залог имущества

В Госдуму внесен законопроект № 907072-7, дающий гражданину возможность самостоятельно продать имущество, которое находится в залоге у банка, по максимально выгодной цене.

Автор проекта — Ирина Яровая.

«Анализ правоприменительной практики показал, что сегодня гражданин, чье имущество находится в залоге у банка, может продать его только через публичные торги или аукцион. На практике это имущество продается по низкой цене и, более того, оказавшись, очевидно, и в без того трудной жизненной ситуации, гражданин вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов (до 3% стоимости имущества), а в ряде случаев еще и исполнительный сбор (7% от стоимости имущества), и работу оценщика», — прокомментировала Ирина Яровая.

Предлагаемый законопроект направлен на то, чтобы сформировать понятную правовую процедуру, когда гражданин, понимая, что он намеревается отказаться от исполнения обязательств по договору, обращается с заявлением в банк.

Банк дает разрешение в течение полугода гражданину самостоятельно реализовать имущество. При этом устанавливается минимальная стоимость, по которой данное имущество может быть продано, с тем чтобы компенсировать оставшуюся стоимость долга, который есть за гражданином. Это дает человеку возможность по рыночной цене реализовать жилье, активно находить покупателя.

Это ласт возможность гражданину получить реальные средства сверх той суммы, которую он должен банку, чтобы компенсировать свои ранее понесенные затраты.

С 1 апреля 2020 на официальном сайте ФНС будет публиковаться информация о принятых налоговыми органами решениях о залоге и аресте имущества, запрете на отчуждение имущества налогоплательщика с указанием этого самого имущества. Это следует из норм ст. 72 НК в редакции Федерального закона № 325-ФЗ от 29.09.2019.

Состав размещаемых сведений и порядок их размещения утверждаются ФНС. Накануне на федеральном портале был опубликован проект соответствующего правового акта.

Согласно документу, размещать будут следующие сведения:

· ИНН;

· наименование организации (ФИО ИП, физлица);

· дата решения о принятии обеспечительных мер;

· дата решения об отмене обеспечительных мер;

· дата решения о прекращении обеспечительных мер;

· сведения об имуществе и его индивидуальные признаки, в отношении которого приняты обеспечительные меры (описание, в том числе цифровое, буквенное обозначения или их комбинация);

· сведения о виде обеспечительных мер с указанием статьи НК, в соответствии с которой принят соответствующий вид обеспечительной меры.

Сведения размещаются в течение 3 рабочих дней со дня принятия соответствующего решения налогового органа, но не ранее вступления в силу решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, исполнение которого обеспечено запретом на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика без согласия налогового органа.

Федеральный закон № 325-ФЗ от 29.09.2019 с масштабными поправками в НК, в том числе, содержит нововведения в части обеспечительных мер, применяемых к налоговым должникам.

Статья 73 НК о залоге дополняется положением о том, что в случае неуплаты в течение 1 месяца налоговой задолженности, указанной в решении о взыскании, обеспеченной арестом имущества налогоплательщика, либо вступления в силу решения, принятого по результатам налоговой проверки, исполнение которого обеспечено запретом на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика без согласия налогового органа, указанное имущество признается находящимся в залоге у налогового органа на основании закона.

Информацию о принятых налоговыми органами решениях о залоге и аресте имущества, запрете на отчуждение имущества налогоплательщика, причем с указанием этого самого имущества, теперь в обязательном порядке будут публиковать на официальном сайте ФНС. Равно как и информацию об отмене таких решений. Это следует из норм ст. 72 НК.

Состав размещаемых сведений и порядок их размещения утверждаются ФНС. Накануне на федеральном портале было опубликован6о уведомление о разработке соответствующего правового акта о составе сведений, размещаемых в соответствии с пунктом 4 статьи 72 НК.

Текст проекта пока не опубликован. Он должен вступить в силу в апреле 2020 года.

Накануне в третьем чтении был принят законопроект № 720839-7 с множеством поправок в НК.

Среди прочих — наделение требования по обязательным платежам залоговым характером в случае наложения ареста (ст. 77 НК) или запрета на отчуждение (передачу в залог) имущества (п. 10 ст. 101 НК).

Статья 73 НК о залоге дополняется положением о том, что в случае неуплаты в течение 1 месяца налоговой задолженности, указанной в решении о взыскании, обеспеченной арестом имущества налогоплательщика, либо вступления в силу решения, принятого по результатам налоговой проверки, исполнение которого обеспечено запретом на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика без согласия налогового органа, указанное имущество признается находящимся в залоге у налогового органа на основании закона.

В юридических кругах выражают обеспокоенность по поводу этой поправки.

