносить данные о выданных разрешениях на строительство в единую информационную систему.

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства обяжут информировать контролирующие органы и органы регистрации прав на недвижимое имущество о несоответствии застройщика требованиям законодательства. Если такая информация появится, то власти не будут регистрировать договоры долевого строительства.

Второй законорпроект ужесточает ответственность за нарушения порядка размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства. Штраф в размере 30 тысяч рублей заплатят должностные лица, а 200 тысяч рублей — юрлица. Если должностные лица повторно нарушат закон, то штраф для них составит уже 100 тысяч рублей, а для юрлиц — 300 тысяч рублей. За незаконное использование в наименовании компании словосочетания «специализированный застройщик» придется заплатить штраф в размере от 500 тысяч рублей до 700 тысяч рублей.

За неправомерную выдачу заключения о соответствии застройщика и проектной декларации законодательным требованиям чиновники должны будут заплатить штраф от 50 до 100 тысяч рублей.

Законопроект с поправками в Налоговый кодекс, предусматривающих освобождение от налогов в отношении средств компенсационного «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», вносится Правительством на рассмотрение в Госдуму.

Фонд создаётся в целях повышения гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками.

В связи с тем, что компенсационный фонд будет формироваться за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве, возникает необходимость учёта расходов застройщиков, понесённых ими на уплату таких взносов, при их налогообложении.

В статье 264 Налогового кодекса, такие расходы уже указаны, новым законопроектом предлагается распространить их и на застройщиков, применяющих упрощённую систему налогообложения. Пункт 1 статьи 34616 Налогового кодекса предлагается дополнить нормой, согласно которой при определении объекта налогообложения полученные доходы уменьшаются на сумму расходов в виде отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд.

Также предлагается освободить от налогообложения по налогу на прибыль доходы Фонда, полученные за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков, дополнив пункт 1 статьи 251 Налогового кодекса соответствующей нормой.

Денежные средств участников долевого строительства, использованные застройщиком, не включаются в состав расходов, если это происходит в рамках целевого финансирования при соблюдении ряда условий.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 НК к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков или инвесторов.

Расходы, произведенные в рамках целевого финансирования, в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются.

Статьей 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлен перечень целей, на которые застройщик может использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору. Этот перечень является закрытым.

Таким образом, в случае соответствия произведенных затрат установленному перечню такие расходы признаются для целей налогообложения произведенными в рамках целевого финансирования и не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Такие пояснения дает Минфин в письме № 03-03-06/1/45223 от 17.07.2017.

Минстрой России подготовил поправки к проекту федерального закона, направленного на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. Документ опубликован сегодня на сайте Правительства.

Поправками, в частности, предусматривается создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» путём преобразования фонда, на который возложены функции по управлению компенсационным фондом. Предусматривается также обеспечение дополнительной прозрачности деятельности Фонда, в том числе контроль и аудит со стороны Счётной палаты, парламентский контроль.

Предлагается установить фиксированный уровень взносов застройщиков на переходный период до 1 июля 2018 года в размере 1,2%. После этого взносы будут определяться в соответствии с методикой, утверждаемой Правительством России, в том числе на основе актуарного оценивания обязательств Фонда, и с учётом финансовой устойчивости застройщиков.

Определяются также порядок уплаты взносов застройщиками, прозрачный порядок использования средств компенсационного фонда, порядок определения выплат возмещения гражданам, условия и порядок финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства.

Поправками предусматриваются упрощение процедуры банкротства застройщиков, сокращение её сроков в целях ускорения решения проблем для граждан.

На сайте Банка России размещена информация о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве начиная с 11.07.2017.

Ознакомиться с перечнем можно в разделе «Информация по кредитным организациям».

Всего в список вошел 21 банк.