долевое строительство

Прокуратура Республики Тыва провела проверку соблюдения законодательства обществом с ограниченной ответственностью «Инжиниринговая компания «Новолит».

Как сообщает пресс-служба  республиканской прокуратуры, должностные лица данного общества заключили с гражданами договоры на участие в долевом строительстве и предоставлении им квартир в строящемся доме по улице Дружбы в г. Кызыле. Однако строители, введя дольщиков в заблуждение, с 1 января 2012 г. по 30 октября 2013 г. похитили 56 млн. 868 тыс. рублей.

Материалы проверки были направлены в следственные органы для принятия процессуального решения. По данному факту следователями Следственной части Следственного управления Министерства внутренних дел по Республике Тыва возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Прокуратура признала законным и обоснованным возбуждение данного уголовного дела. Ход расследования находится на контроле прокурора Республики Тыва.

По данным Росреестра, в 2013 году россияне стали чаще регистрировать договоры участия в долевом строительстве и права на жилье, приобретенное через ипотеку.

«Среди основных тенденций 2013 года учетно-регистрационной сферы и всего рынка недвижимости можно выделить увеличение количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве и зарегистрированных прав на жилые помещения, приобретенные гражданами с помощью ипотеки», - говорится в пресс-релизе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Так, за 2013 год по всей России было зарегистрировано 611 529 договоров участия в долевом строительстве, что на 25% превышает показатель 2012 года. Показатель регистрации прав на жилые помещения, приобретенные с помощью ипотеки, вырос по сравнению с 2012 годом на 7% – с 1 196 215 до 1 282 949 прав.

Общее число зарегистрированных в 2013 году прав и сделок на жилые помещения сократилось по сравнению с 2012 годом на 10%. В Росреестре снижение количества сделок с жильем связывают с незначительным снижением активности на рынке жилой недвижимости.

В строительной отрасли появился аналог государственного Агентства по страхованию вкладов, защищающего интересы вкладчиков банков. Об этом 22 января в ходе пресс-конференции, посвященной началу работы некоммерческой организации "Общество взаимного страхования застройщиков", заявил депутат Госдумы Александр Хинштейн. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

Как известно, с 1 января 2014 года вступили в силу изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Согласно им, застройщики обязаны включать в договор участия в долевом строительстве условие, по которому исполнение их обязательств перед дольщиками гарантируется дополнительными инструментами. Вариантов обеспечения три: залог, поручительство банка или страхование гражданской ответственности. В свою очередь, страховать ответственность застройщик может либо в коммерческой страховой компании, либо в специально созданной для этих целей некоммерческой организации - Обществе взаимного страхования застройщиков. 

27 декабря Банк России утвердил некоммерческие страховые правила, по которым действует ОВС, так что с 1 января организация уже действует в полноценном режиме. Утверждение аналогичных правил для коммерческих страховщиков ожидается к концу февраля. 

"Разрабатывая закон, мы понимали, что именно деятельность Общества станет основным страховым механизмом, - заявил Александр Хинштейн. - Задачу ОВС мы видим в том, чтобы оно стало для строительной отрасли тем, чем для банковского сектора является Агентство по страхованию вкладов. Лишь с той разницей, что АСВ финансируется не из бюджета, а ОВС - из взносов самих участников.

Это должно стать надежным заслоном на пути новых попыток обмана дольщиков. Нормальные, серьезные застройщики сами заинтересованы в наведении порядка. Анализ показывает, что в более чем 90% инцидентов виновниками обмана являются небольшие компании, называемые в просторечии "живопырками".

По словам председателя правления НО "ОВС застройщиков" Александра Ручьева, на сегодняшний день к Обществу присоединились уже 50 крупнейших российских застройщиков. Еще 20 подали заявку на вступление и сейчас проходят предварительную проверку. 

Все члены ОВС, согласно закону, несут субсидиарную ответственность за инциденты, страховые посредники отсутствуют. Страховые случаи определены однозначно: либо признанное судом нарушение договора долевого строительства, либо банкротство застройщика. Выплаты дольщикам должны производиться в течение 30 дней с момента подачи пакета документов. Базовый тариф для застройщиков утвержден на уровне 1,2% при поквартирном страховании и 1,6% - если страхуется весь объект целиком. Тем не менее, по словам Ручьева, тарифы могут колебаться очень сильно - от 0,12% 12% в зависимости от надежности застройщика.

На февраль в ОВС запланировано подписание около 600 страховых договоров. "На рынке есть немало застройщиков, которые идут по пути получения банковской гарантии, - отметил Александр Ручьев. - Что касается коммерческих страхователей, то они пока не выражают готовности к такой работе. Строительный сектор для них непрозрачен и несет риски. Получение банковской гарантии - однозначно более сложный и дорогой путь. Посмотрим, какие будут тарифы после утверждения правил у коммерческих страховщиков, но мы предполагаем, что они будут выше, чем в ОВС".