К чему приведет такое решение, на своей странице в Фейсбуке рассуждает юрист Виктор Бациев:

По статистке Федересурса за январь — июнь 2019 г. требования кредиторов 3 очереди удовлетворялись на 5,5 %. При этом требования залоговых кредиторов удовлетворяются на 33,83 %; незалоговых — на 2,97 %. Данная статистика показывает, что установление залогового приоритета для налоговых требований, в обеспечение которых были наложены аресты и запреты на отчуждение, будет означать, что незалоговые гражданско-правовые кредиторы удовлетворение получать не будут.

Снижение процента удовлетворения залоговых гражданско-правовых кредиторов, в роли которых преимущественно выступают банки, произойти не должно, поскольку «налоговый» залог рассматривается как последующий по отношению к ранее возникшим залогам.

Информацию о принятых налоговыми органами решениях о залоге и аресте имущества, запрете на отчуждение имущества налогоплательщика, причем с указанием этого самого имущества, теперь в обязательном порядке будут публиковать на официальном сайте ФНС. Равно как и информацию об отмене таких решений.

Соответствующие изменения в ст. 72 и 73 НК содержатся в законопроекте № 720839-7, который сегодня Госдума рассмотрит в третьем чтении.

Если в течение месяца после принятия таких решений плательщик не погасил задолженность по налогам, то имущество попадает в залог налоговому органу. В залог не возьмут лишь денежные средства, предназначенные для удовлетворения требований, которые предшествуют исполнению обязанности по уплате налогов.

В данном случае речь идет о том, что погашение долгов по заработной плате по-прежнему в приоритете, а имеющимися на счетах организаций-должников деньгами в первую очередь будут расплачиваться с людьми, а уже потом — с государством.

С 2020 г. все банки будут ежемесячно отчитываться перед ЦБ о залогах, их стоимости и обо всех операциях с ними, следует из опубликованного вчера на сайте регулятора проекта нормативного акта.

Это будет новая форма отчетности,пишут «Ведомости». В ней банки должны будут указывать договоры залогов, залогодателей и сами предметы залога с их стоимостью.

Сейчас сведения о предметах залога по ссудам, предоставленным компаниям, банки направляют в ЦБ в агрегированном виде. Кроме того, сейчас информацию о залогах банки предоставляют в ЦБ по запросу в ходе проверок.

Об ужесточении надзора за работой банков с залогами ЦБ заговорил еще весной прошлого года, объявив о начале залоговой реформы. Регулятор заявил, что намерен расширить свои полномочия и получить право вводить для банков запрет на изменение или прекращение договоров об обеспечении: нередки случаи, когда ликвидные залоги из банков выводятся, а невозвратные кредиты остаются. Кроме того, для борьбы с перекрестными залогами, когда одно и то же обеспечение оказывается сразу у нескольких банков, ЦБ планировал запустить единый электронный реестр залогов. По замыслу им смогут пользоваться все банки.

 

Минфин накануне опубликовал уведомление о разработке нормативного акта о внесении изменений в статьи 34.4 и 103.1 Основ законодательства РФ о нотариате.

В настоящее время отсутствует доступ к сведениям, содержащимся в реестре уведомлений о залоге движимого имущества, через ФГИС «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)».

По рекомендации Всемирного банка Минфин взялся за решение этой рпоблемы.

Планируется расширение возможностей доступа к реестру для граждан и юрлиц и учета залога движимого имущества.

Текст проекта пока не опубликован.

Планируется, что поправки вступят в силу в апреле 2019.

Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при президенте выступил с критикой законопроекта Минфина о реестре залогов движимого имущества. Минфин предлагает расширить сферу действия реестра и включить в него, помимо данных по договорам о залоге движимого имущества, еще и сведения о лизинге и покупках в рассрочку. Это должно помочь обезопасить большее число покупателей. Но эксперты пришли к противоположному мнению. Они считают, что пока за реестр не отвечает государство, все риски несет покупатель. И расширение списка приведет лишь к увеличению количества потенциальных жертв мошенников.

В проекте заключения экспертов сказано, что законопроект «нельзя поддержать по концептуальным соображениям». Претензий к законопроекту несколько. Одна из них — несвободный доступ к реестру залогов. За получение информации надо платить деньги. Вторая претензия — информации о том, что движимое имущество находится в залоге, в реестре может просто не оказаться. Поскольку этот реестр — негосударственный, а положения, по которому все сведения в обязательном порядке вносятся в него, не существует.

Как заявила «Известиям» член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства Лидия Михеева, главный вопрос, связанный с реестром залогов, — в чьем ведении он должен находиться.

— Сейчас его ведет Федеральная нотариальная палата, — сказала она. — И если вы хотите внести сведения о залоге в реестр, вы обращаетесь к нотариусу и платите деньги. Если вы хотите что-то узнать про залог, вы также обращаетесь к нотариусу и платите деньги.

