кадастровый учет

Почти половина объектов загородной недвижимости, выставленных в Подмосковье на продажу, не зарегистрирована в Росреестре или не полностью поставлена на кадастровый учет, говорится в исследовании Century 21 на основе анализа объявлений о продаже.

В большинстве случае собственники считают, что регистрировать объекты и платить налоги в принципе необязательно, сделку можно провести и так, пишет «Коммерсантъ».. Между тем эксперты называют покупку недвижимости, которая не стоит на кадастровом учете, рискованной.

В случаях, когда заключается сделка только по продаже земли, Росреестр иногда может отправлять на объект проверяющего. Контролер должен убедиться, что на земле нет строений.

В Century 21 указывают, что нежелание регистрировать объекты загородной недвижимости иногда дорого обходится собственникам, продлевая средний срок их экспозиции. На рынке предложение превышает спрос и покупатели охотнее обращают вникание на беспроблемные объекты с готовыми документами.

Между тем желание продать недвижимость может быть не единственным стимулом для собственника поставить объекты на кадастровый учет. В Подмосковье органы Росреестра начинают постепенно жестче контролировать этот сегмент недвижимости. Для мониторинга объектов сейчас используется аэрофотосъемка с помощью дронов.

Недавно были приняты поправки в федеральные законы, которые помогут в разрешении земельных споров.

Как разъяснили в Кадастровой палате, поправки утверждают право кадастровых инженеров запрашивать из ЕГРН необходимую для геодезических и кадастровых работ информацию, в том числе сведения об адресах владельцев недвижимости. Это позволит снизить вероятность адресных ошибок при отправке гражданам извещений о проведении согласования границ смежных участков.

Благодаря тому, что кадастровые инженеры смогут получать сведения, необходимые для проведения процедуры согласования границ, это позволит в полной мере учитывать правовые интересы законных владельцев недвижимости, отметили в Кадастровой палате.

Кроме того, новый закон устанавливает возможность использования кадастровыми инженерами технических паспортов, оценочной и иной документации, подготовленной органами и организациями технического учета и технической инвентаризации, передает РБК. Для этого органы государственной власти и органы местного самоуправления, которые выступают заказчиками комплексных кадастровых работ, наделяются правом получать данные документы бесплатно.
 

На основании пункта 1 статьи 391 НК налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость соответствующих объектов недвижимого имущества, указанная в ЕГРН по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

сведения о кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, применяются со дня вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Акт об утверждении кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Минфин в письме № 03-05-06-02/24562 от 08.04.2019 пояснил, дата начала применения кадастровой стоимости определяется датой вступления в силу акта, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, а не датой фактического внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН.

Учитывая изложенное, для целей налогообложения необходимо учитывать дату начала применения кадастровой стоимости, указанную в ЕГРН и совпадающую с датой вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В частности, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, утвержденные в 2018 году, внесенные в ЕГРН на основании актов субъектов РФ, вступивших в силу 1 января 2019 года, подлежат применению для целей исчисления земельного налога с 1 января 2019 года вне зависимости от даты их фактического внесения в ЕГРН.

В ЕГРН нет сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Как считать земельный налог? Ответ на этот вопрос дала ФНС в письме № БС-4-21/25802@ от 27.12.2018.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений ЕГРН о каждом земельном участке.

При отсутствии в кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка отсутствует налоговая база для исчисления земельного налога.

В отношении земельного участка, сведения о кадастровой стоимости которого отсутствуют в ЕГРН, налогоплательщик представляет в ИФНС декларацию по земельному налогу с указанием налоговой базы, равной нулю.

ФНС в письме № БС-4-21/22415@ от 19.11.2018 рассмотрела обращение о применении кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций и выделении НДС.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 НК налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

При исчислении налога уменьшение налоговой базы по налогу на величину НДС Налоговым кодексом не предусмотрено.

В случае установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда такая кадастровая стоимость отражается в ЕГРН и используется для целей налогообложения.

Кроме того, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в Определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объекта налогообложения НДС.

Для выявления не поставленных на кадастровый учет объектов недвижимости власти смогут применять новый сервис «Ресурсы.РФ». Он создан Акционерным обществом «ТЕРРА ТЕХ», являющимся «дочкой» Роскосмоса.

АО «ТЕРРА ТЕХ» сегодня является коммерческим оператором услуг дистанционного зондирования Земли (ДЗЗ) и геоинформационных сервисов на их основе, сообщается на сайте Роскосмоса.

Одним из первых продуктов ТЕРРА ТЕХ, который получит массовое распространение, станет сервис «Ресурсы.РФ» — это выявление не поставленных на кадастровый учет объектов недвижимости, расчет потенциального объема недополученного имущественного и земельного налога в бюджетах муниципальных образований и ведение поиска инвестиционно-привлекательных земельных участков, свободных от хозяйственной деятельности — например, для реализации их с торгов на правах аренды или в собственность.