Напомним, что по закону банк-поручитель застройщика должен располагать уставным капиталом в размере не меньше 200 млн. руб. и собственным капиталом - не  менее 1 млрд. руб. В свою очередь, страховая компания должна иметь не менее 400 млн. руб. собственных средств, и не менее 120 млн.руб. уставного капитала.

Прокуроры в Сибирском федеральном округе защищают права граждан - участников долевого строительства.

Как сообщает пресс-служба Генпрокуратуры, в Сибирском федеральном округе в 2013 г. прокурорами в связи с нарушениями законодательства о долевом строительстве жилья более 200 лиц привлечены к дисциплинарной и административной ответственности, судами удовлетворено свыше 30 исков прокуроров в названной сфере.

Так, по постановлениям прокурора Центрального района г. Кемерово к наказанию в виде различных штрафов за совершение административных правонарушений привлечены два юридических лица-застройщика в связи с заключением договоров с «дольщиками» на условиях, противоречащих законодательству.

В 2013 г. в Сибирском федеральном округе, в том числе по материалам прокурорских проверок, возбуждено 30 уголовных дел о преступлениях, совершенных в сфере долевого строительства многоквартирных домов.

Минфин РФ в своем письме № 03-04-05/42713 от 15.10.2013 приводит разъяснения по вопросу обложения НДФЛ дохода в виде возврата денежных средств при расторжении договора долевого участия в строительстве.

Ведомство отмечает, что в случае расторжения договора долевого участия в строительстве, суммы возврата налогоплательщику денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, не образуют экономической выгоды налогоплательщика и, соответственно, не являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

Вместе с тем, суммы процентов за пользование денежными средствами, выплачиваемые налогоплательщику организацией-застройщиком, в статье 217 НК РФ не предусмотрены.

Следовательно, такие выплаты подлежат обложению НДФЛ в установленном порядке.

Органы прокуратуры Дальневосточного федерального округа защищают права граждан – участников долевого строительства.

Как сообщает пресс-служба Генпрокуратуры, нарушения выявлены в Республике Саха (Якутия), Камчатском и Приморском краях, Амурской и Сахалинской областях. Например, в Камчатском крае после вмешательства прокурора г. Петропавловска-Камчатского застройщик ООО «Ремонтно-строительная организация-5» заключил с гражданами дополнительные соглашения о продлении срока сдачи жилых домов в эксплуатацию.

Всего за 9 месяцев 2013 г. прокурорами округа с целью устранения выявленных нарушений внесено 64 представления, вынесено 28 постановлений о возбуждении дел об административных правонарушениях. По результатам их рассмотрения 36 лиц привлечено к административной и 23 к дисциплинарной ответственности.

Деятельность органов прокуратуры Дальневосточного федерального округа, направленная на предупреждение, выявление и пресечение фактов нарушения законодательства Российской Федерации и прав граждан в сфере долевого строительства, продолжается.

Управление Генеральной прокуратуры Российской Федерации в Уральском федеральном округе продолжает контролировать вопросы, касающиеся соблюдения жилищных прав граждан.

Как сообщает пресс-служба Управления, одной из наиболее серьезных проблем в данной сфере является вопрос переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Несмотря на принимаемые уполномоченными органами меры, доля такого жилья в регионах Уральского федерального округа варьируется от 2% до 9%, а количество лиц, подлежащих переселению, составляет 76 тыс.

Серьезные нарушения прокуроры выявили в сфере реализации мероприятий по обеспечению жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. В целях защиты жилищных прав лиц данной категории прокуроры в федеральном округе предъявили в суды более 900 исковых заявлений о предоставлении жилых помещений, большая часть которых рассмотрена и удовлетворена.

Особое внимание прокуроры уделяют вопросам соблюдения прав граждан – участников долевого строительства жилья. В результате мер, принятых уполномоченными органами при участии прокуратуры, в федеральном округе сократилось количество «проблемных» объектов со 103 (в начале 2012 г.) до 43, строительство которых было приостановлено либо нарушен срок их ввода в эксплуатацию, восстановлены права 2,8 тыс. граждан.

В 2013 г. прокуроры в Уральском федеральном округе выявили свыше 1,5 тыс. нарушений жилищного законодательства, принесли 49 протестов на незаконные правовые акты, по требованию прокуроров более 170 лиц привлечены к различным видам ответственности, по материалам прокурорских проверок возбуждено 18 уголовных дел.

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-9933/13 от 26.09.2013 пояснил, что наличие договора участия в долевом строительстве является обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан.

