земельный участок

Налоговые ставки по земельному налогу не могут превышать 0,3 % в отношении отдельных категорий земельных участков, в частности, не используемых в предпринимательской деятельности, приобретенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества.

При этом в отношении прочих земельных участков предельная налоговая ставка установлена в размере 1,5 %.

Минфин в письме № 03-05-06-02/26491 от 03.04.2020 пояснил, что пониженные ставки по земельному налогу применяются физлицами, непосредственно использующими землю в целях удовлетворения личных потребностей при ведении личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, а не в целях извлечения прибыли.

Если же такие участки используется в коммерческой деятельности (включая перепродажу), то подлежат применению налоговые ставки, устанавливаемые местными властями в пределах до 1,5 % кадастровой стоимости.

Какую налоговую ставку по земельному налогу надо применять в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства?

Ответ на этот вопрос дала ФНС в письме № БС-4-21/3081@ от 21.02.2020, сославшись, в том числе на письмо Минфина от 16.07.2014 № 03-05-04-02/34879.

Письмо содержит следующие разъяснения.

Налоговые ставки не могут превышать, в частности, 0,3 % в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства.

Для применения ставки 0,3 %, необходимо соблюдение одновременно двух условий:

  • отнесение земельного участка к определенной категории земель или виду разрешенного использования (к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах);
  • использование этого земельного участка для сельскохозяйственного производства.
В случае если земельный участок признан уполномоченным органом не используемым для сельхозпроизводства, налогообложение в отношении всего этого участка производится по налоговой ставке, установленной местной властью, в размере, не превышающем 1,5 %, начиная с налогового периода, в котором вынесено решение о выявленном нарушении, до начала налогового периода, в котором нарушение устранено.

В документе также затронут вопрос налогообложения сельхозучастков, переданных в аренду организации, использующей эту землю для сельхозпроизводства.

Отмечается, что при надлежащем землепользовании арендатора, организация-налогоплательщик (арендодатель) имеет право на применение пониженной налоговой ставки в отношении земельного участка — предмета аренды.

Доходы от продажи объектов недвижимого имущества освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более (в общем случае 5 лет, в ряде случаев — 3 года).

По общему принципу минимальный предельный срок владения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности.

В соответствии со статьей 44 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

При этом разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества.

Внесение в реестр прав на недвижимость дополнительных сведений об объектах недвижимости не влечет за собой переход, прекращение, ограничение прав и обременение объектов недвижимости.

Такие разъяснения дает Минфин в письме от 15.01.2020 № 03-04-05/1278.

Добавим, что опасения автора запроса в Минфин вполне понятны. Дело в том, что с продаже земли в части срока владения ею не все так просто, как с другой недвижимостью.

К сожалению, по мнению налоговиков, разделение участка на части обнуляет рок владения землей. В итоге с продажи земли затребуют налог, даже если вы владели ею десятки лет.

В данном случае у гражданина были лишь изменение разрешенного использования участка, но он решил перестраховаться, уточнив мнение Минфина на этот счет.

Относится ли асфальтированная площадка на территории организации к категории основных средств и что это — движимое или недвижимое имущество?

Ответ на этот вопрос дал Минфин в письме № 03-05-05-01/87416 от 13.11.2019.

Согласно статьям 130 и 131 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся подлежащие госрегистрации земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Кроме того, статьей 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что под объектом капстроительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Вопрос о том, является ли объект недвижимостью, должен решаться с учетом положений ГрК РФ на стадии разработки проектной документации и получения разрешительных документов.

При решении вопроса признания асфальтированной площадки для целей налогообложения объектом недвижимого имущества необходимо учитывать также различную правоприменительную практику по данному вопросу.

Если асфальтированная площадка не является самостоятельной недвижимой вещью (сооружением — объектом капстроительства), а является только замощением земельного участка (улучшениями земельного участка), покрытый асфальтом земельный участок не признается объектом обложения налогом на имущество.

1665 НДФЛ

Гражданин купил земельный участок за 3 млн. рублей, владел им много лет и продал его за 8 280 000 рублей. Налог с суммы продажи он не платил, потому что срок владения более 5 лет.

Но не тут-то было. Налоговики потребовали задекларировать доход и уплатить более 1 млн. руб. НДФЛ и около 78 тыс. рублей пеней. Все дело в том, что незадолго до продажи владелец разделил участок на части.

Порядок исчисления срока владения вновь образованными земельными участками при исчислении налоговой базы по НДФЛ стал предметом разбирательства в Центральном аппарате ФНС, куда обратился собственник.

Позиция налоговиков такова:

Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты НДФЛ следует исчислять с даты регистрации вновь образованных земельных участков в ЕГРН.

Мнение налогоплательщика:

Возникновение новых объектов недвижимости в результате раздела одного земельного участка на несколько, и, как следствие, присвоение им новых кадастровых номеров не определяет порядок исчисления срока владения вновь образованными земельными участками.

В решении № СА-4-9/20286@ от 04.10.19 ФНС поддержала мнение нижестоящих инспекций.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Таким образом фактически земля все та же, но после деления ее на части по документам это уже новый объект и срок владения надо исчислять с нуля.

