кадастровый учет

Суд изменил кадастровую стоимость земельного участка. При этом решение суда вступило в силу в 2019 году. Когда учитывать новую стоимость при расчете налога?

Ответ на этот вопрос дала ФНС в письме № БС-4-21/20465@ от 07.10.2019.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 НК в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Эта норма вступила в силу с 1 января 2019 года и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в ЕГРН по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.

Учитывая изложенное, кадастровая стоимость земельного участка, измененная на основании решения суда об установлении рыночной стоимости, вступившего в силу после 1 января 2019 года, и внесенная в ЕГРН, будет учитываться при определении налоговой базы по земельному налогу начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Сегодня мы разместили материал о петиции жителей Дагестана, возмущенных завышенной кадастровой стоимостью их домов и земельных участков.

В результате переоценки произошло многократное повышение стоимости недвижимости, порой достигающее 900 % и выше.

Авторы петиции — общественное движение «Городнаш». Отмечается, что высокая кадастровая стоимость — это не только большой земельный налог и налог на имущество физлиц, но и большой НДФЛ при продаже этой недвижимости. И при этом фактическая рыночная стоимость этого имущества гораздо скромнее его кадастровой стоимости.

Сегодня на Chang.org вышло обновление этой петиции с пометкой «Победа!»

Открыть оригинал изображения (1693x398, 204.79 Кб) После публикации петиции, активистов «Городнаш» пригласил на встречу министр имущественных отношений Дагестана.

В ходе встречи было разъяснено, что любые ошибки, допущенные при обновлении кадастровой стоимости, будут исправлены. Для этого нужно будет подать заявление через интернет (или МФЦ, или почтой, или лично), к заявлению можно будет приложить скриншот из Авито или фото газет с объявлениями и т.п.

Жители Дагестана возмущены темпами роста кадастровой стоимости недвижимости в регионе.

В результате переоценки происходит многократное повышение стоимости недвижимости. В некоторых случаях повышение достигает 900 % и выше

На сайте Chang.ru размещена петиция с требованием не допустить несправедливости и отказаться от многократного повышения кадастровой стоимости недвижимости.

Отмечается, что высокая кадастровая стоимость – это не только большой земельный налог и налог на имущество физлиц, но и большой НДФЛ при продаже недвижимости.

Дело в том, что при продаже недвижимого имущества налоговики сравнивают цену сделки и 70 % кадастровой стоимости и большую сумму принимают за базу по налогу.

В петиции приводится пример:

Кадастровая стоимость стандартных 500 соток земли под ИЖС на окраине Махачкалы будет составлять от 5 млн. рублей. Продать этот участок реально за 1,5 млн. рублей. А НДФЛ придется заплатить в сумме не менее 325 тыс. рублей.

Это несправедливо и неправильно, особенно при нынешнем плохом финансовом положении населения, отмечают общественники.

К петиции приложена сравнительная таблица старой и новой кадастровой стоимости. Также там показано, какой НДФЛ придется заплатить при продаже.

Открыть оригинал изображения (1811x630, 1.05 Мб) Добавим, по данным региональной УФНС по состоянию на 1 сентября 2019 года долги по имущественным налогам имеют 120 тыс. жителей республики. Общая сумма составляет более 5 млрд. рублей, из которых на налог на имущество физлиц приходится 0,5 млрд. рублей, на земельный налог - 1,1 млрд. рублей.

На сайте УФНС опубликованы имена троих жителей Дагестана, которые имеют задолженность по имущественным налогам свыше 10 млн. рублей. Всего эти трое жителей республики задолжали бюджету 67 млн. рублей.

Еще 24 налогоплательщика задолжали бюджету от 3 до 10 млн. рублей. На сайте также опубликован список налогоплательщиков с суммой долга по имущественным налогам физлиц свыше 1 млн. рублей. Всего в черном списке значатся 150 граждан с общей суммой недоимки около 360 млн. рублей.

Почти половина объектов загородной недвижимости, выставленных в Подмосковье на продажу, не зарегистрирована в Росреестре или не полностью поставлена на кадастровый учет, говорится в исследовании Century 21 на основе анализа объявлений о продаже.

В большинстве случае собственники считают, что регистрировать объекты и платить налоги в принципе необязательно, сделку можно провести и так, пишет «Коммерсантъ».. Между тем эксперты называют покупку недвижимости, которая не стоит на кадастровом учете, рискованной.

В случаях, когда заключается сделка только по продаже земли, Росреестр иногда может отправлять на объект проверяющего. Контролер должен убедиться, что на земле нет строений.

В Century 21 указывают, что нежелание регистрировать объекты загородной недвижимости иногда дорого обходится собственникам, продлевая средний срок их экспозиции. На рынке предложение превышает спрос и покупатели охотнее обращают вникание на беспроблемные объекты с готовыми документами.

Между тем желание продать недвижимость может быть не единственным стимулом для собственника поставить объекты на кадастровый учет. В Подмосковье органы Росреестра начинают постепенно жестче контролировать этот сегмент недвижимости. Для мониторинга объектов сейчас используется аэрофотосъемка с помощью дронов.

Недавно были приняты поправки в федеральные законы, которые помогут в разрешении земельных споров.

Как разъяснили в Кадастровой палате, поправки утверждают право кадастровых инженеров запрашивать из ЕГРН необходимую для геодезических и кадастровых работ информацию, в том числе сведения об адресах владельцев недвижимости. Это позволит снизить вероятность адресных ошибок при отправке гражданам извещений о проведении согласования границ смежных участков.