ФАС отметил, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Следовательно, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только общих требований, указанных в Законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и других требований (наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А53-30392/2012 от 27.08.2013 отклонил довод о том, что договор уступки денежного требования по договору о долевом участии в строительстве, подлежащему государственной регистрации, не требует государственной регистрации

ФАС отметил, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Из системного толкования правовых норм не следует, что договор уступки денежного требования по договору о долевом участии в строительстве, подлежащему государственной регистрации, не требует государственной регистрации.

Минфин РФ в своем письме № 03-11-06/2/30742 от 31.07.2013 уточняет особенности определения доходов налогоплательщиком, выполняющим функции заказчика-застройщика, применяющим упрощенную систему налогообложения.

Ведомство напоминает, что при налогообложении не учитываются средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства.

Генеральная прокуратура Российской Федерации подвела итоги работы по надзору за соблюдением законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости за I полугодие 2013 г.

Как сообщает пресс-служба Генпрокуратуры, меры, принимаемые органами государственной власти, местного самоуправления и правоохранительными органами, позволили в большинстве регионов стабилизировать обстановку и существенно сократить количество «проблемных» объектов посредством ввода их в эксплуатацию.

Во многих субъектах выработан дополнительный правовой механизм защиты и восстановления прав граждан, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков, в том числе посредством компенсирования имущественных потерь инвесторов из бюджета. Прокурорами повсеместно установлен контроль за целевым расходованием этих финансовых средств.

Всего в I полугодии 2013 г. в обозначенной сфере прокурорами выявлено около 1 800 нарушений законодательства, для устранения которых внесено свыше 540 представлений. К различным видам ответственности привлечено около 730 виновных должностных лиц, в суды направлено более 40 исков (заявлений).

При осуществлении надзорных полномочий особое внимание уделялось пресечению случаев привлечения денежных средств граждан в жилищное строительство по схемам, не предусмотренным федеральным законодательством.

Управление Генеральной прокуратуры Российской Федерации в Приволжском федеральном округе подвело итоги работы в сфере защиты прав граждан - участников долевого строительства.

Как сообщает пресс-служба Управления, в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства органы прокуратуры субъектов РФ, входящих в Приволжский федеральный округ, в первом полугодии 2013 г. внесли 146 представлений. По результатам принятых мер реагирования свыше 190 лиц привлечены к дисциплинарной и административной ответственности.

В республиках Башкортостан и Татарстан выявлены и пресечены факты привлечения денежных средств граждан до регистрации договоров участия в долевом строительстве, подмены последних иными видами гражданско-правовых договоров. В республиках Башкортостан и Татарстан, Кировской, Саратовской, Пензенской и Нижегородской областях лишь после внесения актов прокурорского реагирования отдельные застройщики получили исходно-разрешительную документацию на строительство, а в проектные декларации внесли необходимые данные.

Продолжают выявляться уголовно-наказуемые деяния, связанные со злоупотреблениями и мошенническими действиями в сфере долевого строительства. За 6 месяцев 2013 г. по инициативе органов прокуратуры в данной сфере возбуждено 43 уголовных дела. По результатам принятых органами прокуратуры восстановлены права свыше 1 тыс. пострадавших дольщиков.

Госдума намерена принять законопроект № 285518-6, направленный на защиту прав граждан, участвующих в долевом строительстве, чьи права были нарушены застройщиками.

В данных целях уполномоченный орган наделяется полномочиями по утверждению правил ведения контролирующим органом реестра граждан участвующих в долевом строительстве, чьи права были нарушены застройщиками, по осуществлению координации деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам проведения единой государственной политики в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Также в соответствии с законопроектом контролирующий орган обязан признавать в соответствии с установленными критериями граждан пострадавшими, чьи права были нарушены, а также вести реестр таких граждан.

Полномочия по нормативно-правовому регулированию в области долевого строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости перешли к Министерству регионального развития РФ. Ранее долевым строительством занимались три ведомства - Минфин, ФСФР и Госстрой.

В опубликованном постановлении правительства указывается, что реализация дополнительных полномочий осуществляется в пределах установленной предельной численности работников министерства, а также бюджетных ассигнований, предусмотренных в федеральном бюджете на руководство и управление в сфере установленных функций.

По данным на 1 марта 2013 года в России насчитывается 873 проблемных объекта в области долевого строительства и свыше 86 тысяч обманутых дольщиков. Проблема обманутых дольщиков уже решена в 21 регионе РФ, пишет «Российская газета». Планируется, что до конца текущего года в эксплуатацию будут введены 464 проблемных объекта, что позволит урегулировать проблемы около 66% от общего числа проблемных дольщиков.