В Госдуму внесен проект закона, ограничивающий рост налога на недвижимость. Авторы – группа депутатов во главе с председателем Госдумы Вячеславом Володиным. В законопроекте предложено отказаться от запланированного повышения налоговых платежей, взимаемых с физлиц, и ограничить их рост из-за пересмотра кадастровой стоимости.

Свои комментарии по этому поводу дал бизнес-омбудсмен Борис Титов:

«Налог на недвижимость резко вырос из-за повсеместной радикальной переоценки кадастровой стоимости, качество которой не выдерживает никакой критики. Не вдаваясь в подробности законопроекта, скажу, что шаг разумный, но всех проблем он не решает.

Закон №237-ФЗ о кадастровой оценке обязал регионы постепенно переводить процедуру такой оценки на специально созданные для этой цели ГБУ. Но методика оценки не отлажена, исходные данные очень «сырые», некорректные, и если ГБУ начнут проводить переоценку прямо сейчас, неминуемо последует новый вал судебных исков. Считаю, что стоило бы дать им время на подготовку – «расчистку» данных, наработку необходимой квалификации персонала и так далее. То есть, как минимум на пару лет установить мораторий на кадастровую переоценку.

А законопроект – лишь попытка закрасить белой краской то, что надо бы сначала основательно почистить».

Верховный Суд РФ в определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258 сделал вывод, что рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС.

При этом выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.

Минфин письмом от 23.04.2018 №03-05-04-01/27451 довел эти разъяснения до сотрудников налоговых органов в целях формирования единой правоприменительной практики по вопросу об уменьшении для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму НДС.

Кроме того, рекомендовано учесть в работе письмо Минэкономразвития от 17 апреля 2018 № Д23и-1986, в котором отмечается, что порядок применения кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством РФ, не предусматривает возможность использования скорректированной величины кадастровой стоимости, не содержащейся в ЕГРН.

Таким образом, использование иной кадастровой стоимости (отличной от кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН и применяемой для целей, предусмотренных законодательством РФ) для целей налогообложения на имущество организаций действующим законодательством не предусмотрено.

Вышеназванное письмо Минфина доведено до сведения письмом ФНС № БС-4-21/8060@ от 26.04.2018.

Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев дал ряд указаний во исполнение перечня поручений Президента России, подписанного 15 марта 2018.

Так, в частности, Минэкономразвития и Минфину поручается обеспечить внесение в законодательство РФ изменений, предусматривающих совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости.

Кроме того, эти два ведомства должны обеспечить внесение в законодательство изменений, предусматривающих уточнение параметров расчёта налога на имущество физлиц.

Срок исполнения этих указаний -  до 26 июня 2018 года.

Депутаты Калмыкии внесли в Госдуму законопроект об обязательной постановке на государственный кадастровый учёт всех существующих объектов капитального строительства (ОКС).

Документом предлагается внести в Градостроительный кодекс поправки, вводящие обязанность ставить ОКС на государственный кадастровый учёт до начала эксплуатации, даже если для их строительства или реконструкции не требуется получение разрешения на ввод в строй. Сейчас к таким сооружениям относятся, в частности, гаражи, бани и другие постройки на дачных и садовых участках.

Кроме того, авторы проекта предлагают внести административные штрафы за нарушение требования об обязательной постановке таких объектов на кадастровый учёт.  В частности, использование ОКС без постановки на кадастровый учет (если не требуется разрешение на строительство) повлечёт наложение штрафа в размере от 500 рублей до 1 тысячи для граждан, от 400 до 700 тысяч для юридических лиц.

Цель законопроекта - сподвигнуть граждан своевременно осуществлять кадастровый учет и государственную регистрацию права на соответствующие объекты. Ведь с бань и гаражей сейчас начисляется налог на имущество физических лиц.

Нововведения приведут к увеличению поступлений от налогов и максимальному наполнению Единого государственного реестра недвижимости, уверены депутаты Калмыкии.

В Госдуму поступил инициированный Правительством законопроект «О внесении изменений в Кодекс административного судопроизводства РФ в части уточнения правил распределения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости».

Подготовленный в соответствии с решением Конституционного Суда документ предусматривает, что судебные расходы по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случаях удовлетворения требований истца взыскиваются с административного ответчика.

Напомним, Конституционный Суд в Постановлении №20-П от 11.07.2017 указал, что возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Одновременно предложено уточнить, что обязанность доказывания достоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, лежит на административном ответчике, а обязанность доказывания величины рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.