Благодаря тому, что кадастровые инженеры смогут получать сведения, необходимые для проведения процедуры согласования границ, это позволит в полной мере учитывать правовые интересы законных владельцев недвижимости, отметили в Кадастровой палате.

Кроме того, новый закон устанавливает возможность использования кадастровыми инженерами технических паспортов, оценочной и иной документации, подготовленной органами и организациями технического учета и технической инвентаризации, передает РБК. Для этого органы государственной власти и органы местного самоуправления, которые выступают заказчиками комплексных кадастровых работ, наделяются правом получать данные документы бесплатно.
 

На основании пункта 1 статьи 391 НК налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость соответствующих объектов недвижимого имущества, указанная в ЕГРН по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

сведения о кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, применяются со дня вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Акт об утверждении кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Минфин в письме № 03-05-06-02/24562 от 08.04.2019 пояснил, дата начала применения кадастровой стоимости определяется датой вступления в силу акта, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, а не датой фактического внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН.

Учитывая изложенное, для целей налогообложения необходимо учитывать дату начала применения кадастровой стоимости, указанную в ЕГРН и совпадающую с датой вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В частности, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, утвержденные в 2018 году, внесенные в ЕГРН на основании актов субъектов РФ, вступивших в силу 1 января 2019 года, подлежат применению для целей исчисления земельного налога с 1 января 2019 года вне зависимости от даты их фактического внесения в ЕГРН.

В ЕГРН нет сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Как считать земельный налог? Ответ на этот вопрос дала ФНС в письме № БС-4-21/25802@ от 27.12.2018.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений ЕГРН о каждом земельном участке.

При отсутствии в кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка отсутствует налоговая база для исчисления земельного налога.

В отношении земельного участка, сведения о кадастровой стоимости которого отсутствуют в ЕГРН, налогоплательщик представляет в ИФНС декларацию по земельному налогу с указанием налоговой базы, равной нулю.

ФНС в письме № БС-4-21/22415@ от 19.11.2018 рассмотрела обращение о применении кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций и выделении НДС.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 НК налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

При исчислении налога уменьшение налоговой базы по налогу на величину НДС Налоговым кодексом не предусмотрено.

В случае установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда такая кадастровая стоимость отражается в ЕГРН и используется для целей налогообложения.

Кроме того, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в Определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объекта налогообложения НДС.

Для выявления не поставленных на кадастровый учет объектов недвижимости власти смогут применять новый сервис «Ресурсы.РФ». Он создан Акционерным обществом «ТЕРРА ТЕХ», являющимся «дочкой» Роскосмоса.

АО «ТЕРРА ТЕХ» сегодня является коммерческим оператором услуг дистанционного зондирования Земли (ДЗЗ) и геоинформационных сервисов на их основе, сообщается на сайте Роскосмоса.

Одним из первых продуктов ТЕРРА ТЕХ, который получит массовое распространение, станет сервис «Ресурсы.РФ» — это выявление не поставленных на кадастровый учет объектов недвижимости, расчет потенциального объема недополученного имущественного и земельного налога в бюджетах муниципальных образований и ведение поиска инвестиционно-привлекательных земельных участков, свободных от хозяйственной деятельности — например, для реализации их с торгов на правах аренды или в собственность.

В Госдуму внесен проект закона, ограничивающий рост налога на недвижимость. Авторы – группа депутатов во главе с председателем Госдумы Вячеславом Володиным. В законопроекте предложено отказаться от запланированного повышения налоговых платежей, взимаемых с физлиц, и ограничить их рост из-за пересмотра кадастровой стоимости.

Свои комментарии по этому поводу дал бизнес-омбудсмен Борис Титов:

«Налог на недвижимость резко вырос из-за повсеместной радикальной переоценки кадастровой стоимости, качество которой не выдерживает никакой критики. Не вдаваясь в подробности законопроекта, скажу, что шаг разумный, но всех проблем он не решает.

Закон №237-ФЗ о кадастровой оценке обязал регионы постепенно переводить процедуру такой оценки на специально созданные для этой цели ГБУ. Но методика оценки не отлажена, исходные данные очень «сырые», некорректные, и если ГБУ начнут проводить переоценку прямо сейчас, неминуемо последует новый вал судебных исков. Считаю, что стоило бы дать им время на подготовку – «расчистку» данных, наработку необходимой квалификации персонала и так далее. То есть, как минимум на пару лет установить мораторий на кадастровую переоценку.

А законопроект – лишь попытка закрасить белой краской то, что надо бы сначала основательно почистить».

Верховный Суд РФ в определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258 сделал вывод, что рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС.

При этом выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.

Минфин письмом от 23.04.2018 №03-05-04-01/27451 довел эти разъяснения до сотрудников налоговых органов в целях формирования единой правоприменительной практики по вопросу об уменьшении для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму НДС.

Кроме того, рекомендовано учесть в работе письмо Минэкономразвития от 17 апреля 2018 № Д23и-1986, в котором отмечается, что порядок применения кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством РФ, не предусматривает возможность использования скорректированной величины кадастровой стоимости, не содержащейся в ЕГРН.

Таким образом, использование иной кадастровой стоимости (отличной от кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН и применяемой для целей, предусмотренных законодательством РФ) для целей налогообложения на имущество организаций действующим законодательством не предусмотрено.

Вышеназванное письмо Минфина доведено до сведения письмом ФНС № БС-4-21/8060@ от 26.04.2018.