С недвижимостью такой проблемы нет. Данные о находящейся в залоге недвижимости содержатся в государственном реестре, который ведет федеральный орган власти — Росреестр. А за реестр движимого имущества ни одна из госструктур не отвечает.

Многие покупатели узнают о том, что купили заложенный автомобиль, только когда к ним приходят судебные приставы.

— Большинство россиян даже не знают об этих рисках и о том, как можно проверить сведения о залоге, — говорит эксперт. — Их нет ни в ГИБДД, ни в других государственных структурах — только в Федеральной нотариальной палате. А после принятия законопроекта покупатель не сможет быть уверенным и в том, что автомобиль не находится в лизинге. Этот документ не устраняет риски, а умножает, поскольку расширяет сферу действия реестра.

По мнению экспертов, законопроект фактически закрепляет принцип, по которому риски при приобретении имущества, находящегося под обременением (залог, лизинг и т.д.), полностью возлагаются на покупателя.

Вице-президент Федеральной палаты адвокатов Владислав Гриб считает, что любой реестр залогов должен быть открыт для населения, а за доступ к нему люди платить не должны.

В случае, когда обязательство залогодателя прекращается в силу закона, разница между суммой требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, и стоимостью жилого помещения не является объектом обложения НДФЛ.

Об этом сообщают специалисты УФНС по Тамбовской области на ведомственном сайте.

В ведомстве напоминают, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

При этом если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 статьи 3 или на статье 4 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кроме того, пунктом 5 статьи 61 данного закона предусмотрено, что если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А63-4371/2013 от 17.03.2014 отклонил довод о том, что сотрудники банка при решении вопроса о выдаче целевого кредита на приобретение транспортного средства и принятии данного ТС в залог обязаны были установить факт его предшествующей передачи в залог продавцом и сообщить об этом заявителю.

ФАС указал, что утверждение банком соответствующего регламента является действием, направленным на обеспечение собственной имущественной безопасности при осуществлении кредитной деятельности. Ни буквальное содержание, ни общий смысл регламента не подтверждают довод о том, что банк этим документом принял на себя обязанность соблюдать интересы истца как заемщика или залогодателя в его взаимоотношениях с продавцами имущества, которое истец намеревается передать в залог.

Обязанность сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества возложена на залогодателя, а не на предшествующего залогодержателя.

Таким образом, в отсутствие виновного поведения банка и, соответственно, причинной связи между его действиями и возникшими у истца убытками у суда не имелось правовых оснований для удовлетворения иска о взыскании убытков.

Законом не предусмотрена обязанность залогодержателя сообщать лицу, приобретающему заложенное имущество, о наличии залога. Такая обязанность возложена на залогодателя, отчуждающего имущество, имеющее обременения.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А33-20451/2012 от 30.01.2014 указал, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

ФАС пояснил, что в нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Эти условия являются существенными для договоров данного вида.

Существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество.

Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Президент РФ внес поправки в ГК РФ, уточняющие нормы, касающиеся предмета залога, а также нормы, устанавливающие основания возникновения залога.

Как сообщает пресс-служба Кремля, в Гражданский кодекс РФ вводятся нормы, предусматривающие государственную регистрацию и учет залога. В частности, устанавливается, что залог движимого имущества учитывается в реестре уведомлений о залоге движимого имущества в порядке, установленном законодательством РФ

Кроме того, Федеральным законом определяются соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов), очередность удовлетворения требований залогодержателей, последствия утраты или повреждения заложенного имущества, правила обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации в судебном и во внесудебном порядке, условия замены и восстановления предмета залога.

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-13086/13 от 28.11.2013 отклонил довод о том, что передача предмета залога залогодержателю фактически является реализацией имущества, в связи с чем возникает объект налогообложения НДС.

ФАС указал, что налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога налоговые вычеты, то есть на суммы налога предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории РФ, в отношении, в том числе, товаров, а также имущественных прав, приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения.

Не подлежат налогообложению: операции по предоставлению займов в денежной форме; операции по уступке (переуступке, приобретению) прав кредитора по обязательствам, вытекающим из договоров по предоставлению займов и кредитных договоров, а также по исполнению заемщиком обязательств перед каждым новым кредитором по первоначальному договору, лежащему в основе договора уступки.

Принимая во внимание вышеизложенные фактические обстоятельства, учитывая, что целью передачи соответствующих объектов недвижимости налогоплательщику обществом являлось погашение долговых обязательств последнего по кредитному договору, налоговый орган пришел к правильному выводу о том, что рассматриваемые операции не образуют объекта обложения НДС, соответственно, налогоплательщик не вправе претендовать на спорные суммы налоговых вычетов.