Минсельхоз планирует забрать у предпринимателей неиспользуемые земли и снова ввести их в оборот, чтобы выполнить поручение президента о наращивании агроэкспорта, пишут «Известия».

Всего планируется ввести 4,8 млн га земли.

В казну вернут участки, которые простаивали более трех лет. С этой целью подготовлен проект изменений в ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения», который позволяет Россельхознадзору не откладывать обращение в суд по поводу изъятия неиспользуемого участка.

Документ позволит сократить сроки изъятия земельных участков, неиспользуемых по целевому назначению, за счет исключения необходимости органами Россельхознадзора подтверждать факт неиспользования таких земельных участков в течение трех лет с момента выявления такого факта. Исключение составят случаи смены собственника такого земельного участка до момента установления факта неиспользования земельного участка, за которым сохраняется один год на освоение земельного участка.

Критерии, по которым можно будет определить, использовалась земля или нет, должно утвердить правительство. Бывшему собственнику участка выплатят сумму, полученную от продажи изъятой земли на торгах.

Эксперты отмечают, что ряд коммерсантов, которые когда-то выкупили участки по бросовым ценам, используют их как пассивный актив и не ведут хозяйственной деятельности. Чаще всего они просто ждут, пока земля подорожает, чтобы затем перепродать ее.

В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, установлена пониженная предельная налоговая ставка по земельному налогу в размере 0,3 % кадастровой стоимости.

При этом для применения пониженной налоговой ставки по земельному налогу необходимо учитывать не только категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка, но и целевой характер использования таких земель.

Таким образом, пониженные ставки по земельному налогу применяются некоммерческими организациями и физлицами, непосредственно использующими земельные участки в целях удовлетворения личных потребностей при ведении личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, а не в целях извлечения прибыли.

А это значит, что в случае использования указанных выше земельных участков в коммерческой деятельности (включая перепродажу) подлежат применению налоговые ставки, устанавливаемые местными властями для прочих земельных участков в пределах до 1,5 % кадастровой стоимости.

Такие разъяснения дает УФНС по Архангельской области.

455 УСН

Минэкономразвития разработало законопроект, которым предлагается установить особенности изъятия земельных участков в связи с нарушением требований пожарной безопасности.

Согласно документу, под нарушения попадают зарастание участка сорняками, а также накопление бытовых отходов.

МЭР отмечает, что покос травы, защита от зарастания сорной растительностью, уборка мусора не требует от собственника земли значительных временных и материальных затрат.

Параллельно поправки также вносятся в Гражданский кодекс. Уточняются положения статьи 285 части первой ГК, устанавливающей основание для принудительного изъятия у собственника земельного участка, используемого с нарушением законодательства РФ.

Отсутствие установленных оснований и механизма для изъятия земельных участков в связи с нарушением требований пожарной безопасности в настоящее время создает почву для неисполнения правообладателями земельных участков указанных требований, говорится в пояснительной записке к проекту.

Существование подобных нарушений влечет угрозу жизни и здоровью граждан, уничтожения в результате пожаров лесов и других природных объектов, объектов животного мира, населенных пунктов и других социально и экономически значимых территорий.

Законодательное урегулирование оснований и механизма изъятия земельных участков в связи с нарушением требований пожарной безопасности будет способствовать устранению подобных нарушений и недопущению их совершения в будущем.

У организаций, которые не используют свои сельскохозяйственные участки более трёх лет, могут начать изымать их земли.

Соответствующий законопроект Госдума планирует рассмотреть в первом чтении в течение июня этого года, сообщает «Парламентская газета».

Документ был внесен в Госдуму Калининградской областной Думой. Авторы отмечают, что закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает применение понятия невостребованной земельной доли только к землям, принадлежащим физическим лицам. Их инициатива предлагает распространить эту норму на земли юридических лиц. Участок, который нерационально используется, может быть по решению суда изъят и продан на торгах.

В пояснительно записке к документу авторы отмечают, что по данным на 1 января 2017 года в долевой собственности россиян и юридических лиц находится 53,7 миллиона гектаров земель сельхозназначения. Из этих территорий 18,4 миллионов гектаров (34 процента) невостребованные. В отдельных регионах процент невостребованных земельных долей может достигать половины от общей площади. В Калининградской области, например, таких земель 30 процентов, в том числе земли, принадлежащие юридическим лицам.

В настоящее время при разделении земельного участка на части, для каждой такой части срок владения начинает исчисляться «с нуля».

Дело в том, что на основании пунктов 1 и 2 статьи 11.4 ЗК при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Если участок земли разделить на части для продажи, то сроки владения этими частями начинаются с момента разделения, а значит с дохода от их продажи взимается НДФЛ.

Таким образом, продав целый участок, который был в собственности много лет, и получив больший доход собственник освобождается от налога, а продав только часть его и получив меньший доход ему вменяется налог.

Это не справедливо и не логично, считает автор инициативы, опубликованной на сайте РОИ.

Инициативный гражданин предлагает внести поправки в Земельный кодекс, приписав там, что срок владения образующимися в результате деления участка новыми участками исчислять с момента владения первоначальным земельным участком.